길음동 길음뉴타운2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 2조 웃음정]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

길음동 길음뉴타운2단지 푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성북구 종사자수 111,005명

2. 교통

강남역 51분 [버-지-지-지]

시청역 37분 [버-지-지]

*버스는 마을버스로 거의 도보수준으로 봐도될정도의 배차간격(5분간격)을 형성  

3.학군

길원초22.8 / 길음중 88% (8.8%)

* 길원초의경우 성북구내에서도 탑급의 과밀초로 선호초이며,길음중또한 성북구내에서 탑급의 중학교이면서도 특목고진학률이 8.8%에 육박하는 아주 공부잘하는 중학교

4. 환경

백화점 1, 대형마트 1, 뉴타운조성

* 반경 1km 내에 백화점과 대형마트가 존재하며, 비록 뉴타운의 마지막자락이고, 경사도 심하지만? 그럼에도 충분히 도보권으로 뉴타운의 생활을 누릴수있으며, 경사는 마을버스로 극복가능한것으로 보여짐!! 굿!!

5. 공급

성북구의 인구수 x 0.5% = 2,128명

25.3 장위자이레이언트 2840 (25년 1월,6월,11월 동대문구 9000세대규모 공급예정)

27.3 푸르지오라디우스파크 1637

* 25년 3월은 성북구에 매년 필요한 집의 규모보다 과하게 공급이 들어올예정으로 전세가가 낮게 형성될 가능성이 보여지며, 인접한 구에서 9000세대가 추가로 공급될 예정으로 25년 세를 맞춰야하는 경우의 수는 무조건 배제를 해야한다고 생각됨..! [결론: 세낀걸 위주로 봐야함(현재산다고하면!! 26년도래로!)]   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 6.8억 / 4.2~4.5억

5년내 고점 매수시: 8.5억 / 4.8억 (21.8)

5년내 저점 매수시: 5.6억 / 3.65억 (19.12)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 앞마당별 6억 후반대에서 7억초 물건중 비교평가 결과 가치대비 싸다고 생각

2) 환금성 : 1000세대이상의 대단지로 중층이상으로 고르면 베스트 (+뒤로갈수록 언덕이니 왼만하면 앞쪽을 고르는게 베스트)

3) 수익률 : 100%수익률(연평균 10%)위해선 10년동안 2.6억 만큼 올라줘야 가능 (전고점 8.5억 현 매수시점 6.8억이므로 9.4억까지 올라줘야함! 전고점 대비 1억더 올라줘야하는데 가능한 수준..?이라고 생각댐!! 계단식 20평대이고 3인가족 살기에 충분하다 판단)

4) 원금보존 : 서울 전세가율 60% 이상으로 충족! 

5) 리스크 대비:  25년 전세 맞추기 정말 힘들것으로 생각 하지만? 수리된물건이 4.2억에 올려진다면? 충분히 나갈것으로 생각!! 그렇다면 ㅇㅋ!!

나의 투자 결론 : 성북구 최상의 입지에서 서울안에서 20평대 복도식이아닌 20평대 계단식인데 6억 후반대? 귀한 가격에 귀한 기회라고 판단됨 충분히 투자가치있으며, 비록 25년 과공급으로 전세가가 정말 많이 눌리겠지만? 전세가는 최저기준만 충족된다면 빠르게 26년 원상복귀할것이라고 판단됨! 정말 좋은 녀석..! 

✅ 작성하면서 느낀점 : 5년내의 기준을 처음으로 확인해봤는데.. 아파트 가격이 무섭게 오르면 정말 무섭게 오른다는 것을 깨달음.. 같은 투자금 이었지만 19년 12월.. 현재 24년 12월로 봐도 1억은 벌었다는 사실.. 아주 흥미로웠으며, 아주 중요한 관점이었다고 생각!!