지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 15기 67조 맥나우]

지투기 1주차 강의후기

※개별성: A지역이 올랐다고 해서 반드시 B지역도 반등하리라는 법은 없다.

지방을 하나로 퉁쳐서 보지말아라.

개별사이클에 의해 상승,하락이 반복된다.(입주물량, 공급량 등이 영향을 줄 수 있다.)

-서울-광역시-지방소도시 순으로 상승,하락 사이클주기가 짧아진다.

-지방투자의 기본(1000만~5000만 투자 / 전세가율 80% 이상)

상승하는 시기에는 사지 않는다. 이미 하락장이 1-2년 진행된 지방의 경우 공급물량에 따라 전세가

정리되고 있을 가능성이 크다. 전세매물 정리->가격상승

①입지좋은 신축: 많이 떨어지고 금방오른다.

②입지좋은 구축: 거래가 꾸준히 되며 가격이 조금씩 오른다.

③입지나쁜 신축: 신축이지만 거래는 활발하지 않다.

(BUT, 지방중소도시의 경우 구축보다 입지는 떨어지지만신축을 더 선호하는 경우가 많다.)

※매매시기 체크

지역 내 대장단지가 가격상승 없이 싼가격에 머물러있다면 “절대적 저평가 시장”

지역 내 대장단지가 가격상승 및 입지 떨어지는 신축까지 가격이 상승했다면 매수하지 말고 때를 기다려야함.(상승하는 시기에는 사지 않는다. 이미 하락장이 1-2년 진행된 지방의 경우 공급물량에 따라 전세가 정리되고 있을 가능성이 크다. 전세매물 정리->가격상승)

ㅇ지방 가치투자 기준 3가지

①수요가 많은 지역(인구수가 많은 지역)

②건물가치가 큰 지역(신축 혹은 입지) ※지방의 경우 빈땅이 많아서 입지독점성이 떨어진다.

③선호도 고려(지역별 특성 파악)

3-1.지역 내 특정단지에 대한 선호 인식이 한번 박히면 잘 안변한다.

3-2. ex)비쌀 이유가 없는 입지임에도 좋은학군, 학원가 인접한 단지-교육목적 등으로 선호하는 경우가 있다.

(학군,일자리,환경 등 선호요인)

직장

-지방은 지역 내 주요 일자리가 어디인지 파악하는 것이 중요하다.

-일자리가 적다면 그 안에서 사람들이 좋아하는 단지 찾는데 집중해야한다.

교육

-중학교 학업성취도 점수 높은 학교(학교알리미-학교검색-학업성취도현황 / 과목별로 수준확인가능)

(국영수 A 비율, 수학 E 비율 확인)

-학원가 밀집 지역(학원중에서도 입시학원(질)+숫자(양) 확인)

-중학교 성취도 높고 학원가가 밀집되어있는, 이 두가지를 함께 충족시키는 단지(=학군지 // 중등학원가(입시+85%이상 학업성취도율))의 경우 높은 메리트를 가진다.

단, 지방중소도시의 경우 학업성취도 점수가 90점 미만인 곳이 대부분인데, 그 안에서라도 높은 학교를

보내고 싶어하는지, 큰의미를 갖지 않는지 파악하고 그에 따라 선호단지를 찾는다.

-학교 졸업생 수 증감추세(인구감소로 어느정도 줄어들 수 있으나, 선호도 높은 단지 근처 학교라면

학생 수가 유지가 될 것이다.)

-초,중,고가 한동네에 있으면 학원가도 몰리고 학부모들이 그 안에서 안나오려한다. 평형이동 수요도 있고, 고려해볼만 하다.

정량적 환경

-백화점 전국매출순위 확인(구매력 확인)

-백화점 및 마트. 종합병원(대학병원 등) 개수 확인

-주요 상권 확인

정성적 환경

-새아파트가 많은 택지,신도시(균질성 // 지방일수록 연식안된 단지에 대한 선호도가 높다.)

택지-택지정보시스템 사이트에서 검색 (구미:옥계,산동 // 포항: 양덕,장량)

공급(공급량이 많으면 전세가가 내려갈 가능성이 높다.)

-지역전체 공급물량

-구별 공급물량

-착공이후 3년 내 단지 위치 확인(입주물량 확인)

-인구수*0.5%=적정물량(3년) / 20년 평균공급량 라인 그어서 공급 소화량 체크

인구분석

-30대~50대多, 10대多 = 구매력 있는 지역

-30대~50대多, 영유아多 = 신도시

-30대~50대少, 영유아少, 노인多 = 투자가치 떨어진다.

-인구 많은 동을 우선순위로 잡고 분석하는게 좋다.

일자리

※지역 내 기업연봉 등 정보 (부동산지인-사업체-연봉-300~1000인)

-종사자 수가 많은 지역

-질 좋은 주요 일자리가 있는 지역(제조업 비중이 크다? -> 질적으로 떨어진다.(연봉떨어짐.))

-직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을만한 지역(공장근처의 경우 사람들이 살고싶어하지 않는 경향)

-사업체수, 종사자수 몇 년 간 증감추이 확인(청주,천안의 경우 일자리로 인한 인구 증가추세)

-일자리 질과 양이 좋은구와 일자리 양만 많은 구를 구별하여 투자 우선순위 정리하기!

가격

-구별 대장아파트 천장가격 확인

-입주하는 새아파트 가격이 기존 랜드마크(대장) 아파트 가격보다 비싼지 확인

(수요의 이동여부 확인)

-입주장때는 비교적 저렴

-아파트 별 순위 매기는 게 아닌 선호도 상/중/하 로 나누어 구분 후 비교 시세트래킹 추천

★원한다면 행동해서 얻어라!