시세분석에 꼭 들어가야 하는 두가지 (+양식공유) [으으음]

안녕하세요

으으음입니다 :)

스케줄에 쫓겨 사전임보를 작성하다 보면

시세분석 부분에서 결국 시간이 없고

그렇게 허겁지겁 제출하기를 반복합니다.

'시세 분석' 이라는 단어 자체가 주는

복잡하다, 어렵다 라는 느낌에

내가 잘 하고 있는게 맞는건가?

하는 고민을 가진 분들도 많이 계십니다.

그런 분들을 위해서 딱 정해드리려고 합니다.

다른거 다 못해도 이건 꼭 해야한다!

시세분석에 꼭 들어가야 하는 두가지!

를 이야기 해드리도록 하겠습니다.

입지를 가격과 연결한다 !

사전임장보고서를 작성하면서 우리는

지역개요, 기본계획, 입지 부분을 이해하고

그 사이에 분위기 임장을 진행하면서

지역의 전반적인 생활권 순위를 파악합니다.

시세분석 파트를 작성할 때 쯤이면

단지분석을 시작하고 중반 쯤이 되었겠죠?

시세 분석 파트에서는 앞에서 살펴본

'입지'와 '가격(시세)'를 연결하는 것이

필연적으로 들어가야 합니다.

'가치(입지)' 대비 저렴한 생활권이나

더 들어가서 '가치(입지)' 대비 저렴한 단지를

러프하게 훑어보며 찾아내는 작업을

시세 분석 파트에서 진행할 수 있습니다.

시세지도

시간에 쫓겨 시세지도를 못그리는 분들

저 또한 그런 어려움을 겪었습니다.

하지만, 시세지도가 매우 중요한걸 알기에

저는 시세지도를 가장 먼저 그립니다.

그리고 나서 입지를 다 확인한 후에

다시 그 시세지도로 돌아가서

추가적으로 하는 작업이 있습니다.

그게 앞에서 말한 '입지'와의 연결입니다.

예시를 들어보겠습니다.

대전과 청주 천안 사이에 끼어있는 신도시

세종특별자치시를 가지고 와봤습니다.

세종시 사람들을 오송역(KTX, SRT)과

대전(반석동-지하철, 대덕테크노밸리)로

연결해주는 유일한 교통수단 BRT 라인이

세종을 가로 질러 지나가고 있습니다.

또한, 세종 자체적으로도 양질의 직장을

많이 가지고 있는 곳이기 때문에

해당 일자리로의 접근성이 중요시 됩니다.

실제 지도 위에 가격표를 올려보면

모두 2017년식으로 같은 상품성인데

BRT 라인으로 가까워질수록

단지의 가격이 상승하는 것을

직관적으로 확인할 수 있습니다.

여기서 끝내면 안됩니다.

이 생활권에서 가격을 결정하는 요소가

BRT 라인이구나! 를 확인했다면

그 안에서 상대적으로 저렴한 단지를

지도 위에 표시해보는 것 까지 해야합니다.

새뜸7단지투머로우시티가

더 멀리 위치한 2,3단지보다 저렴하네요.

새뜸13단지가 같은 라인에 위치한

11,12단지보다 저렴한 가격입니다.

그리고 그게 싼 이유가 있는지

아니면 정말 저평가 된 가격인지를

단지분석과 매물임장을 통해서

확인해 나가면서 검증하시면 됩니다.

그렇게 저는 시세 지도 위에

최종적으로 이런 것들을 올리고 있습니다.

지도와 가격, 랜드마크 아파트, 생활권 특성,

이 생활권의 선호 요소(가격 결정 요소)

그리고 상대적으로 저렴한 단지까지

그냥 지도에 라벨만 올리는 시세지도는

이제 그만 그리시고 지도 위에도

생각을 올려보는 노력을 해보시길 바랍니다.

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시세그룹핑

각 생활권 안에서의 저평가 확인을

시세지도에서 진행했다면

지역을 전체적으로 바라보기 위해

시세그룹핑을 활용해 볼 수 있습니다.

시세그룹핑에서도 역시나

입지와 가격을 연결하는 작업을 통해

저평가된 단지를 거르는 작업을 해야합니다.

새벽보기 튜터님 강의에서 나온 '꼬챙이' 와

비슷한 방식으로 생각해 볼 수 있는 것이

시세그룹핑이기 때문에 이를 통해

직관적으로 비교평가까지 진행할 수 있습니다.

이런식으로 좋은 곳에서 안 좋은 곳

비싼 단지에서 싼 단지 방향으로

생활권을 쭉 정리하게 됩니다.

이렇게 정리하게 되면

1등 생활권과 2등 생활권 단지의 가격을

직관적으로 확인 가능하단 장점이 있습니다.

2등 생활권 혁신의 꼭대기 단지들

3등 생활권 기업도시의 중간층 단지들

4등 생활권 단계의 꼭대기 단지들이

현재 같은 가격대를 형성하고 있네요

그럼 지금 어디가 저평가 단지일까요?

저는 혁신이 저평가라고 생각했습니다.

왜냐면 혁신 기업 단계 각각의 단지들이

가지고 있는 가치를 가격과 연결해서

생각을 이어나갔기 때문입니다.

더 밑에 가격대로 내려가 보겠습니다.

2등 생활권 혁신도시의 꼴지 단지들과

3등 기업도시 생활권의 단지들이

같은 가격대를 형성하고 있습니다.

2등이 더 좋으니까 혁신이 저평가인가요?

실제 혁신에 위치한 두개의 LH 단지는

선호도가 많이 빠지는 단지들입니다.

반면 기업의 단지들은 그렇지 않습니다.

분위기임장, 단지임장, 매물임장을 통해

이런 부분들을 검증해 나가면 됩니다.

시세지도와 그룹핑을 통해서

저평가 되었다고 생각한 단지를 추리고

그 단지들을 집중적으로 매물임장을 하거나

비교평가를 진행하는 방향으로

결론부분을 이어 나가시면 됩니다.

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결국 우리가 임장보고서를 작성하는 이유는

가치대비 저평가 된 것 중 감당 가능한 단지를

찾아내어 투자하는 것이기 때문에

입지와 가격을 연결시키는 작업이 중요합니다.

그렇기 때문에 임보의 다른 부분들이

조금은 부족하다 느껴질지라도

임장보고서의 80%의 가치를 차지하는

20%의 파레토 시세 파트를 소홀히해선 안됩니다.

꼭 입지(가치)와 가격을 연결하여

투자까지도 연결되는 임장보고서를

작성하기 위한 '진짜 투자자의 생각'을 담은

시세분석을 진행하실 수 있길 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

▶ 양식 공유 / 시세지도, 시세그룹핑 PPT

▶ 양식 공유 / 시세지도, 시세그룹핑 Excel

첨부파일 참조

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요약

시세에 꼭 들어갈 두가지

: 입지와 가격의 연결

1. 시세지도

(라벨, 가격결정요소, 생활권 특징,

저평가 단지 표시)

2. 시세그룹핑

(생활권 별 단지의 가격과 위상 비교, 가격대가 비슷한 단지 확인,

매임, 비교평가 진행단지 선정)

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