대동 이스트시티 1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 71조 지니랜드]

✅아파트명

 대동 이스트시티 1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전 동구 종사자수 : 80,993 개

대전 동구 사업체수 : 25,405 개

2. 교통

3.학군

충남중 74%(1.6%), 한밭여중 76%(1.4%)

*괄호안 : 특목고진학률

4. 환경

대형마트 없음. 백화점 없음. 대학병원 없음.

5. 공급

• 대전스카이자이르네(주상복합) 2025.07. / 175세대
• 가양동다우갤러리휴리움 2026.03. / 224세대
• e편한세상 대전역 센텀 비스타(주상복합) 2026.06. / 400세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단할수 없음.

2) 환금성 : 300세대 이상 이지만, 24년 8월이 마지막 매매 계약임.

3) 수익률 : 투자금 1.3억이기 때문에 목표수익률이 100%(연평균10%) 위해선 10년동안 1.3억 만큼 올라줘야

4.2억+1.3억=5.5억 / 현재가격은 전고점대비 30%로 떨어짐. 싸게 사는것이긴 하지만, 전고점을 회복하려면 시간이 필요해보임.

4) 원금보존 : 전고점대비 30%로 떨어짐. 24.12. 기준 전세가율 69%, 대전 더블역세권, 적정수요는 1092세대 인데, 24년에만 5037세대를 공급함.

5) 리스크 대비: 26년에 24년 전세물건 만기가 돌아옴. 역전세 대응 필요해 보임.

나의 투자 결론 : 호재(더블역세권,대전역재개발)에도 불구하고, 현재는 직장,학군,환경 모두 다른 지역에 비해서 부족해 보임. 추후에 재개발이 진행되고 환경이 개선되면 어떻게 변할지 지켜볼 필요가 있어보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리로 하나하나 기재를 하다보니, 막연하게 알고 있었던, 아파트의 가치를 객관적으로 파악이 가능했습니다.