용인 녹원마을새천년그린빌1단지 수익률보고서 [열반스쿨 기초반 82기 60조 에렌예거]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 녹원마을새천년그린빌1단지 (414세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B등급

용인시 : 직장 B등급 (약 20만명)

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 : A등급

강남역 50분 / 여의도 1시간 6분 / 시청역 1시간 33분 

판교역 30분 이내 가능

• 강남 1시간 이내 접근 가능. 주요 업무지구 여의도 1시간 10분 내외.
• 경기도 주요 업무지구인 판교까지도 30분 컷 가능

3.학군 : B등급 (용인신릉중 89%)

• 85% 넘는 곳이 생각보다 없다는 것을 고려할 때 학군 좋은 편임.
• 단 학교가 1개임
• 학교까지 도보 10분

4. 환경

• 홈플러스 익스프레스 : 도보5분
• 기흥 ak프라자 : 지하철 27분
• 보정 신세계사우스시티 : 지하철 22분  

5. 공급

• 향후 3년간  1817세대 입주 예정이나, 적정수요보다 아래이므로 공급이 없는 편임
• 28년에는 현 시점 공급 제로임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

고점 매수시 1억 4천 마이너스, 저점 매수시 현재 대비 5200만원 플러스 (수익률 35%)

수익률 20% 이상 달성 가능

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남 50분, 판교 30분 이내 출근 가능하며, 여의도까지도 1시간 정도 소요되어 교통편이 좋은 편인 것으로 보이며, 고점대비 20% 이상 금액이 빠져 저평가 되었다고 생각함. 특히, 기흥에 신축 아파트들이 몰리면서 상대적으로 주목을 못받고 있는 것으로 보임. 

2) 환금성 : 아파트라 환금성 좋은 편이며, 금년 실거래도 월 1건 이상은 꾸준히 있었음. 향후 4년 내 용인시 공급물량이 없는 것을 고려할 때 환금성이 나쁘지 않을 것으로 보임.

3) 수익률 : 저점 매수시 현시점 30% 이상 수익률 확보 가능했음. (약 5천만원 시세차익)

4) 원금보존 : ??? 

5) 리스크 대비: 최저점에 전세가가 현시세 대비 5000만원 정도 하락한 경우가 있었음 (최저점 전세 2.5억, 현재 3억), 역전세시 5천까지 방어 가능한지 체크 해야함. 단, 추후 공급물량이 많지 않아 전세가 하락 케이스는 많지 않을 듯 함.  

나의 투자 결론 : o

신갈역까지 도보 10분 이내로 접근 가능하며, 주변이 다 아파트 단지라 균질성이 좋은편임. (새릉공풍림아파트, 동 아파트 3단지 등) 단, 주변 상권 및 학원가가 없으며, 문화생활을 즐길 수 있는 곳이 많지 않아보임. 아파트 주변에 공원이 있어 녹지 조성은 잘될 것으로 보임. 약간 심심한 지역이라는 느낌은 들지만, 기흥역 상권을 잘 활용하면 실거주 관점에서는 나쁘지 않을 것으로 보임, 실제 주변을 방문해볼 필요가 있겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 이런식으로 보고서 만들면, 투자에 대한 자신감을 상당히 키울 수 있을 거라는 생각이 들었음.