[열기82기 36조 백수] 2주차 과제 수익률 보고서 작성 (용인수지)

▶ 아파트명

수지 보원아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 

C등급

수지구 종사자수: 87,487명 

2. 교통

A등급

판교역 25분 / 강남역 40분 / 여의도역 1시간 / 시청역 1시간 4분

3.학군

A등급

수지중 91%, 문정중 83%, 수지고97%

4. 환경(주변 편의시설)

S등급

1km 지점 이마트. 

주변에 병원, 음식점 정말 많고 생활밀착형 마트 있음. 

단, 스타필드, cgv, 현대백화점 등 대형 백화점 및 마트는 죽전역(1.7km)에 위치. 

5. 공급

S등급

수지구 포함 용인시 전체 입주물량 없음. 

용인시, 수원시 전체 2028년까지 입주물량 없음

안양시는 2024년 입주 많고 그 이후로 없음. 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 수지 토월마을 보원아파트 현재 매매 5.35억, 전세 2.25억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.1억, 전세 3.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 4.75억, 전세 2.5억

▶ 현장사진

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (O) 리모델링 호재 반영 아직.

2) 환금성 : (O) 거래량이 많음. 역에서 먼 아파트 중에서는 가장 가까운 아파트. (마을버스 10분, 도보 13분) 직장인 베드타운 및 학군지 발달로 전세 수요 받쳐줌.

3) 수익률 : (△) 매매가로만 보았을 때는 고점 대비 24% 저렴한 수준. 다만, 작년 최저점 대비 매매가는 올랐는데 전세가는 오히려 떨어짐. 전세가가 많이 오르는 편은 아니라 비슷한 매매가의 다른 아파트 대비 투자금 약 5천만원 높음. (주변 재개발, 리모델링 예정으로 어수선한 분위기 때문에 전세 수요가 없는 건지?)

4) 원금보존 : (O) 강남, 판교 직장인의 베드타운. 주변 학원가 발달, 균질성 있는 환경.

5) 리스크 대비: (O) 수지구와 더불어 용인시, 수원시 적어도 향후 4년까지는 공급물량 없음 

투자 결론 : 내집마련으로 보았을 때는 매수한다. 다만, 전세가 상승폭이 작은 이유에 대해서는 파악이 필요.