행당동 서울숲삼부 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 11조 하빛]

[행당동 서울숲삼부 아파트 수익률 분석 보고서]

✅아파트명 - 행당동 서울숲삼부

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

    성동구 종사자 수 203,221명, 사업체 수 41,665  A등급

2. 교통

     네이버 길찾기

     왕십리역으로 지하철 2개 노선 더 들어올 예정

     강남: 25분 / 시청: 21분 / 여의도 33분 S등급

3.학군

    동마중 77% C등급

    행당중 69% C등급

    한양대학교 사범대학부속중학교 70%  C등급

    무학중 81% C등급

4. 환경

     대형 마트 : 이마트 왕십리점 -도보 3~5분  A 등급

   대학 병원 : 한양대학교 병원 -도보 10~20분

5. 공급

     청계리버뷰자이 2027년 2월 1,670세대

     서울숲아이파크리버포레1차 2025년 1월 825세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

      현재 시세: 행당동 서울숲삼부 32평A 현재 매매 15억, 전세 6.7억
      5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 16.8억 2024년 1월 전세 7.7억

      5년 내 저점 매입시: 2023년 10월 매매 10.1억 2023년 4월 전세 3.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

2) 환금성 : 300세대 이상 아파트 O

3) 수익률 : 투자금 8.3억, 100% 수익률(연평균10%) 위해선 

                  10년 동안 8.3억 만큼 올라줘야 15억+8.3억=23.3억

                   현재 가격 고점 대비 1.3억 낮음      

4) 원금보존 : 왕십리역 옆이라는 입지 독점성 있음

                     그러나 서울숲아이파크리버포레 공급물량 대비 필요

                     전세가율 44%   전세가율 기준 충족 X

5) 리스크 대비: 역전세 대응 필요

나의 투자 결론 :  교통 입지가 워낙 좋지만 전세가율이 너무 낮아 투자하기는 어렵습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 많이 부족하지만 우선 제출해봅니다.