안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
아침, 저녁 가릴 것 없이 정말로 무더웠던 날씨였는데 저녁에는 그래도 더위보다는 선선함이 느껴지는 것 같습니다. 얼른 무더위가 지나가고 선선한 가을이 찾아왔으면 좋겠네요 :)
아래의 오늘자 기사를 살펴보면 규제 이후, 서울 아파트의 거래량이 급감하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 아파트뿐만 아니라 새로운 아파트에 입주가 가능한 분양권의 거래량까지 역시도 영향을 받고 있으며, 이는 대출 규제로 인해 집을 사고자 하는 심리가 급격하게 위축되었다는 것을 이야기합니다.
한발 더 들어가서 디테일하게 살펴보면 규제가 나오기 전 서울 전체 거래량은 약 1.2만건 수준이었는데, 최근 거래량은 0.4만건 수준으로 65% 정도 감소했습니다. 그 중에서도 급격하게 감소한 지역이 어디인지 살펴보면 흔히 말하는 성동구, 마포구, 동작구, 강동구, 광진구, 서대문구 등의 지역들이었고 서울 내에서 선호하는 곳입니다.
반대로 상급지에 속하는 강남구, 송파구, 서포구, 용산구 등은 거래량이 줄어들긴 했지만 위에 적어둔 지역보다는 상대적으로 거래량이 덜 감소했음을 알 수 있습니다. 그만큼 이 지역들을 매수하는 사람들은 대출의 영향의 적게 받는 구매력을 갖고 있으며 선호하는 지역임을 간접적으로 알 수 있다고 생각합니다.
이런 지역들은 서울에 있는 상급지만 해당하는 걸까요? 놀랍게도 규제에도 계속 거래가 되면서 신고가를 찍는 지역이 서울이 아닌 경기도에도 있습니다.
내집마련과 투자, 두 마리의 토끼를 모두 잡을 수 있는 곳!
바로 분당/판교 입니다.
#왜 분당과 판교인가요?
서울/수도권에 내집마련 혹은 부동산 투자를 하는데 있어서 가장 중요한 입지 요소가 무엇일까 생각해봤을 때 직장, 교통, 환경, 학군이 있습니다. 하지만 막상 이 네가지를 모두 갖춘 곳을 서울에서 찾아본다고 했을 때는 강남, 서초, 송파 정도를 제외하고는 찾기 어렵습니다.
하지만 여기 분당/판교를 빼놓을 수 없습니다. 압도적인 직장, 강남까지 30분이내로 접근 가능한 교통, 대치동 이상의 학군, 거주 환경까지 모두 다 갖추고 있기 때문입니다. 얼마나 대단한 곳인지 하나씩 살펴볼까요?
독보적인 위상의 직장이 위치한 곳
전통적으로 직장을 생각하면 강남, 여의도, 도심 이렇게 세 곳을 떠올리곤 합니다. 하지만 실제 데이터로 살펴보면 수도권 56개의 지역 중에서 분당/판교에 위치한 대기업 수가 3번째로 많을 정도로 양질의 직장을 갖춘 곳에 해당합니다.
그리고 '네.카.라.쿠.배' 라고 들어보셨나요? 대한민국 IT 업계에서 유명한 네이버, 카카오톡, 라인, 쿠팡, 배달의민족을 함께 묶어서 부르는 단어입니다. 쉽게 말하면 대한민국 IT 기업 중에서 5대 공룡 기업이라고 말할 수 있는데 이 중에 무려 3개의 기업 네이버, 카카오톡, 라인이 분당/판교에 위치하고 있습니다.
이외에도 판교테크노밸리를 중심으로 IT 산업을 이끄는 주요 대기업들을 포함하여, 수많은 게임 및 소프트웨어 기업들까지 있어 독보적인 위상을 가진 곳입니다. 심지어 판교테크노밸리는 여전히 확장 중에 있으며 기업이 계속 입주할 예정이기에 분당/판교에 대한 수요가 계속해서 늘어날 수 밖에 없는 상황입니다.
그리고 부동산에 있어서 수요가 늘어난다는 것을 결국 가격 상승과도 연결되기에 매우 중요한 부분입니다. 이런 이유로 강남 접근성이라는 단어 대신 판교 접근성이라는 단어가 등장하고 있다고 하죠!
압도적인 강남 접근성
그렇다면 교통은 어떨까요? 사실 ‘분당’ 이라는 두 글자에서 이미 끝(?!)났다가 볼 수 있습니다. 바로 ‘신분당선’이 분당/판교를 지나가기 때문입니다. 분당내에서 신분당선 라인에 있는 어떤 역에서도 강남역까지 30분이내로 도착이 가능하며, 수인분당선을 타고 신분당선으로 환승을 한다고 해도 역시나 30분 이내도 도착이 가능합니다.
정자역 출발 : 강남17분, 야탑역 출발 : 강남29분 , 성남역 출발 : 강남20분
하지만 여기서 끝이 아닙니다. 최근에 개통한 GTX-A 노선 또한 분당/판교를 지나갑니다. 성남역을 통해 이동이 가능하며 현재는 수서역까지만 이동이 가능하지만 삼성역이 개통이 된다면 무려 8분만에 이동이 가능합니다. 원래도 강남까지의 접근성이 좋았던 곳이었는데, 이보다 더 빠르게 접근이 가능해지면서 교통에서도 정말 압도적인 곳이 되어버리는 거죠.
아직 끝나지 않았습니다. 하나 더! 지금 착공에 들어간 월곶판교선이 있습니다. 판교가 종착역이기에 실질적으로 분당/판교에 큰 영향을 준다고 보기는 어렵지만 상대적로 교통이 아쉬웠던 서판교에 역이 생기게 되면서 판교까지의 접근성 좋아지게 됩니다.
대치와 목동을 압도하는 학군
대한민국의 대표 학군지하면 어디가 가장 먼저 떠오르시나요? 아마도 강남구에 위치한 대치 혹은 양천구의 목동이 떠오르실텐데요. 대치와 목동과 비교해도 절대 뒤지지 않는 학군을 갖춘 곳이 바로 분당/판교입니다.
학군이 좋은가를 판단하는 기준에는 여러가지가 있겠지만 아무래도 고등학교를 기준으로 서울대를 몇명이나 갔는가를 보는 것이 가장 직관적인 지표가 될 수 있습니다.
25년도를 기준으로 분당/판교 내에 위치한 고등학교 낙생고가 총 39명의 합격자를 배출했습니다. 이게 어느 정도냐면 자사고, 특목고를 포함해도 전국에서 6위에 해당하는 수준이며, 수시를 제외한 정시(수능을 보고 대학에 가는) 기준으로는 전국 1위에 해당합니다. 엄청나죠...? 그것도 일반고가…
중학교 수준도 비교해보면 학업 성취도를 기준으로 대치와 목동을 오히려 압도하는 모습을 보입니다. 이런 학군은 절대로 단기간에 만들어 지는 것이 아니며, 학군을 위해 얼마든지 이동할 수 있는 수요가 있다는 것을 의미합니다.
역시나 수요의 증가는 앞서 이야기한대로 가격에 큰 영향을 주게 됩니다.
거주하기 완벽한 환경
1기 신도시 분당, 2기 신도시 판교라는 점에 있어서 오래 되긴 했지만 거주하기 좋은 환경과 인프라를 갖추고 있습니다. 완성형 백화점이라고 불리우는 현대 백화점이 판교역에 위치하고 있고 이외에도 수내역에 롯데백화점, 서현역에 AK플라자 등이 있어 편의성이 매우 뛰어납니다. 이런 상권 뿐만 아니라 없어야 할 유해 시설이 없으며 계획된 신도시로 출발했기에 균질성이 매우 뛰어납니다.
새 아파트로 새롭게, 본격적인 재건축 시작
다만, 한가지 아쉬운 부분이 있었다면 2기 신도시에 해당하는 판교는 09년부터 입주를 시작해 연식이 괜찮은 편이지만 1기 신도시 분당의 경우는 91년부터 시작하여 모든 단지가 30년이 넘어간다는 것입니다.
그러다보니 주거 공간에 대한 노후화, 상하수도 부식으로 인한 녹물, 주차 공간 등의 문제가 큰 불편함을 주고 있어 정비 사업에 대한 필요성이 매우 높아졌습니다.
다행히 24년 1기 신도시 특별법이 나오게 되면서 그동안 지지부진했던 혹은 진행이 되더라도 굉장히 속도가 느렸던 1기 신도시 재건축이 가시화 되기 시작했습니다. 분당은 1기 신도시 중에서 아파트 평균 용적률이 일산 다음으로 낮은 184%였는데, 사업성이 더 좋아지면서 대부분의 단지들이 재건축을 추진하기 시작합니다.
더불어 선도지구라는 재건축 사업을 가장 먼저 추진하는 시범 사업 구역을 지정하기 시작했습니다. 그리고 선도지구는 성공적인 재건축을 위해 계획 수립부터 완공까지 다양한 지원을 정부로부터 받게 됩니다.
현재 분당에서는 시범우성/현대, 양지마을, 샛별마을이 선도지구로 선정되었으며 약 1.1만 가구가 새로운 신축으로 태어날 예정입니다.
#실거주와 투자, 두마리 토끼를 한번에
부동산 입지 요소에 있어서 필요한 모든 것을 완벽하게 갖췄지만, 심지어 앞으로 더 좋아지는 분당/판교를 주목해야하는 이유에 대해서 알아봤습니다. 어떠신가요? 관심이 생기시나요?
부동산 입지 요소를 모두 갖췄다는 건 실거주에 있어서 완벽한 주거지임을 의미하며, 앞으로 더 좋아진다는 것은 투자적으로 가치가 매우 높다는 것도 포함하고 있습니다.
즉, 분당/판교는 실거주와 투자라는 두마리 토끼를 한번에 잡을 수 있는 곳이라는 거죠.
그렇다보니 실제 가격 흐름을 살펴보면 잠실을 포함한 송파구 내의 주요 단지와 가격이 흐름이 비슷한 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 최근 가격을 살펴보면 비슷한 흐름을 보였던 단지들에 비해 상대적으로 가격이 덜 오른 상황입니다.
향후 공급이 부족한 서울, 수도권의 시장 상황을 고려했을 때 가격이 조정될 가능성이 크지 않고 현재 가치 뿐만 아니라 미래 가치를 고려했을 때 충분히 내집마련과 투자 두가지 모두 성공할 수 있는 기회인것이죠.
그렇다면 분당/판교라는 지역을 어떻게 접근해야할까요?
분당/판교에 대한 접근 전략에 대해서는 다음 글에 이어서 이야기드리겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
팔로우를 하시면 올라오는 글을 더 빠르게 확인하실 수 있고,
이외에도 투자나 내집마련에 있어 도움이 되는 다른 글들도 보실 수 있습니다.
댓글
