자모님의 지방분석 강의를 들었는데, 너무 많은 정보를 넣다보니 ^^;; 꼭꼭 복습해야겠습니다.
결국 자모님의 강의를 들으면서 임보 쓰면서 다른 사람들의 임보에 감탄하면서 의기소침+ 스트레스로 우울해졌었는데, 임보 딥하게 쓰는 것보다 해석하는 것, 완성을 목표로 하라는 말! 을 꼭 꼭 기억하면서, 결국 투자를 하는 게 중요하다는 자모님 말씀 새기겠습니다.
이번 지투기의 목표 : 나의 한달은 선호도로 시작해서 선호도로 끝낸다! 선호도를 무조건 찾자!
투자로 인한 노력들을 꾹꾹 눌러담아 강의에 압축해주신 자모님께 감사의 말씀 드립니다. 투자는 생활이라고 말씀하신대로, 조급해하지 않고 훗날 내게 온 기회를 알아챌 수 있는 눈을 가질 수 있도록 저만의 속도로 조금 더 나은 내일을 위해 노력하는 투자자가 되도록 하겠습니다. 다시 한 번 좋은 강의 감사드려요 ㅎㅎ
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그냥 강의를 듣는게 중요한 게 아니라, 나는 어떻게 하겠다의 마음을 먹어야함. 마음 먹은 자는 결과가 다름. 내가 지방 투자로 결과를 내겠다는 마음을 먹어야 함. 되는 상황보다 안되는 상황이 많을 것임. 내가 할 수 있는 목표를 생각해야함. 돈 벌기 위한 노력을 하지 않으면 어떤 결과도 없다.
강의를 들으며 많은 생각을 하게 됬던 것 같습니다. 그냥 공부해야지~~의 마음으로 하는 둥, 마는 둥 하지 않았나, 나는 그래도 강의라도 듣잖아라며 스스로를 속이고 있지 않았나 하는 생각에 반성이 되네요.
- 가격은 임보쓸 때 외워라. 시세지도 그리면서 머릿속에 넣고 가는 거다. 철저하게 바깥을 봐라. : 헿... 강의 듣다가 찔린 일인입니다 ^_^
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1-1. 지방 시장에 대한 이해도 높이기 -> 결국 남겨야 하는 것은 선호도!
1-2. 지방투자를 위해서 기준을 꼭 확인하고 -> 임보에 쓰기! 중요한 것은 해석하고 넘어가는 것임. ★
WARNING :
1) 비싸다면 투자 하지 마세옷!!!!!!!!!!!!!!!!!!
2) 규축 수요 파악해서 투자해야함 - 전세 잘 빠지냐, 살아야하는 이유가 있는지 (초품아, 학원가, 편의시설 등등)
3) 커뮤니티가 형성되면 선호도있는 동네 단지가 생기는 것 저스트 받아들여라. 예) 광주 봉선동
1-3강. 지방투자 분석 공략법
1) 인구 - 인구 수에 따라 투자 범위가 다르다.
인구 수? = 공급물량을 소화할 수 있는 수요 + 매수 수요 (매도할 때 내 물건을 사줄 수요)
2) 직장
★ 제조업 / 금융 보험업/ 전문 과학 및 기술 서비스업 -> 어디가 많은지 꼭 파악하기. + 어떤 기업이 있는 지 까지도 확인! 주요 대기업 위치와 연봉 확인하기. (지도위에 올리기)
★지방은 반드시 산업단지까지 볼것. 주요 산단, 일자리가 몰려있는 곳은 어디인가? 직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을 만한 지역인가?
3) 학군 - 학원가 종류 확인 / 초등학교 학급당 학생수 /
학군지의 의미 ? = 중등 학원가(입시) + 85%이상 학업 성취도율을 지닌 것.
손품 - 학원가의 양 확인/ 손+발품 - 학원가의 종류 확인
-> 지역 내에서 다른 구의 외부 수요를 끌어들일만한가를 확인해야한다. 학교 알리미를 통해 성취상황 확인!
4) 환경
광역시 - 주요 상권은 어디있는가?/ 환경이 제일 좋은 곳은 어디인가?
중소도시 - 주요 상권은 어디인가? / 신축 아파트가 몰려있어서 균질한 곳은 어디인가?
-> 상권의 종류를 한번에 지도에 올리는 거 중요함.
A동 : 거주지 상권, 카페, 마트, 식당
B동 : 해운대 해수욕장, 상권, 모텔, 유흥가, 식당 ,카페
C동 : 오피스 상권, 식당, 카페 위주
D면 : 쇼핑, 먹자골목, 유흥, 맛집
E동: 근처 오피스 상권
+ 환경: 언덕VS 평지
5) 공급 - 3년내 공급물량 + 입주하는 아파트 물량, 착공물량 추이까지 확인하기.
전세가가 어느 정도의 속도로 회복되는 지 보고 있어야함. 적정 수요량이 몇 세대인지 확인해보는 게 중요함. (20년 평균 수요량 확인해볼 것.)
6) 교통 - 광역시 중에서 교통의 의미를 지니는 곳은 단 한 군데임. 부산광역시 - 주요 업무지구랑 베드타운을 지나가기 때문임. (1,2호선이 중요함) 지방은 역세권의 의미는 플러스 알파같은 의미.
[가격비교를 통해 투자 기회 잡기]
1) 랜드마크 아파트로 위상 비교하기 : 그 지역의 천장 가격을 확인하라.
부산>대구>대전>광주, 울산
2) 구별 구축 대장 아파트 - 구축임에도 형성될 수 있는 천장 가격을 확인하라
3) 입주하는 새 아파트 - 입주하는 새 아파트의 가격이 기존 랜드마크 아파트보다 싼지 비싼지 확인/
-> 수요의 이동 가능성을 가늠하라.
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1강에서의 (BM거리) : 자모님 강의 중 bm거리 3가지만이라도 적용해보기 !!
1) 월별로도 공급물량 정리 -> 내가 실제 투자할 때 전세 만기 시점을 언제로 두고 잔금 칠건지 결정 (와우 대박 디테일해!!! 팁팁)
2) 20년 평균 공급물량 공급 파트 쓸 때 확인해보기
3) 단지 나래비 세울 때 [단지 카테고리를 선호도 상, 중, 하 로 분류해보기.]
4) [동별평당가 정리],
5) 임보 쓸 때 영유아+ 30~50 비율이 높다 / 중간 / 노인높다 -> 쓰리 파트로 나눠서 투자 선호 우위 적기!!
6) 생활권별 이동 범위 파악하기 -> 위성도시의 공급량까지 체크해야함.
7) 핵심 키워드로 나의 임장지 대전 서구 정리해보기
8) 색 동그라미 별로 마트, 백화점, 병원,+ 상권 종류 간단하게 지도에 다 올려서 원페이지 정리하기
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