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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요. 사이클러입니다.
월부의 환경안에 저를 밀어 넣고자
지투실전반이 종료되고 바로 지투기초반을 수강하게되었습니다. ㅎㅎ
이번 지기반은 자모님의 강려크한 권유로
입지분석을 끝내고 임장을 출발하고자
이번주 주말은 임보에 충실한 한주가 될 것 같습니다 ㅎㅎ
사실, 지방이다보니 주말시간을 할애하여 임장을 가야하는 것 아닌가?
하는 의문이 들었지만 !
저는 아직도 초보투자자 이기에....
모든 것을 배운다는 생각으로 자모님의 권유대로 해보고자 합니다 ㅎㅎ
더군다나 강의를 수강해보니, 그 동안 맨땅에 헤딩하는 식의
임장를 간것은 아니었나 반성도 하게 되구요ㅠㅠ
#1. 지방 투자를 왜 해야 할까?
사실 이번 지투기초반 이전에 지투반을 수강하면서
"나는 지방투자를 해야겠다"라는 마음을 먹었습니다.
그 전까지만 해도 지방보단 서울 수도권에
똘똘한 한채를 목표로 했고,
지방에 들일 노력으로 수도권을 공략한다면
더 좋은 투자를 할 수 있을 것이라고 생각했어요.
더군다나 지방은 물리적인 거리로 부담이 적지 않았던 것이 사실이었습니다.
하지만,
이것은 지방에 대한 제 편견와 선입견으로 인한 안일한 생각이었습니다.
오히려 제 수준에서(투자금, 실력 등등) 미루어 봤을 때,
지방 투자는 투자금 측면과 실력 쌓기면에서 최적화된 곳이라는 생각이 들었습니다.
해서, 지방 투자를 앞으로 적극적으로 도전해보고 싶고,
자모님의 강의는 이러한 저의 다짐에 확신을 준 것 같습니다.
게다가 현재 지방은 절대적 저평가 시장이라는 점에서
앞으로의 제 노력여하에 따라 1호기가 가능할 것 같다는 희망이 보여요 ㅋㅋ
BM. "상황에 따른 결정이 아니라, 목표에 따른 결정을 하자"
#2. 지방 투자 기준 3가지
제 주변에선 부동산 투자에 대한 반감을 갖고계신 분들이 많습니다.
그 이유 중 하나가 "인구가 줄고있는데 부동산도 희망이 없는거 아니냐"
라는 의견이 있는데요.
그때마다 제 스스로도 사실
"인구수가 줄어드는데 부동산 투자를 해도 되나? 더군다나 지방을?"
하는 생각이 들었던 것이 사실입니다.
왜 그럴까 깊이있게 고민하지 않고, 이분법적인 사고를 했던 것이죠...
물론 지방 투자에 있어서 "인구=수요" 라는 명제를 잊지 말아야겠지만,
인구가 줄어든다 해서 투자 가치가 아예 없어지는 것이 아닌,
오히려 "그 지역에서 더 좋은 상급지에 인구가 몰리겠구나!
그렇다면 투자가능 범위가 줄어들겠네!" 라고
투자자적인 관점에서 해석을 해야함을 깨달았습니다.
특히, 지방의 경우에 인구수는 수요와 직결되고,
입지독점성이 떨어지는 중소 도시의 경우엔 연식이 중요하기에
각 지역의 개별성을 이해하는 것이 매우 중요하겠죠?
(+선호도)
그렇지만 저는 초보투자자로써 잃지않는투자를 해야하기 때문에!
인구규모를 무시하지 않고, 자모님이 알려주신 40만이상의 중소도시를 위주로
투자 범위를 기준으로 삼을 생각입니다.
왜냐하면, 인구=수요이므로 규모에 따라 공급이라는 리스크 헷지가 어려울 수 있으니까요.
좀 더 실력이 쌓인다면, 규모가 작은 중소 도시에서 좋은 입지의
기회를 엿볼 수 있는 투자자로 성장하고 싶습니다....
BM. 지역별 인구규모에 따라 투자 범위가 달라짐을 이해하고, 40만 이상의 투자지역에 집중하자
#3. 공급의 중요성
매 임장을 갈때마다 공급파트는 항상 중요한 것 같아요 ㅋㅋ
특히나, 지방의 경우 더 나아가 중소도시의 경우에
공급은 가격을 좌지우지하고, 지방아파트의 사이클을 좌지우지 할만큼
중요함을 깨달았습니다.
공급 파트를 정리할 때면 항상 향후 3년이내에 공급이 이정도구나~
하고 넘어갔었고, 투자적인 해석을 하지못했던 것 같습니다.
공급 물량은 누적되어 앞뒤로 시장에 영향을 줌을 알았고,
그 공급 물량이 내가 목표로 하는 투자 단지의 근처인가? 확인해보며
투자로써 유의미한 해석을 할 수 있도록 연관 지어 해석해야겠습니다.
공급량이 단순히 많다/적다에서 끝날 것이 아니라.
공급량에 따라 내가 어떻게 대응을 해야 할지를 해석하는 투자자로 발전해야겠습니다.
BM. 공급량이 많으면? 전세가 하락확률이 크므로, 세입자와의 재계약을 어떻게할지고민!
공급량이 적으면?전세가 상승가능성이 크므로, 보유하거나 매도를 고민!
#4.수도권과 지방은 우선순위가 다르다.
수도권 임장을 주로 돌았던 저는
항상 역세권인가? 강남까리 얼마나 걸릴까?
하는 관점에서 입지를 해석했었습니다.
그러다보니 단지 자체를 바라보는 관점이 항상 헷갈렸습니다.
"여긴 진짜 단지 상태가 별론데,,,,교통이 깡패구나,,,"
그런데 지방은 좀 더 직관적인 해석이 가능한 것 같아요 ㅋㅋ
"단지 자체가 정말 좋고, 동네가 분위기가 진짜 살기좋네"
하는 곳이 보통 생활권 순위가 높고 선호도가 높더라구요.
뭔가 수도권에 비해 단지 자체를 직관적으로 해석하는데
좀 더 수월하지 않나 하는 생각이 듭니다. ㅋㅋ
그렇다고, 모든 신축의 단지가 좋은 것이 아니고,
선호도가 좋은지를 중점적으로 봐야한다는 사실을 잊지 않아야 겠습니다.
하지만 간혹, 여긴 왜이렇게 더 비싸지? 하는 단지가 있는데요.
이건 해당지역 사람들의 과거로 부터의 선호도이기 때문에
받아들이라는 자모님의 조언이 있었습니다...ㅋㅋ
정말 왜 비싸지 이해가 안가는 곳이지 만요,,,ㅋㅋㅋ
BM.지방은 학군/환경의 중요도가 높다. 거주민의 관점에서 지역을 바라보도록 하자.
#5.투자 근거 명확히 해라
아직 1호기를 하진 않았지만,
1호기를 투자한 뒤 대응을 어떻게 해야할까라는 고민은 들것 같습니다.
보유를 해야할지, 매도를 해야할지,,,
이런점까지 고려해서 투자시 투자근거를 명확히 해야겠다는 것을 깨달았습니다.
어떠한 이유로 내가 이 아파트에 투자를 했는지 정확한 근거가 있어야
그래서 추후 매도를 해야겠다/보유를 해야겠다를 결정 할 수 있기 때문이죠,
하지만 자모님의 말씀대로 완벽하게 투자하려 하지말고,
일단 명확한 근거를 기반으로, 추후 상황에 따른 대응으로
매도를 고려했던 물건이 보유해야할 상황이 올 수도 있고,
보유하려 했던 물건이 실력을 쌓아보니 매도를 해야하는 물건일 수 있으니,
일단 근거대로 하되, 추후 대응을 하라는 조언을 해주셨는데요
맞는 말씀같습니다. ㅋㅋ
BM. 지금 실력에 할 수 있는 최선의 투자를 하되, 투자하는 근거를 명확히 하자.
#6. 성공하는 투자자
요즘 들어 지방투자 공부가 좀 재밌긴 합니다 ㅋㅋ
뭔가 현실적인 측면에서 더 가깝게 와닿기 때문인 것 같은데요.
제 주변 동료들도 투자를 진행한 분들이 있고,
현 상황으로 인해 투자를 진행하지 못한 분도 계십니다.
그렇다고 투자를 한 분들이 더 실력적으로 우위에 있어보이는 것은 아니었습니다.
상황에 밀려 부득이하게 투자진행을 못하고 계신 동료분을 보면,
"아 이분은 지금은 힘드시겠지만, 어느 순간 날라다니시겠구나"라고 생각이 들더라구요.
이처럼 저도 투자갯수로 승부하는 투자자가 아닌
투자한 물건의 가격과 투입된 투자금이 합리적이라는 소리를 들을 수 있는
투자자가 되는 것을 목표로 월부 생활을 이어나갈 생각입니다.
##저는 실력있는 투자자로 성장할 것 입니다.
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