[열반기초반] 3주차 강의 수강 후기_문키

 초보 투자자가 겪게 될 모든 것! 많은 노력과 경험을 통해 잃지 않는 투자를 하자!

■ 강의 : 3강 by 주우이님

-. 나에게 맞는 임장 지역을 선택하는 방법

-. 돈되는 아파트 고르는 방법

■ 수강 일자 : '24.12.18(수) ~23(월)

주우이님은 너바나님의 초창기 월부 제자이시며, 수년간의 성공 투자 경험이 있으신 분이셨다.

지금 내가 배우고 있는 열반기초반의 내용과 상통하는 내용을 바탕으로 실전 경험을 하신 분이라 그런지, 너바나님의 강의 내용에 성공한 선배의 팁과 경험을 전수받는 기분이 들었다.

1. 나에게 맞는 임장 지역을 선택하는 방법

   → 시장이 좋지 않을 때는 가격이 입지/가치에 맞지 않게 왜곡되어 있는 경우가 많다!
   ㄴ 과다하게 가격이 올라있을수도, 떨어져있을수도 있으니 가치를 판단하는 눈을 보자

   ㄴ 가격과 입지에 대한 선입견을 버려야 한다.

   +) 공급이 많더라도 지역을 배제하지 말고 가치 판단은 해보도록 하자!

   → 비교 판단을 하며 보는 “눈”을 키워라! (앞마당을 넓힐 수록 좋다)

• 앞마당 = 입지 파악 + 가격 파악

  1) 지역 분석

  2) 분위기 임장 (여기까지 1차 임장.)

  3) 단지 임장

  4) 매물 임장

  5) 1등 뽑아서 비교 평가

  6) 실전 투자

   

2. 돈되는 아파트 고르는 방법

    1) 수익률 보고서를 써야 하는 이유.

    → 입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 사게 될 수 있다.
    → 수익률을 모르면 사는 시기 및 기다림의 중요성을 알기 어렵다.

• 수익률 보고서 작성 6단계

step ① : 아파트 선정
-. 랜드마크 아파트도 괜찮다 → 파도원리에 따라 랜드마크가 시세를 견인한다. (하락/상승폭도 크다)

-. 현재 살고 있는 아파트 분석 또한 투자자의 관점에서는 경험에 도움이 된다.

step ② : 위치

-. 출입구, 상가, 동 배치, 방향 등

-. 근처 인프라를 공용하는 대단지가 있는지? 혹은 상권이 있는지? 등

step ③ : 입지 평가 (ex. 압구정 구축 vs. 운정 신도시 신축)

-. 직장/환경/교육/학군/공급 등에서 우위라고 판단될 경우 구축은 신축을 이긴다.

-. 각 항목별 판단 지표에 따라 S/A/B/C 등급 판단 (강의안 참조)

ㄴ직장 : 종사자수

ㄴ교통 : 주요 업무지구까지의 이동시간 (주로 지하철)

ㄴ학군 : 중학교 학업성취도 %

ㄴ환경 : 상업시설 등

ㄴ공급 : 향후 3년 이내 입주 물량 (적정공급=인구수*0.5%)

           : 수요를 이끄는 조건

           : Risk 관리

step ④ : 수익률 분석 (ex. 현재 투자금으로 20% 수익률을 기대할 수 있는가?)

-. 전고점 및 전저점

ㄴ 전고점 : 사람들의 인정한 가격 (시장이 좋으면 회복 혹은 돌파 가능) 

ㄴ 전저점 : 하락할때의 지지선 (조정이 와도 버틸 가능성이 있는 하한선)

→ 현 시점 기준 전고점 대비 몇 % 하락하였는지, 전저점을 찍고 몇 %를 회복하였는지!

→ 급지별 / 단지별 등 비교 평가 할 것!

step ⑤ : 현장 사진

→ 지역을 이미지화 하여 머릿속에 저장해두자!

step ⑥ : 투자 결론

→ 잃지 않는 투자!

ㄴ 저 : 비교 평가 (지역간, 지역내)

ㄴ 환 : 나홀로 아파트?, 1층/탑층 제외

ㄴ 수 : 투자금 대비 수익률

ㄴ 원 : 적정 전세가인지? / 입지독점성 여부 / 입주물량

ㄴ 리 : 역전세 대비, 감수 가능한지?

점점 어떠한 시선/관점에서 매물과 시장을 바라봐야 하는지 체득하고 있는 것 같다.

수익률 보고서 (+비교평가)와 임장 보고서 작성에 많은 시간을 할애하도록 노력해서 더 나의 것으로 만들자!