성남시 분당구 백현동 백현마을4단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 77조 재이크]

✅아파트명

       성남시 분당구 백현동 백현마을 4단지 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

      *성남시 분당구 종사자수 345,459명  /  사업체수 49,505개   

2. 교통

3.학군

보평중 89%

신백현 91%

4. 환경

*대형 백화점과 다양한 쇼핑 편의시설이 있음.

  대학병원은 없으나 도보거리 내 다양한 의료시설 밀집

5. 공급

분당구에는 공급이 없으나 성남전체로 했을경우 물량이 일부 나옴. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*백현마을 4단지은 최근 매매 내용이 없어서 백현마을5단지를 통해서 작성 

• 평형과 세대수를 작성할때 같은 단지더라도 다른 타입이면 세대수를 다르게 해야하는지? 어떻게 기준을 잡는지 질문 필요!!

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가의 여부는 몇개 단지를 더 확인해봐야하기 때문에 세모

2) 환금성 : 백현마을 5단지는 최근물량이 있으나 백현마을4단지는 없어서 환금성 x 

3) 수익률 

     전저점 매수시 22%

     전고점 매수시 2%

4) 원금보존 : 

    현재 투자를 들어갈경우 전고점 대비 높은 금액으로 너무 많이 올라있어서 위험!

    입지독점성과 입주물량을 보았을 때 인근에 입주물량이 없지만

     인근 유사 단지들의 매매물량대비 백현마을 4단지는 매매물량이 없어 입지독점성이 꼭 있다고 볼수 없어서 위험! 

5) 리스크 대비:

   현재는 전고점을 넘어 상승시기에 있어 투자를 들어갈경우 하락장에 대비가 안됨

  하지만 전세가율로 51%로 수도권 60%를 고려했을때 큰 차이는 없어 검토해볼만한 여지가 있음.

나의 투자 결론 : 개인적으로 위치는 매력적이지만, 대중의 시선으로 봤을때는 적절하지 않는 투자 타이밍으로 평가!

✅ 작성하면서 느낀점 : 

    궁금한점! 1. 수익률 분석시 세대수 기준을 같은 타입, 같은 평형으로 해야하는 건지, 아니면 단지 단위의 세대수로 평가를 해야하는 건지

   2. 수익률은 단순히 수익률만을 계산하는게 아니라 내가 어느정도 시점에 들어가야 전고점을 최대 수익금으로 평가했을 때 어느정도 수익률이 나오고 얼마의 시간이 걸리는지를 판단하기 위함이었다는 것을 느낌..

 또한 익숙하지 않다보니.. 예시가 있음에도 이렇게하는게 맞나? 라는 의문이 들정도로 내 자신에게 신뢰가 안됨..(다른분들 게시글을 참고해보자..)

처음은 어색해서 어려울지 모르겠지만 이제 한번 해봤으니까 자신감을 갖고 더 발전시켜보자!