[열기82기 7ㅣ억해. 우리는 부자될 사람들이란걸_민아킴] 경희궁자이 3단지 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

경희궁자이 3단지 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 → A등급

• 종로구 종사자수 260,446명
• 중구 종사자수 392,568명까지 커버 가능 

2. 교통 → A등급

강남 44분 / 여의도 20분 / 시청 20분 

• 5호선 서대문역 바로 옆에 위치.
• 여의도, 광화문, 시청 업무지구 접근성이 특히 좋음. 

• 강남역까지는 40-45분 내 접근 가능. 

   

3.학군 → C등급

대신중 74%

동명여중 90%

인창중 77%

창덕여중 81%

학군은 다소 아쉬움. 

4. 환경 → A등급

반경 1.5km 내 서울역/명동 근처 대형마트 및 백화점 있음  

• 롯데마트 제타플렉스 서울역
• 롯데백화점
• 신세계백화점

그 외 생활편의시설

• 강북삼성병원
• 돈의문디타워 내 스타벅스
• 아파트 상가 내 한살림
• 독립문 공원, 경희궁 바로 옆에 위치 

5. 공급 → S등급

• 2024년 기준 종로구만 고려시, 적정 수요 대비 공급이 0.13배로 S등급  

• 2025~2028년 종로구 입주 물량 없음.
• 2025년 마포구 (439세대) 및 서대문구 (283세대) 입주 물량 고려해도 안정적인 것으로 판단됨.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 2024년 12월 기준, 매매 20.5억 / 전세 11.8억 

5년내 고점 매입시: 2022년 4월 기준, 매매 22.2억 / 전세 12.5억 

5년내 저점 매입시: 2020년 5월 기준, 매매 16.2억 / 전세 9.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

2) 환금성 : 

• 역세권 대단지 아파트로 매매 거래 꾸준히 발생

3) 수익률 :

• 투자금 (매매가-전세가) 8.7억

4) 원금보존 : 

5) 리스크 대비: 

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 
 

각 항목에 데이터를 넣는 것 까지는 어렵지 않았는데, 투자 결론을 내는 것이 가장 어려웠다. 

특히 저평가 여부를 판단할 때, 어떤 아파트를 기준으로 봐야할지가 애매했다. 같은 서대문역/독립문역 근방에 있는 같은 평수 단지를 기준으로 판단할 것인가, 아니면 비슷한 가격대의 다른 지역 단지 (아는 아파트가 없기에 예를 들면 마포래미안푸르지오 등 생각나는 단지)와 비교할 것인가? 아는 단지도 없고, 지역도 없다보니 비교평가가 안되고, 당연히 가격에 대한 평가도 할 수 없었다. 

그래도 아실, 호갱노노, 카카오 등 여러 플랫폼에서 어떤 정보를 어떻게 찾아야 하는지, 손품 팔아 시세 조사 하는 방법을 경험해볼 수 있어서 좋았다. 앞으로 꾸준히 데이터 쌓고 임장해서 아는 지역, 아는 아파트 단지를 많이 늘릴 필요가 있을 것 같다.