[독서TF 4Q독서맛집 줴슐랭 5호점 자주가족] #50 부동산 트렌드 2025: 경험과 분석을 통해 내 것으로 만들기

★ 저자 및 출판사 : 김경민, 김규성, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

★ 읽은날짜 : 2024.12.6.(금) ~ 12.9.(월)

★ 핵심키워드 3가지 : 원칙, 상승, 월세화

★ 도서를 읽고 내 점수는? : 8점

1. 책을 읽고 깨달은 내용

Part 1 2024년 부동산 시장 다시 보기

Part 2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

Part 3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

p.46

장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다.

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

-> 임대차 2법으로 인한 전세가 상승과 코로나 시기에 풀린 유동성이 단기간 부동산 가격의 폭등을 가져왔고, 금리 인상과 높은 가격에 대한 반작용으로 인해 가격 조정과 역전세가 왔다고 생각한다. 앞으로는 부동산 사이클이 짧아진다기 보다는 여러 상황들이 겹쳐서 가격이 급하게 오르면 급하게 떨어지는 것이라고 생각한다. 사이클에 대한 정확한 전망보다는 내가 지금 어느 시기에 있는지, 내가 살 매물이 저렴한지를 깨닫는 것이 중요해 보인다.

p.49

2% 수익률에 만족하는 사람이라면 3%의 수익률의 부동산은 너무나도 매력적으로 비치게 된다. 과거에는 5억원의 부동산에 투자하면 1년에 1,000만원을 벌었는데, 이제 1,500만원으로 과거보다 임대료 수입이 더 늘어났기 때문이다. 그래서 그는 5억원보다 조금 높은 금액을 주고서라도 부동산을 매입하고자 하는 열망이 생기기 시작하고, 결국 7억 5,000만원까지 지불할 용의를 갖게 된다. 자신의 요구 수익률인 2%에 맞춰지는 부동산 가격이 7억 5,000만원이기 때문이다. (중략) 수익률이 고작 1p% 상승했음에도 부동산 가격은 5억원에서 7억 5,000만원으로 50% 상승할 가능성이 존재한다. 임대료 폭등이 부동산 가격을 상승시키는 원리다.

-> 갭이 맞춰져서 투자가 가능한 사람들이 늘지라도, 나는 가격 저평가를 최우선으로 봐야 한다. 전세를 레버리지 삼는다 해도, 전세가가 항상 하방을 지킨다는 보장이 없고, 전세가 금융 상품화 되었기 때문에 금리 상황에 따라서 얼마든지 내려갈 수 있는 여지가 있다. 다만, 매매가 자체가 싸면 대외 변수가 나빠도 매수하는 사람들이

p.50

신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

둘째, 만약 신축과 구축아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감수하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심망에 들어갈 수밖에 없다.

-> 현재로서는 서울 상급지는 신축들이 많이 올라서 입지 좋은 구축이 반등할 여지가 있고, 중하급지는 신축도 오르지 않은 곳이 있기 때문에 구축을 매수하면 일정 부분 시간이 필요할 것으로 보인다.

p.54~55

다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 보호되어야 한다. 임대차 2법 역시 폐지되어서는 안 되는데, 4년(2년+2년)이 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

-> 원금을 날리기 싫어하는 전월세 수요자들의 특성상 전세가 없어지는 것을 선호할까? 전세와 월세를 선택할 자유가 사라진 상황에서 월세만 오르면 매월 종잣돈만 날아가는데 이를 좋아할 사람이 있을지 의문이다. 갭투자 자체가 나쁘다 좋다, 판단하기 전에 시장에 다주택자의 물건이 없어도 시장에 그마만큼의 임대 물량을

제공할 수 있는지가 중요해 보인다. 선진국이 하니까 우리도 해야한다? 보다는 선진국의 정책이 옳은지, 문제점은 없는지에 대한 분석이 선행되어야 한다고 생각한다. 다만 전세 사기라던지, 보증금을 돌려주지 못하는 문제에 대해서는 임대인이 책임지고 윤리의식과 변제 방법을 강구해야 한다.

p.63, p.67

부동산 개발은 기본적으로 디벨로퍼가 이끄는 사업이기에, 사업이 망가지는 경우 디벨로퍼가 책임을 지는 것이 맞다. 경기가 좋을 때는 어마어마한 수익을 얻으며 이익을 사유화하는데, 자신들의 잘못된 판단으로 발생한 비용은 그 파급력이 크다는 이유로 사회에 도움을 요청하는 구조(이익의 사유화와 비용의 사회화)는 옳지 않기 때문이다. (중략) 시장의 원칙을 따라 창조적 파괴를 할 때 새로운 플레이어들과 새로운 산업이 꿈틀거리기 시작한다. 그러나 현재는 10년 전과는 전혀 다른 모습이다. 작금의 사태는 자유시장경제 원칙과 달리 정부가 인위적으로 PF 사태를 연장했으며, 금융권에서는 책임지는 모습조차 전혀 없다. 자유시장의 원칙에 그 어느 때보다 충실해야 할 시점이다.

-> 박근혜 정권에서도 부실 은행을 정부가 살려준 적이 있다. 자본주의 사회에서 약자가 아닌 가진자들의 탐욕으로 발생한 문제는 본인이 결자해지를 해야 한다.

p.73

부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다. 부동산 '수요'란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 '공급'은 주택수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를 들어 GDP 성장(혹은 도시 GDP규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다.

금융시장은 부동산 공간시장 이외의 영역으로, 공간시장과 분리된 부분이다. 예를 들어 국고채 10년물 금리는 부동산 시장에서 결정되는 것이 아니라, 거시경제와 국제 경제 등에 의해 금융시장에서 결정된다. 금융시장 영역에서는 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 등이 중요하다.

p.75

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내) 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인해 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

-> 나 또한 2025년에 집값이 떨어질 가능성은 높지 않다고 생각한다. 내가 지켜본 시장을 잘 복기하여, 앞으로의 투자를 위한 데이터로 만들어야겠다 또한 전세 시스템은 상황에 따라 유동적일 수 있으므로, 잔금전까지 시세를 잘 살피고 투자를 마무리할 수 있도록 해야겠다.

Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트

Part 5 2025 부동산 가격 大예측

Part 6 주목해야 할 '핫 플레이스'

2. 이 책을 통해 내 삶에 적용할 수 있을까?

-> 솔직히 내용이 기억에 많이 남는 책은 아니었다. 내가 느낀 것은 시간이 지나도 통용되는 투자 원칙을 지키는 것이 정말 중요하고, 나아가 이 책에서 이야기 하는 신축에 대한 선호와, 내년도 상승에 대한 전망은 필요한 부분은 받아들이면 된다고 생각한다. 임대차법의 고수와 전세의 월세화 등은 나와 저자가 서 있는 곳이 달라서 그런지 전혀 반대의 입장이다. 내가 임장보고서나 나눔글에 정리된 생각을 실제 시장을 지켜보면서 돌아보고 내 통찰로 만드는 것이 무엇보다 중요하다.

- 투자물건 또는 비교평가에서 나만의 이유 임장보고서에 명시하기

- 동일 지역을 다시 분석할 경우 과거의 생각 돌아보기

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