[열반기초 82기 58조_로로라] 조장하고 싶다!! 나도 나눠주고 싶다!! 아는 게 많고 싶다!!

강의를 듣는데 이렇게 꿀팁&영업비밀을 다 알려줘도 되나라는 생각이 자꾸 들었습니다.

1. 열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유

   부동산 투자로 돈을 벌면 마음의 부담없이 돈을 쓰면서 여유있게 살 수 있을것 같았다.

   지금 현재 상태로는 우리 아이들 두 명에게 미래에 해줄 수 있는 게 아무것도 없을 거 같았다.

   너나위님 유튜브를 보고 월부강의를 들으면서 높은 매매가로 높은 수익을 얻는 투자가 아니라 적은 투자금으로 높은 수익률을 내는 투자를 할 수 있을 거 같았다.

   내 상황에서 할 수 있는 노후준비는 부동산투자밖에 없었다.  막다른 골목이다.

    

2. 열반스쿨 기초반 한 달을 마치며 느낀 점 (내가 달라진 점)

   내가 제대로 된 강의를 수강신청했구나! 큰 욕심을 부리지 않는 투자자가 되고 싶었는데 그래서 유튜브에서 너나위님의 방송을 보고 선택했는데 역시 내 안목이 맞았다. 노력한 만큼 결과가 나올거 같다.

   나는 내가 알고 있는 것을 주변에 다 알려주고 같이 성장하고 싶은 사람인데 강의해주시는 강사님들이 나와 마음이 비슷해서 동질감을 많이 느끼고 마음이 편안하다.

   열심히 하면 좋은 성과가 있을 거 같다. 믿고 따라가면 될 거 같다.

   부동산투자가 아닌 내 인생설계를 해주고 목실감으로 하루하루 일기를 쓸 수 있는 환경을 만들어 주는 것이 부동산투자로 한정되는 것이 아니라 나의 인생에 대한 의미도 찾아준다.

    

3. 앞으로 6개월 계획 (목표 세우기) 

   목실감 쓰고 하루 시작하기

   선배님 칼럼 하루 10억달성기 하루 격일로 먼저 읽고 강의 듣기

   한달에 한 권 부동산 책 읽기

   조장신청하기

   가계부쓰기

가장 좋은 투자는 가치가 있는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것이다.

내가 언제 투자를 하느냐

부동산 싸이클: 봄 여름 가을 겨울  中 가을 겨울에 투자

• 겨울: 매매가가 오르지 않고 있는 상황에서 전세가가 올라가고 있는지를 봐야한다.

  내가 지금 좋은 타이밍인가를 결정하는 데에 봄여름가을겨울을 활용한다.

   

타이밍: 가격이 쌀 때이다.

아실: 아파트 그래프 확인

금방 오를 거 같아서 사는 투자는 없다.

가치가 굉장히 좋은데 덜올랐구나라는 좋은 타이밍이구나라는 이유로 투자해야 한다.

언제 오를지는 아무도 모른다.

해야할 습관: 한달에 하나씩 앞마당 늘리기

경제기사로 대출규제와 금리의 향방을 잘 살펴서 실수요자(내집마련수요자)의 움직임을 살핀다.

임장 가기 전에 파악하고 가야하는 5가지

1. 내가 임장할 위치: 강남과의 거리 확인. 임장 지역 주변에 어떤 지역이 있는지도 지도를 보고 임장을 나간다. 왜? 이 위치(=입지)가 너무 중요하니까. By 카카오맵 & 네이버지도

   카카오맵: 내 지역 주위에 어떤 지역이 있는지 위치를 보는 넓은 지역을 파알할 때

   네이버지도: 실제 임장할 때

   왜? 강남을 쳐서 내가 임장을 한다 →  네이버지도를 확대해서 아파트들을 누르면 →  네이버부동산과 연동이 된다. → 바로 매매거래를 확인할 수 있다: 매매&전세 호가를 확인할 때 편하다. 

   *매매&전세 가격을 확인하면서 임장한다.

 2. 월부 지역분석보고서, 아파트 수익률보고서(수도권: 직장교통중요 vs 지방: 학군환경중요) 참고: 직장교통학군환경을 분석해 놓은 보고서 부분을 참고하고 간다. 미리 읽고 간다. 월부에 아파트이름을 치면 다 나온다. 사전정보 획득. 이 땅의 가치가 이렇구나. 이 아파트의 가치가 이렇구나.

예) 강서구를 임장할 때, 9호선, 5호선이 있다는 걸 읽고 갔다. 지하철을 타고 내릴 때 사람들이 9호선을 더 좋아할까, 5호선을 더 좋아할까, 5호선 주변에는 어떤 아파트들이 있지? 9호선 주변에는 어떤 아파트가 있지? 생각하고 임장을 하게 된다.

자모님은 임장할 때 기준점을 잡고 임장한다. 기준점: 내가 임장 시작한 지점. 기준점을 기준으로 해서 이미지가 시작점에서부터 박힌다. 기준점부터 시작해서 상권이랑 아파트들을 싹 정리한다. 그래서 시작점과 끝지점을 다 역기준을 둔다. 내가 9호선에 시작했는지 5호선에서 시작했는지 5호선과 9호선의 분위기를 어떻게 다른지. 

그리고 직장교통학군환경을 분석해 놓은 보소서를 보면 9호선을 타야 강남에 더 가깝다는 걸 알고 임장하게 된다.

임장보고서를 쓰면서 내 보고서랑 다른 보고서를 비교하게 된다. 내 보고서와 차이는 뭐가 있지? 그럼 난 뭘 채워야 되겠다. 기준점이 보이기 시작한다. *내용을 비교해야 한다 not 형식. 레버리지해라.

3. 입지분석: 가치파악을 하고 가야한다. 작성해 볼 수 있다고 하면 스스로 해보고 간다.

이미 잘 쓰여진 임장보고서가 있는데 굳이 내가 또 임장보고서를 써야해?라는 생각을 할 수 있지만 내가 스스로 써봐야 내꺼가 된다. 내가 해본 것만 내꺼다. 해석과 안목이 중요하다.

임장보고서 임장을 잘하면 투자를 잘합니까? 아니오. è그럼 뭐?: 임장과 임장보고서를 필요한 만큼 하면서 투자자로서의 경험을 쌓고 안목을 가진 사람이 투자를 잘한다.

4. 인구이동, 향후공급물량: 왜? 전세를 놓거나 전세를 운영할 때 가장 중요하다.

전세 재계약할 때 공급물량을 항상 체크한다. 내가 매수한 아파트 주변에 공급물량이 언제 들어오는지 6개월 전에 한번 확인해 놓는다. 왜? 주변 공급물량이 내 전세가에 영향을 주기 때문에. 

인구이동은 뭐냐? 만약 내가 매수한 지역이 광명이다. 그때 양천구(광명 옆에 붙어있다)에 10,000세대가 들어온다면? 좋은 곳에 새 아파트가 들어오면 전세가가 싸게 책정이 된다. 그래서 사람들이 이동한다. 내 집에 거주한 세입자가 나갈 수 있다. 방어해야 한다. 인구 이동은 사람들이 다 주변지역으로 이동한다. 

공급물량은 투자할 때 한번, 전세만기 전 6개월에 한번 확인한다.

임장갈 때는 어떤 지역이랑 연결되는지 이 지역에 공급물량이 적은지 많은지를 확인한다.

5. 시세: 호갱노노는 평당가 기준으로 나온다. 평당가가 다른 지역보다 높네 낮네의 상대평가를 한다. 

내가가는 지역 평당가를 주변지역의 평당가를 보면서 낮네 높네를 좀더 감을 잡고 가셔라. ‘평당가X24평’으로 주변이 어느정도 가격을 형성하고 있는지 본다

*임장가서 이 지역이 이런 땅의 가치가 있고 이 정도 시세를 형성하고 있고 이런 모습들의 이런 가격들이 형성되어 있구나를 보고 올 수 있다.

전화임장할 때 물어보는 건: 거래 가격과 상황뿐이다.

투자는 매수가 끝이 아니라 매수에서부터 시작된다. 

전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝이 난다.

*골든타임: 계약하고 나서 잔금하기 2달 전에 무조건 전세를 빼야한다.

세입자의 이사날짜는 새로 들어올 사람이랑 협의해서 정한다라고 전세계약할때부터 특약에 넣어야 한다.

투자 공부하는 방법

독서 강의 임장 실전투자 인맥: 독강임투인을 통한 월급쟁이 투자자가 되자.

강의를 들을 때마다 실제 적용해야 하는 현실적인 이야기가 점점 나오니까 점점 투자자가 되어가는 것 같습니다.

꾸준히 실행에 옮기는 월부투자자가 되겠습니다.

월부인이 되기 위한 환경을 만들어야겠습니다.

새해 복 많이 받으세요~~