사람들은 부동산 투자를 한다면 '경기도 보단 서울이 좋은 게 아닐까'라는 생각을 보통 갖고 있고 나도 조금은 그랬다. 하지만 지난 상승장 때 서울 못지 않게 가격이 올랐고 지금은 아직 가격이 회복하지 못한 경기도 지역들이 있다. 이런 지역들은 서울은 아니지만 서울 핵심 일자리 지역과 교통 접근성이 좋거나 학군지와 같은 강점을 갖추고 있는 곳들이다.
평촌 지역의 교통 학군 직장 환경 공급에 대한 분석을 듣고나니 평촌이 지금도 좋지만 앞으로도 좋아질 지역이라는 확신이 생겼다. 자실로 평촌을 임장하다가 지금 군포를 하고 있는데 군포를 마친 다음 다시 평촌을 마무리 하고 싶어졌다. 특히 교통이 좋아지는 부분이 많이 인상 깊었다. 평촌 임보를 작성할 때 교통 부분에서 항상 조금 아쉬웠던 부분이 강남을 환승해서 가야한다는 것이었다. 그런데 GTX-C가 개통 된다면 인덕원 역에서는 강남 삼성역을 바로갈 수 있고 4호선을 이용해 환승을 한다고 하더라도 더 빨리갈 수 있어서 좋지 않을까 싶다. 그리고 월판선이 들어오면 교통에서 다소 소외되었던 평북과 비산 지역에 상당히 좋은 호재로 작용할 것 같다.
평촌의 생활권은 평남 평북 인덕원 호계 비산 순으로 선호도가 나뉜다. 학군지는 평남이지만 비학군지라 하더라도 교통이나 인프라 편의성이 좋은 곳도 선호도가 있다. 선호도가 좋은 곳 중에 저평가된 단지를 찾는 게 중요하고 실제 현장에서 더 깎을 수 있는 매물에 투자를 해야한다. 전세 리스크를 확인하는 것중에 동일 평형의 전세매물이 몇개나 나와있는지도 봐야한다. 이 부분은 한번도 생각해보지 못했던 부분이라 앞으로 세심히 살펴봐야겠다.
광명은 아직 임장을 가보지 못한 곳이긴 하지만 이전 강의에서도 자주 언급됐던 지역이라 지역 명칭은 낯설지 않았다. 광명은 학군 요소가 약해 현재 평촌보다는 입지가 살짝 떨어지지 않나 싶은데 철산, 광명 중심으로 재정비 사업이 진행되고 나면 정말 좋아질 지역인 것 같다. 서울의 3대업무지구와 접근성이 좋은데다 대단지 신축이라면 이보다 좋은 조건이 없지 않나 싶다. 게다가 신안산선과 월판선 호재도 있어 앞으로가 더욱 기대되는 지역이다.
광명 생활권별 특징은 다음과 같다. 7호선 철산역 역세권의 철산, 광명역과 인프라가 좋은 일직, 7호선 광명사거리역의 광명, 2010년식의 중대형 평형의 소하, 90년대식의 중소형 평형의 하안으로 나눠진다. 광명같은 경우 재정비 사업이 이뤄지기 때문에 신축 대단지 아파트들이 들어올 경우 일직과 위상이 바뀔 수도 있다는 점이 있다. 따라서 광명시를 투자 관점에서 볼 때 철산과 광명 지역을 중심으로 7호선 근처와 재정비사업으로 입지 개선이될 단지에 초점을 맞춰서 보는 것이 중요할 것 같다.
평촌의 투자 단지를 찾을 때는 여러 가지 요소와 가격을 비교해야 할 것 같다. 무조건 전고점 대비 많이 하락한 단지 보다 20% 전후로 하락한 단지 중에서 좀 더 선호도가 높은 단지를 찾는 게 중요하다. 10평과 20평의 투자금 차이가 크지 않다면 20평으로 해야하고 20평과 30평도 마찬가지이다. 평촌에서 중요하게 생각하는 요소인 선호학군, 학원가, 역세권 모두 갖춘 곳을 하면 좋겠지만 이 중 빠지는 것이 있더라도 가격과 비교하여 저평가된 단지를 찾는 게 중요한 것 같다. 평남의 경우 선호학군, 학원가, 역세권 순으로 중요하다고 생각되며 평북의 경우 선호학군이란 것이 없어 역세권이 중요 요소라고 생각된다.
광명의 투자 단지를 찾을 때는 신축이 많이 들어오는 지역을 유심히 봐야하는 것 같다. 7호선과 인접하면서도 철산주공 재건축 및 광명재정비 사업으로 환경이 개선되는 구축~준식축을 봐야할 것으로 보인다. 다만 전세가가 낮고 전세 구하기가 힘들어지는 전세리스크가 있을 수 있다. 내 투자금을 일시적으로 감당 가능한 선에서 늘릴 수 있는지 확인해야하며, 전세 낀 물건이나 주인전세 물건 등을 고려해볼 수 있다. 신축 단지들에 대한 관심도 가져야 하는데 입주 직전이나 초반에는 대출규제 등으로 인해 잔금을 치르지 못한 매물이 나오고 입주 2년차에는 비과세 혜택을 받으려는 매물이 나오기 때문이다.
평촌과 광명의 투자를 비교하자면 신축의 경우 평촌에서는 비평촌 지역에 많기 때문에 광명의 입지와 잘 비교하여 광명의 입지가 더 좋다면 광명에 해야하고 구축의 경우에는 평촌에 입지 좋은 구축이 많기 때문에 평촌에 더 중점을 두고 보되 광명에도 비슷한 위상의 구축도 있기 때문에 결국엔 실제 매물의 가격 조정 가능성과 조건을 보고 결정해야 한다.
크리스마스에도 밀린 강의를 들으며 조금 우울한 느낌이 들었는데 양파링님이 마지막에 하신 조언에 힘을 내보려고 한다. 이렇게까지 해야 하나 생각하며 보낸 많은 시간들이 나중엔 크리스마스 보다 달콤한 보상으로 찾아오리라 믿는다.
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