영등포동 당산푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 1반 10조 밍잔]

템플릿을 구해서 pdf 파일로 작성해보았습니다.

동네 순위권 아파트 중 하나를 골라 작성해봤는데요.

나의 투자 결론 : 원칙에 맞지 않아 투자하지 않는다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

크게 3가지가 있습니다.

1. 임장의 필요성

강의내용대로 보고서를 채우긴 했지만,

임장을 가봐야 얻을 수 있는 정보가 있을 것 같다고 느꼈습니다.

데이터를 채우며 가치평가를 내리다 보니 보물찾기하는 느낌이 들긴 했는데

만약 이렇게만 해서 좋은 물건을 골라낼 수 있다면

이미 개발자들이 자동화해서 리스팅해주는 프로그램을 만들지 않았을까 싶었습니다.

아직 그런 소문이 없는 걸 보면 분명 현장에서 보고 들은 것들을 종합해

제대로된 가치 판단을 내릴 수 있는 통찰력이 필요한 게 아닌가 싶네요.

2. 실거래가의 함정

수익률 분석 중 5년내 최저점 그래프가 이상했습니다.

전세가율이 94%에 달했는데요.

의아함을 가진 채 일단 보고서 작성을 마쳤습니다.

작년에 월부를 알았더라면 1년 만에 3500만원으로 4.5억

무려 1329%의 수익률을 얻었겠구나 안타까워하면서요..

근데 보고서를 다 쓰고 나서도 의문이 가시지 않았습니다.

23년에 어떤 특별한 이슈가 없었던 것 같은데 

전고점이 12억, 그리고 전저점이 6.8억으로

절반이나 하락할 수 있나?라는 생각이 들었죠.

그래서 거래현황을 다시 봤습니다.

전저점 거래내역에 [직거래]라고 쓰여 있더군요.

직전 매매가가 9.5억대에 형성되어 있었는데

실제로는 12억에서 9.5억대까지 22%정도 하락한 뒤 

특수관계자 거래로 3억 할인된 가격으로 매매(증여)가 된 게 아닌가라는 생각이 들었습니다.

이걸 떠올릴 수 있었던 건 최근에 

부동산 증여에 대해 궁금해져서 

월부에 검색해보다가 제네시스박님의 컬럼을 읽었던 덕분이었어요.

(특수거래가 아닐 수도 있겠지만요..?)

3. 인내심

강의에서도 일단 하는게 중요하다고 말씀해주셨지만 

실제로 수익률 보고서를 쓰다보니 

투자하지 않을(못할) 물건으로 수익률 보고서를 쓴다는 게

지금 뭐하고 있나..라는 생각이 많이 들더라고요.

뭐든지 쉬운 건 없다라는 생각을 갖고 꾸준히 해나가야겠다는 생각이 들었습니다.