하남 미사(선동) 미사강변푸르지오아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반82기 4조 친절한별2]

✅아파트명

미사강변푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

 강남 50분 / 여의도  1시간 / 시청역 1시간

3.학군

미사강변중학교 90.5%

4. 환경

코스트코, 이마트 , 스타필드

5. 공급

2028년 까지는 공급물량 없음 

(교산지구 신도시 진행중)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

입지평가 

직장 : B ( 향후 근접지 강동 이케아 25년 1~3월 오픈예정)

교통 : A (9호선 개통시 

학군 : A

환경 : A

공급 : S

1) 저평가 : 직장 : B ( 향후 근접지 강동 이케아 25년 1~3월 오픈예정)

                  교통 : A (9호선 개통시 강남과 여의도의 교통시간 단축으로 S등급 개선 예상)

2) 환금성 : 1,066세대로 환금성 좋음

3) 수익률 : 고점대비 20%의 수익율 기대 예상

4) 원금보존 : 전세가율이 48%로 수도권 전세가율 기준보다 낮음

5) 리스크 대비: 지금도 전세가율이 낮기에 역전세시 투자금이 너무 많이 들어감

나의 투자 결론 : 전세가와 매매대금의 차이를 약 3억원 정도 잡아야 한다.

교산 신도시가 공사 지연으로 28년도 까지 입주 물량이 없어 전세가에 대한 큰 리스크는 없어 보이지만 투자금원을 생각한다면 이정도 금액이면 서울의 다른 투자지역도 비교평가해 봐야 할것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 임장의 완성은 보고서 인것 같다. 

주변을 둘러보고 학교가 근처에 있고 교통 호재에 대한 기대도 크지만 

이렇게 수익성 평가까지 고려해 보지 않는다면 다른지역과 비교해 보지 않아 

실패한 투자 사례가 될수도 있을것 같다는 것을 배웠다 물론 이 아파트가 안좋은 곳이라는 것은 아니다. 

무엇보다 첫 임장보고서라 잘 되었는지 알 수 없지만 이렇게 작성한것 만으로도 뿌듯하다