[마음뿌리] 완벽하지 않더라도 그래도 해냈다. 1호기 투자 경험담.



안녕하세요. 마음뿌리입니다.

24년 안에 투자를 하겠다는 목표를 세우고, 매일은 아니지만 아침에 확언으로 다짐한 결과 목표를 달성하게 되었습니다.

월부 활동을 하면서 강의를 듣고 내 집마련에 성공한 데 이어, 첫 번째 투자를 하게 됐습니다. 내 집마련 성공 때보다 첫 투자 1호기를 한 게 더 기쁘고 뿌듯한 마음이 들었습니다.

저와 같이 1호기를 고민하시는 분들께 제 경험의 잘한 점과 아쉬운 점에서 얻은 교훈이 도움이 되길 바라며, 또한 스스로도 이를 복기하여 다음 투자에 도움이 되고자 이 글을 작성하게 되었습니다.

강의 듣고, 임장하고, 임보 쓰기

올해 서울 앞마당을 만들고 서울에 1호기 투자를 하는 것이 목표였습니다. 24년 초에는 제 투자금으로 2,3급지 투자가 가능했었기에, 우선 2,3급지를 앞마당을 만들기 위해 임장을 다니고 임보를 썼습니다.

6월에 서울투자기초반 강의를 수강하며 3급지의 한 구를 임장했는데, 그 이전에 이미 2급지의 가격이 많이 올랐었습니다. 6월 임장당시 3급지도 거래가 점차 되면서 매물들이 줄고 가격이 상승하는 추세였습니다. 당시에는 개인적인 상황으로 즉각적인 투자가 어려웠고, 서울 앞마당이 부족하여 비교 평가가 제대로 이루어지지 않았기에 크게 조급해하지 않았습니다.

그러나 이후 시세트래킹을 통해 꾸준히 지켜보니, 거래가 조금씩 되면서 매물들이 줄기 시작할 때가 가격이 오르는 시기였다는 것을 지나고 나서야 알게 됐습니다. 시장 흐름을 놓지 않고 꾸준히 살펴보면서 기회가 있을 때 빠르게 행동으로 옮겨야 한다는 것을 배웠습니다.

이미 가격이 상승한 상황

6월 강의 이후 7,8월은 시간적 여유가 부족하여 강의 수강이 어려웠고, 자실을 하면서 앞마당을 늘리고, 9월에 다시 서울투자기초반 강의를 수강했습니다. 9월 서울 투자기초반 강의를 들을 때는 이미 2~3급지는 다 올라버렸고 매매가격이 전고점 가까이 회복하거나 전고점을 넘어선 곳들도 있었습니다.

조급한 마음이 들었고, ‘이미 올랐지만 그 중에서 상대적으로 덜 오른 곳을 투자해야하나’ 고민이 됐습니다. 그런데 강의에서 이미 많이 오른 곳을 추격매수하지 말라고 하셨고, 사는 것과 동시에 버는 투자를 해야한다고 말씀하셨습니다. 강의에서 4급지를 봐야할 때라고 말씀하셔서 바로 다음 달인 10월에 4급지의 한 구로 임장을 갔습니다.

처음에는 마음이 내키지 않았습니다. 원래 제가 가진 돈으로 2급지까지도 할 수 있었다는 생각으로 4급지를 가는게 많이 아쉬웠습니다. 좋은 것을 살 수 있으면 좋지만, 싸게 사서 돈을 벌자 라는 마음으로 열심히 임장에 임했습니다.

투자 가능한 곳 임장..

그렇게 한달을 보내고 보니 제가 임장한 4급지에서 사람들이 선호하는 곳인데 아직 가격이 오르지 않은 곳들이 보였습니다.

제가 알고 있는 곳 중에 제 투자금으로 가장 좋은 곳에 투자하기 위해 전수 조사를 했습니다. 전수 조사를 하다 보니 3급지에서 중간 정도 생활권의 단지도 투자가 가능해서 매물임장을 진행을 하였고, 다른 4급지에서도 좋은 생활권에 사람들이 좋아하는 단지도 투자 가능하여 매물임장을 했습니다.

가격을 깎으면 강의에서 배운 서울 아파트 저평가 기준인 전고점 대비 -20%로 만들 수 있겠다고 생각이 들어서 -15% 이하인 단지들도 매물임장을 했습니다. 운이 좋게도 대출규제로 부동산 거래도 많이 줄고 찾는 손님들이 줄어 가격 조정이 될 수 있겠다 생각이 들었습니다. 위기는 곧 기회!!

그렇게 매물을 놓고 비교 해서 나름 우선순위를 정했고 협상에 들어가려고 하는데 제가 봤던 1순위 매물의 같은 단지에서 올수리해서 상태도 더 좋고, 층과 향이 더 좋은데 더 싸게 나온 물건을 발견했습니다. 바로 부동산 사장님께 전화를 드렸고, 그 물건이 지금 가장 좋다고 얼른 보러 오라고 하셨습니다.

제가 지방에 살고 개인사업을 하고 있어 업장을 비울 수가 없는 상황이라, 바로 가지는 못하고, 며칠 뒤 토요일 오전에 일을 마치고 바로 올라갔습니다. 물건 보러 가기 전에 먼저 나가지 않아서 물건을 볼 수 있기를 기도했습니다.

올라가는 기차에서 목표 매수가도 다시 한번 정리를 해보았고, 물건을 보고 마음에 든다면 어떻게 할지 협상 계획도 짜보았습니다. 미리 등기부등본도 떼보았고 매도자가 어떤 상황인지도 가늠해보았습니다.

떨리는 마음으로 부동산에 들어섰는데 이미 여러 팀이 물건을 보고 갔고 제 다음에 한 팀만 남아있었습니다. 부동산을 나와 물건 보러 가는 길에 실장님께 혹시 물건보고 마음에 든 사람들 있었냐고 슬쩍 여쭤보았는데, 여러 팀이 있었는데 그 중에 한 팀이 현재 내놓은 금액 보다 3000만원 깎은 금액을 제시를 했는데 협상이 안됐다고 했습니다. 제가 계획했던 협상 금액과 같아서 살짝 당황을 했네요 ㅎㅎ..

집을 꼼꼼히 둘러보았는데 수리된 깨끗한 집이었고 마음에 들었습니다.

서울투자기초반 강의때 배운 전고대비 20%에 가깝게 빠진 가격이라 싼 가격이었고, 제가 본 다른 매물보다 상태와 층, 향이 모두 좋은데 가격이 쌌습니다. 처음에 내놓으신 가격보다 이미 7000만원 내린 가격이었습니다.

협상 과정

이대로도 좋은 조건이지만, 당시 거래가 잘 되지 않고 매도자분께서 산 가격보다 이미 많이 올라 충분한 시세차익이 있는 상태였고, 가족 사정으로 이사를 가셔야 하는 상황에 빨리 정리하고 싶어하셨습니다. 이전 매수 희망자의 3000만원 조정 제안이 거절되었다는 것을 알고 있었으나, 부동산 사장님께 처음 3000만원 깎은 금액으로 조정을 부탁드렸습니다.

사장님께서는 이미 3000만원 조정해달라고 했지만, 1000만원 겨우 겨우 해볼 수 있다고, 이미 7000만원이나 내린 가격이라 쉽지가 않다고 했습니다.

2000만원 조정한 금액에 ok하시면 계약하겠다고 말씀드렸고, 부사님께서 한참 매도인과 통화를 하시고는 2000만원 조정한 금액으로 계약하기로 했습니다.

조금 더 여유를 가지고 네고를 해봤으면 어땠을까 하는 생각이 들기도 하지만, 충분히 싼 가격이라 놓치고 싶지 않았습니다.

전세 빼기 과정

매매 계약을 진행해주신 부사님이 참 일잘러 부사님이셨습니다. 주인이 거주하고 계셨고 전세를 맞춰야 계약을 마무리 할 수 있었습니다. 조건부전세대출 제한으로 전세 맞추는게 쉽지 않은 상황이었지만, 부사님께서 매도인께 전세 맞출 수 있는 상황들을 잘 설명해주셨고 매도인분도 협조해주시기로 했습니다.

일단은 전세 들어오실 분을 구해보고, 대출이 필요한 경우 조건부 전세 대출이 가능한 하나은행, 제일은행을 이용할 수도 있었고, 혹시 안되는 상황을 대비하여 주인전세로 먼저 등기 이전 후에 전세 계약을 진행하는 방향도 매도인이 협조해주시기로 했습니다.

부사님께서 중간에서 잘 진행해주셔서 힘들지 않았습니다.

그런데 막상 전세 광고를 올리고 나니 전세 문의가 많지 않았고 2주 정도 지나서는 걱정이 됐습니다. 거기다 경쟁 전세 매물이 가격도 내리는 바람에 같이 가격을 내려야할지 고민이 됐습니다.

지방투자실전반 조장이셨던 미니멀영님께 조언을 구했는데, 대출을 활용해 잔금이 가능한지 먼저 알아보라고 하셨고, 잔금이 가능하다면 지금 내 놓은 전세가격이 많이 높은게 아니니 조금 더 기다려보자고 조언해주셨습니다. 시간내서 제 상황에 맞게 조언해주신 미니멀영님 정말 감사합니다.

전세 브리핑이 잘 되고 있는지 전임 도와주신 사십살앤님도 감사합니다.

내집마련을 하면서 대출을 받은 게 있어서 막연하게 추가 대출이 안될거라 생각하고 자세히 알아보지 않았었습니다. 영님 말씀을 듣고 dsr 다시 계산해보니 가능할 것 같았고 다음 날 대출상담사를 통해 알아보니 필요한 금액을 대출 가능하다고 들었습니다. 그제서야 마음이 조금 놓였지만 잔금 전에 전세를 맞추는 것이 가장 좋기 때문에 부사님께도 걱정이 된다 말씀드리며 어느 정도 기간이 지나면 다른 부동산에도 다 광고를 내야할 거 같다고 말씀드렸습니다.

그 후로 며칠 뒤 운이 좋게도 전세 들어오실 분을 구하였습니다.

매매부터 전세 맞추는 것까지 운이 참 좋았다고 생각이 듭니다. 막연하게 전세 나가겠지가 아니라 정확히 따져보고 진행을 해야겠다는 생각이 들었습니다. 주변 다른 구에 1월에 입주도 있었거든요.. 충분히 따져보지 않고, “전세 매물 많지 않으니까,,, 찾는 사람 좀 있으니까” 이런 마음으로 안일하게 생각을 했는데, 정말 운이 좋게도 전세입자를 빠르게 구할 수 있었다는 생각이 듭니다.

전세 빼는 거 걱정이 된다고 동료 카톡방에 남겼는데 전세 금방 나갈거라고 확언으로 응원해주신 안텐반 동료분들에게도 정말 감사드립니다.

아쉬운 점, 부족한 점

• 지방에 거주하고 토요일 오전에도 일을 하다보니 서울 매물을 보는 것이 쉽지 않았습니다. 토요일 일 마치고 올라가서 5시부터 매물보고, 일요일도 부탁드려 매물을 봤습니다. 모든 부동산을 하나하나 들어가서 더 싼 매물을 찾는 일명 “매물 털기”를 하지 못한 점이 아쉽습니다.

• 이 물건 아니어도 된다는 마음을 내려 놓지 못한 점.

내집마련할 때 2순위, 3순위 물건을 생각하지 않아 네고를 많이 못했고 성급하게 계약을 한 점이 아쉬운 점이었습니다. 그때의 경험을 바탕으로 이번에는 2순위, 3순위 물건도 생각을 해두고 있었습니다. 충분히 싼 가격이긴 했지만, 조금 더 깎아볼 시도를 하지 못한 점은 아쉽습니다.

• 같은 급지의 다른 앞마당이 많지 않았던 점.

잘한 점

• 1호기 하겠다는 마음을 가지고 실제 행동으로 옮긴 점

• 목표 매수가에 조금 못 미쳤지만, 다른 지역과 비교해서 충분히 싸다는 결론을 내리고 망설이지 않고 결정한 점.

• 조건부 전세대출 등 하기 어려운 상황에서 안된다고 생각하지 않고 방법을 찾아본 점.

• 전수조사를 해서 내가 알고 있는 지역을 비교해서 투자한 점

1호기를 해오기까지 정말 많은 사람들의 도움이 있었습니다. 2년 가까운 시간동안 월부환경 안에서 꾸준히 강의 듣고 임장 다녔네요. 매달 하나씩 앞마당을 만들지는 못했지만, 포기하지 않았고 할 수 있는 내에서 나름 최선을 다해온 거 같습니다. 할 수 있도록 이끌어주신 멘토님 튜터님들 정말 감사드립니다. 그리고 항상 응원해주시고 열심히 하는 모습으로 저에게 동기부여를 해주시는 많은 동료분들 정말 감사드립니다. 시간이 잘 맞지 않아 혼자 임장할 때도 많았는데 댓글로, 전화로 응원해주시는 동료분들 덕분에 해낼 수 있었다고 생각합니다.

그리고 여러 각자의 힘든 상황에서도 열심히 하시는 분들을 보며 스스로 반성도 하고, 열심히 해야겠다고 마음도 다잡았습니다

저도 꾸준한 모습으로 다른 분들께 힘이 될 수 있도록 하겠습니다.

감사합니다.