평범한 월급쟁이가 부동산 선택할 때 알아야 하는 중요한 1가지 (빌라 vs 아파트)

오늘은 부동산 투자에 관심은 있는데 

부동산 투자 중에 어떤 종류의 부동산을 고르는 것이 가장 좋을지를

고민하시는 분들을 대상으로 한 글입니다 

1.투자라는 행위에 대한 나의 이해도는 어느정도인가? 

투자란 무엇일까요? 

사실, 평범한 월급쟁이들 중 평상시에 투자에 대해서.. 

깊이 있게 생각해 본 분들은 거의 없을 거라고 생각합니다. 

사실 그러기에도 어렵다고 생각합니다. 

그렇기 때문에 대부분의 평범한 월급쟁이들에게

투자란, 남들이 돈 벌었다는 소식에 

관심을 가지게 되었으나 

막상 내가 하려면 무엇부터 시작해야 할지 모르는 영역. 

그리하여 친구의 정보나 지인의 정보로 판단할 수밖에는 없는 일이 빈번히 벌어지는 영역이 되곤 합니다 

그래서 매수부터 매도까지 스스로 계획을 세우기 어려운 영역이 되고 

이로 인해 수익을 내기 어려운 상황이 펼쳐집니다. 

저는 월급쟁이에게 투자란, 

인플레이션시대에 돈의 가치가 떨어지는 세상에서 밀려나지 않기 위한 방어막이라고 생각합니다. 

그래서 그 방어막을 얼마나 단단히 하느냐에 따라 

매일의 일상이 그 방어막 위에서 

단단한 뿌리를 내리게 됩니다 

수익을 내기 위한 공격 전에, 내가 성실히 번 돈의 가치를 유지하기 위한 행위이기 때문에 

저는 월급쟁이들도 투자에 대한 이해도를 

기본적인 부분에서 올려야 한다고 생각합니다 

그렇기 때문에 월급쟁이가 하는 투자란, 

1) 내 생활을 안정적으로 유지할 수 있는 투자여야 합니다.  

2) 투자에 들어가는 원금을 손해보지 않는 투자여야 합니다. 

돈의 가치를 유지하기 위한 행위이기 때문에 투자를 통한 원금의 손해를 본다면,  

하느니만 못한 결과를 가지고 오기 때문입니다. 

투자의 대가로 불리는 워런버핏은 투자에 대해서 이렇게 말했습니다 

‘"Never invest in a business you cannot understand." 

(자신이 이해하지 못하는 사업에는 절대 투자하지 마라.)‘ 

내가 이해하지 못하는 투자 영역에 투자하지 않는 것은 

실제 수익도 나지 않지만 잃지도 않는 선택입니다. 

그래서 투자를 하기 전 

첫번째로 고민해봐야 할 것은 

내가 그 대상에 대해서 얼마나 이해하고 있는가?입니다 

2. 투자를 할 대상에 대해서 잘 알고 있는가? 

그래서 투자를 할 때에는 공격적으로 수익을 얼마 내줄거다라는 핑크빛 희망만 보기 전에, 

이 투자로 돈을 벌었기 때문에 나도 지금 사면 수익을 낼 것이라는 성공사례만 보기 전에 

내가 하는 투자의 행위로 손해보지 않을 확률을 따져보셔야 합니다.  

더 나아가 시장에서 이 투자 대상에 대해서 어떻게 값어치를 메기고 있고, 더 사람들의 수요가 있는 영역이 무엇인지를 이해하여 내 돈을 투입하는 것이 중요합니다 

투자는 “수익”을 내기 위한 행위이지, “손해”를 보기 위한 영역은 절대 아니기 때문입니다. 

3. 빌라와 아파트 

부동산을 통해 수익을 낼 수 있는 종류에는 

여러가지가 있고 

빌라와 아파트 모두 그 종류에 해당됩니다.  

두 대상 모두 대상에 대한 이해를 하고 투자를 한다면 수익을 낼 수 있습니다. 

다만, 둘 다 무조건 “수익”을 낼 수 있을 거라고 접근하기 보다 

가. “수익”을 내기 위한 기본 조건들이 무엇인가? 

나. “수익”을 내지 못하게 하는 요인들에는 무엇이 있는가?  

다. 그 조건들을 내가 받아들이고 실행한다고 했었을 때 나는 이 분야에서 수익을 낼 수 있는 구조를 이해하고 있는가?가 무엇보다 중요합니다. 

(1) 빌라로 수익을 낼 수 있는 방법  

빌라는 결국엔, 그 빌라가 서 있던 건물의 자리에 새 아파트가 생기는 경우, 

즉, 낡은 빌라가 신축 아파트로 태어날 때 가장 큰 수익을 낼 수 있습니다. 

“재개발이 될 수 있는 가능성이 큰 ”빌라가 

신축아파트가 되기 전에 매수하면 신축아파트의 가격이 반영되지 않은 수준에서 매수할 수 있고 

신축아파트가 된다면 지금 이 자리의 땅값은 얼마인지 

건물의 값어치는 얼마인지를 매겨 

프리미엄을 얻어갈 수 있습니다 

낡은 아파트를 싸게 매수해서, 그 이후 신축 아파트를 가질 수 있는 입주권과 소유권을 통해 

큰 시세차익을 실현할 수 있는 겁니다 

재개발은 기본적으로 구역도 넓고 빌라의 노후화가 진행되어야 하기 때문에 

진행 조건과 절차, 그리고 시간이 꽤 소요가 됩니다. 

재개발 지역으로 지정되는 조건을 갖추었더라도 주민들의 동의가 없이는 

사업이 출발을 할 수 없기 때문에 초기 단계의 재개발 경우 주민들의 동의율도 

사업 추진 속도에 지대한 영향을 줍니다. 

재개발과 관련해 서울시에서는 모아타운= 소규모 주택개발, 을 진행하여 노후주거지를 

소규모로라도 신축 아파트로 개선하는 사업을 실행하고 있긴 하나 지금 선정되어 있는 모아타운 132곳 중에 실제 추진이 되고 있는 곳은 단 2곳에 불과합니다. 

(모아타운 시범1호 - 강북구 번동, 광진구 한양연립)    

모아타운 개발로 새로운 아파트로 탄생한 광진구 한양연립의 경우, 

현재 강변역 센트럴 아이파크로 이름을 바꾸어 2026년 11월 입주 예정이고 

215세대의, 현 시세 22억 5천에 나와 있습니다. 

와, 현재 시세를 보니 되면 대박이네? 와 같은 생각이 드신 분이 계시다면 

낡은 빌라가 새 아파트가 되면 돈을 많이 벌 수 있겠네?를 생각하기 전에 

이런 성공사례 1,2건을 보고 내 돈을 넣는 다면 

이 투자처에 들어간 내 돈이 과연 5년 이상, 10년 이상 사업이 진행되지 않았을 때에도 인플레이션 방어를 할 수 있을지를 필히 생각해 봐야 합니다 

이 사업이 진행되지 않았을 때의 리스크 또한 염두해 두는 것이 필요하다는 얘기입니다 

모아타운 132곳 중에 진행이 된 곳은 2곳에 불과하며, 아직 130곳은 진행중에 있고

아무도 이 지역이 확실히 몇 년 뒤에는 진행될 것이라는 확답을 내릴 수 없는 것이 재개발 사업의 리스크이기 때문입니다. 

대한민국 재개발의 상징이자 

단일 규모 최대 사업인 한남재개발(한남뉴타운)은 2003년 지정된 이후2026년 현재까지 약 23년째 진행되고 있습니다 

재개발은, 많이 들어 익히 들어온 곳이 

꼭 빠르게 사업 추진이 되는 것은 아니며 

진행되었을 때 신축 아파트를 받을 수 있는 큰 이득은 있으나

그 사업 과정을 기간을 내 힘으로 내 통제하에 빠르게 단축시키기에는 어렵다는 특징이 있습니다. 

그리하여 돈의 가치가 떨어지는 인플레이션 방어막의 재개발 투자는 

실제 진행이 된다면 큰 방어막으로 돌아오지만

진행되지 않는다면 언제 진행될지 모르는 사업을 기다리는 것 밖에는 할 수 있는 것이 없어지게 됩니다 

(2) 아파트로 수익을 낼 수 있는 방법 

아파트는 기본적으로 월급쟁이에게는 투자보다도 

거주지로서의 역할을 먼저 합니다. 

관리하기에도 용이하고, 거주하기에도 편리하기 때문에 

대다수의 사람들이 부동산 중 거주를 한다고 하면 아파트부터 생각합니다. 

거래를 할 때에도 얼마에 매수가 되고, 얼마에 매도가 되는지에 대한 정보 또한 

수월하게 접근할 수 있습니다. 

월급쟁이들은 내가 가진 돈을 차곡차곡 모으고 

대다수 대출을 일으켜 아파트를 삽니다.  

내가 산 아파트가 거주의 기능을 충족하면서도 

화폐가치가 떨어지는 시대에 돈의 가치를 방어해줄 

자산 기능을 해 주길 바라기 때문에

아파트를 매수하는 경우가 많습니다. 

실제 아파트와 빌라의 18년전 가격과 현재의 가격을 비교해 보더라도 

빌라와 비교해  사람들이 왜 아파트 보유를 

자산으로 생각하는지  

아파트가 자산으로서의 기능을 하는지 알 수 있습니다. 

[아파트] 

2008년 12월기준 , 서울 아파트 중위가격 :  4억8천만원 

2026년 5월기준, 서울 아파트 중위가격 : 12억 3천만원 

[빌라(KB시세 자료 기준 연립에 속함, 연립+다세대] 

2008년 12월기준 , 연립 중위가격 : 2억1천만원 

2026년 5월기준, 연립 중위가격 :  3억 

(출처 : KB시세 월간주택시계열) 

아파트는 입지가 좋을 수록 

즉, 대한민국 사람들이 거주하고 싶은 지역에 위치해 있으면 있을 수록 가격이 상승합니다 

많은 사람들이 가지고 싶어하는데 

공급이 제한적일 수록 가격이 올라갈 수밖에 없기 때문입니다. 

아파트라고 모든 아파트가 자산으로서의 기능을 하는 것은 아닙니다 

반대로 이야기 하자면 

사람들이 그 돈을 주고도 가지고 싶지 않아 하면 할 수록 

아파트의 가격은 싸지다 못해 

아예 거래가 안될 수 있습니다 

위 아파트는

지방 광역시의 한 아파트이며 16년 이후 거래가 된 적이 없습니다 

같은 지역 광역시의 아파트인데도 아래와 같이

거래량과 시세가 큰 차이가 납니다 

4억에서부터 약 5.7억까지 

상승한 것을 볼 수 있습니다 

같은 지역인데도 아파트에 따라 

수익과 거래량이 달라질 수 있음을 알고 

접근해야 합니다 

어떤 아파트를 사느냐에 따라 

같은 돈으로도 수익을 얼마를 낼 수 있는지가 

달라질 수밖에 없기 때문입니다 

자산 가격이 하루 아침에도 

몇천만원씩 변동 하는 시대에 

내가 하는 선택이 어떤 결과를 불러올지를 알고 

선택하는 것이 오히려 

더 빠른 선택임을 꼭 기억하시길 바랍니다 

오늘은 부동산 투자의 종류 중 빌라와 아파트를 비교해 보았습니다 이 글이 도움이 되셨다면 

부동산 투자를 고려하고 있는 소중한 지인 가족들에게 

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관심은 있으나 무엇부터 해야할지 

고민하는 그분들에게도 도움이 되실 거라 생각합니다 

감사합니다^^