[🍚실전 29기 서로 밀고 끄는 밥잘2ㅓ들🍚 행동대장] 열반스쿨 실전반 5강 수강후기_양파링님

안녕하세요~ 

행동대장에서 행복대장이 되고싶은 행동대장입니다.

실전반 오프라인 드디어 마지막 강의를 끝으로 오프라인 일정이 끝이났습니다. 

실전반 한달이 정말 후루룩 지나간것 같은데 그안에서 정말 많이 배우고 깨달은 한 달 이었습니다. 

이제 조금 강의실 가는길이 익숙해지려고 햇는데 벌써 끝인 것이 시원섭섭했습니다. 

마지막 강의는 양파링님의 Q&A로 진행되었고, 파링님 실물영접! 

몇개월동안 공부하면서 고민이었자만 질문하지 못했던 부분들을 많은 분들이 질문해주신 덕분에 

저의 궁금증도 정리하고 해결할 수 있는 시간이었습니다. 

<part 1 시장>

*****원래도 서울은 입주물량이 부족한데, 25년부터 공급 급격히 줄어든다.

모든 상급지가 가격을 회복한 것은 아니다. 

→ 모든 상급지에 가격이 덜 회복한 단지있음 (방배구축>사당신축 또는 준신축)

방2개와 3개의 가격이 3000만원차이가 난다면 방3개짜리 선택할 것

서울 단지 중 여전히 덜 오른 단지 많은 시점 (지역, 단지에따라 아직 시작도 하지 않은 곳도 있음. )

*****가격을 들으면서 가격의 감을 익히자 (제일 부족하다고 생각한 부분)

인접한 지역내에서도 선호도에 따라서 1.5~2억까지 호가차이를 벌이는 구나

→ 수지랑 비슷한 지역은? 평촌 → 수지신축은 좋아하는 것들은 9억, 덜좋아하면 7~7억 중반까지 가는데 평촌 신축은 어떻지? (연결) → 평촌신축도 좋아하면 9억까지 나오고 7억대, 평촌이라 말하기애매하면 6억대 단지도 있구나 (같은 신축도 좋아하는 것과 덜좋아하는것 우선순위 잡기)+ 전세가 체크하기!

매매가는 평촌과 수지가 비슷하지만, 전세가는 1~1.5억대가 수지가 높은상태→ 평촌도 보고, 수지도 보고 연결하면서 봐야함!!!!

*****과천,분당 경기도 상급지 제외 주요 핵심지역가지 덜 오른 상태

(신축부터 차례대로 살펴봐야하는 시기. 공급이 없는 지역 전세가 상승)

→ 부평 신축은 부산신축과 가격대가 비슷하다.  (*가격감익히기: 매매 5억 중반. 전세 3억대 정도가 많이 있다.)

→ 지방과 꼭 비교해보기

 빠르게 수익을 실현하고, 다른집으로 바꾸는 시기를 좁힐 수 있기 대문에 굳이 수익실현이 느린 선택을 할필요는 없다!!!

(대출규제, 경기상황 등으로 가격이 멈춘 상태이고 서울도 다 오르지 않은 상황에서 투자기회가 날아가진 않으니, 지방앞마당과 꼭 비교해서 살펴보기) 

****Q) 시장변화에 유연하게 대응하는 투자자

1)투자 적극적으로 해야 할 때, 투자금이 적게 들때, 좋은 자산을 싸게 살 수 있을 때

2)신용대출은 투자금이 아니다. 대출은 전세안빠질 때, 리스트 대비할 때,

3) 대출을 써야하는 시기가 있다. ⇒ 절대적 저평가 시기

뭘사도 싼 시기!!! 이땐 안사면 손해다? 라고 한다면,

안사고 가만있는거보다는 신용대출이던 마통이던 투자를 해놓는게 맞는 시기

자산의 규모를 올려놓는것!! 상승장 만났을때, 규모가 커질 수 있다. 

4)좋은 자산을 싸게 살 수 있을 때, 지금같은 시기

5)보수적으로 해야할 때, 단기간 많이 올랐을 때, 리스크 대비하는게 더 중요

***시스템투자 현실적인 종잣돈 흐름에 대한 계획

내 전세가 총 10억이 세팅되있으면? 

연 5% 전세상승분으로 인한 현금흐름이 발생한다면?

 2년에 5000만원치 상승분 (1년 2500만원)→ 한달 200만원 좀 넘게

내 전세가 총 20억이 세팅되어 있으면? 

연 5%면? 1억 (2년) → 5천만원 (1년) → 400만원 넘게 현금흐름

급여가 400이면 +400 맞추면 한달에 800만원정도 현금흐름

(현실적인 은퇴기간을 줄인다. 내 시간을 벌어준다) 

 한채가지고는 이 규모가 되지않는다….! → 챗수를 늘려야할 이유, 시스템투자 

규모가 생겨야 시스템이되서 내가 직접 일하지않아도 자산때문에 은퇴하거나 노후준비할 수 있는 시기를 만들어준다

<part 2 준비 >

상대적으로 저평가된 것을 산다면 가져올 수 있는 안전마진이 확보된다.

내가 어떤단지 골라네냐에 따라 돈이 아까울수있고 안아까울 수 있다.

지방 VS 수도권외곽 투자 

수도권이란 시장은 기다리면 올라가는 상승임팩트가 크구나~!

지방 좋아하는생활권에서 가져올 수있는 상승임팩트가 1~2억대지만 수도권외곽이라해도 2,3,억대 상승 가져옴,

지방은 사이클이 짧고 수도권은 오래 들고있어야한다.

수도권외곽이라더라도 다 똑같은ㄱ 너아니다.

10년이 걸리는 단지도 있고, 5~6년이면 수익을 실현하는 단지가 있을 수 있다.모두 퉁쳐서 보면 안됨!!

좋은 것을 내돈에 어덯게 맞게 살수있는지 고민해야함

내 시간을 벌어주기 때문에, 몇백개의 단지를 다 살펴보고 하는 것이다.

더 나에게 수익을 빠르게 가져다 줄  수 있는 단지를 찾는일

**Q) 임보에 반드시 남겨야할 내용

1.순위 (생활권/단지/단지내)

그 생활권안에서 좋아할만한 단지와 안좋아할만한 단지를 나눌 수 있어야한다.

매임을 했으면 특히 더 좋아하는 동, 덜좋아하는 동까지 나눌 수 있어야함.

좋아할만곳이 어디지? 돈이 적게들어도 투자하지 말아야할 곳은 어디지?

좋아하는거 가성비, 덜좋아하는거 ( 상중하로)

2. 공급(리스크) , 기회

3.결론 top3

어려워도, 이 지역에서 투자후보물건을 정하고 이유를 적는게 굉장히 중요하다.

1호기할 때 어떻게 골라내야할지 배우러 온거니까 꼭 이것들을 해봐야 한다!!!

Q) 가설검증 왜? 

BM통해 투자와 연결을 짓는지 고민해야함!!

→ 준비물: 내가 여태까지 쓴 임보

해야할 일:  임보를 더 업그레이드 시키기보다는 선택과정과 결론을 볼것 . 결론 top3의 선택과정을 복기하기

이 물건을 top3로 뽑은 이유들을 보기

그 물건에 대한 선택이 제대로 한 선택이 맞는지를?

(top3 로 뽑은 이유-가설. 가격변화-검증)

내 선택이 맞았으면>? 다음에 이런것들을 사면되겠구나.

내가 놓친점이 있구나

→ 내 임보가 다음투자를 도와주는 것이다.

서툴더라도 임보 결론까지 작성해 놓은 사람!!!이 결국 인사이트를 얻어낼 수 있다.

반복된 결과가 도출될 수 있으려면 임보가 누적되면 될수록, 데이터가 많아짐

가격변화가 있어야 진짜 검증이 가능하다.

→ 시간이 필요, 투자경력이쌓일 수록 유리하다.

임보가지고 검증해보는 것이 굉장히 중요하다!!!

****Q) 투자하려면 어떻게 매물 임장을 해야할까

1.매물임장; 2~3일 집중적으로

오전~저녁까지, 목금토 추천-평일 저녁 외 볼 수 없는 집

일요일 정리+월요일 협상

2. 협상: 물건순위에 따라 순서정하기

더 좋은(선호도 높은) 물건먼저, 가치가 비슷하다면 동시에

3. 진짜 좋은 물건을 사기 위한 준비 과정: 앞마당 시세확인

이번달 앞마당 외 기존 앞마당에는 투자기회 없는지 확인

매임으로 빼놓은 기간 중 하루 물건확인

(앞마당내에서 투자후보가 될만한 물건이 없는지를! 같이 검토해야함)

4. 가장 중요한 것: 최종 매수할 때까지 끈기 있게 반복

기회가 닿는 투자가 있고, 급매발견시 언제든 뛰어간다. 매수할 때 이 행동이 끝나는 것

앞마당 시세를 꾸준히 확인하고 있기!!!!

Q) 반마당 어떻게 해야할까요?

온전한 앞마당으로 만든다고 뒤로 가지말고 지금부터 제대로 정리하자 

투자자에게 가장 큰 경쟁력은 아는 지역이 늘려 좋은 아파트를 많이 아는 것!

그리고 반마당이 지금 투자처로 유의미한 곳이라면 어차피 다시 들여다 보고 갈 수 있다.

내 반마당 버리는거아니다.

Q) 투자전에 해야할 일이 너무 많아요 ㅠ

집 한채 사고 말거라면, 꼭 이렇게까지 할필요 없다.

하지만 바라는 목적지가 경제적 여유라면 원대한 목표에 걸맞는 노력도 필요하다.

서울대 가고싶은데 언제서울대갈수있을까/,하는 마음과 유사하다.

투자는 다른게뭐가있는가

합격,불합격이 정해져 있지 않다는 것

경쟁하지 않아도 된다는것!

나 스스로 멈추지만 않으면 누구든 갈 수 있다.

실력을 제대로 쌓는 다는 것은 언제든 스스로 자산을 만들  수 있는 사람이 된다는 것

<part 3 실전>

Q) 지역의 위상이 헷갈릴땐? 

위상이 헷갈릴때는 가격을 확인하기

(대장단지 가격, 전반적인 가격수준)

대장단지가격으로 감을 잡기 (위상확인하기)

또는 평당가로 비교해보기

Q) 투자금이 떨어졌을 때 무엇을 해야할까?

1. 모의 투자진행

→ 매수하지 못하는 시기에도 투자판단, 인사이트를 쌓아나가는 시간

그 시기에도 투자를 판단하고 있다는 것 ,

결론을 지어서 거기서 복기하면서 인사이트를 뽑는 행위가 중요한것

인사이트를 쌓아나가는 시간

→동료 돈으로 현장감을 잃지 않고 투자실력을 늘릴 수 있는 계기

그에앞서 어떤 투자자가 될 것인지 목표가 필요할 때

→ N년차 투자자 중 가장 실력있는 투자자

(연차에 맞게, 지금 당장 투잔ㄴ 못하지만, 실력으로서 같은 기간 공부한 비교했을 때 가장 실력있는투자자가 되자라는목표로!

투자자 실력은 기본기(독강임투)에서 비롯되는것

돈을 들고 있을 땐, 투자하겠다는 조급함때무네 중요한것을 알고도 미뤄왔던 것들을 하나씩 채워넣자!!

Q) 매도의사결정

1. 가치 팔아야할 물건? 연식까지 딸린다? 팔아야하는 물건이 맞는가? 그것부터 고민하기
2. 가격 팔만한 가격, 전고점 대비 하락률 체크 , 팔려는 가격이 싼지비싼지도 판단 해야함. 파는 가격의 수준이 어느정도인지? 판단하기!
3. 실익 집 팔면 더 좋은 것을 바꿀만큼 돈이 남는지? 의미있는 매도인가? 비과세 규모/취득세 비교

지금 팔아서 뭘할수 잇지? 이 고민이 먼저!!

1. 대안 이 돈이 아니면 투자못하는지? 굳이 손해보고 안팔아도 되는 경우도있다. 후보지역&타깃이되는 물건이 있는지알고있기!! 그래야 손해보더라도 이 물건을 팔아서 , 더좋은지역에 좋은 물건을 살 수 있기때문에 ‘더 좋은데싼 후보물건;이 있어야 한다.

2.대안이 있는지 VS무조건 팔고 보는게 아닌 실제 후보단지를 타깃하고 있는지

매도 후 꺼내오는 돈 가늠하기 → 거기에 맞는 후보군을 검토하고나서 결정해야한다!

Q) 목표매수가 & 협상

무조건 가격을 깎는게 협상이 아니다.

협상이 될만한 시장인가? 협상이 될 만한 물건인지 협상을 해야할 물건인지 먼저판단

협상이 될만한 시장인가? 상승장<하락장

협상이 될 만한 물건인지: 안급한 물건 <급한물건 (돈,시간,감정)

협상을 해야 할 물건인지: 덜 싼 물건 < 이미 싼 물건

내 편익만 챙기는 협상은 없다는 것 (기브앤테이크)

<목표매수가 정하는 방법>

1. 해당단지의 가격 특징 파악(동,층,향,뷰등에 따른 가격차이): 남향과 동향이 얼마가격차이가 난다? 로얄과 로얄이 아닌 것과 얼마차이가 나는것을 기본적으로 알고있는 상태에서 가격차이 파악하기
2. 최근 실거래와 거래 추이 확인 (거래량이 많은지 아닌지) , 9월이후로 거래가 없는 단지들도 있음.
3. 네이버 부동산 물건 추이 확인

(가격을 올리고 있는지 내리고 있는지, 물건이 늘고있는지 줄고있는지, 부동산 여러군데 내놓았는지?

→ 선호동.층.향을 비선호의 가격으로 매수목표

→ 좋은 물건 &이미 저렴한 가격이라면 무리한 협상보다 수용할 수 있는 선안에서

***결국 해당물건의 가치와 가격을 제대로 파악하는 것부터 시작

시간이 지나면 얼마 싸게샀냐보다는 그 물건을 내가 가졌냐 아니냐가 더 중요하다,

Q) 투자하면서 가장 후회되는 결정 & 가장잘한 결정

투자자로 가장 후회되는 결정: 가져야 할 물건을 못가진것

상승장→협상한다고 부렸던 초보자의 자존심

하락장→비용때문에 망설였던 시간

투자자로 가장 잘 한 결정: 멈추지 않은 것

타협할 수 있던 시기 탑협하지 않은것 (의지<월부환경-멘토, 동료)

<part 4 태도> 

시스템 투자!

처음 2년: 돈도 시간도 인풋하기 바빳던 시간 (다 인풋만 있는 시기)

3년차: 전세금 상승분의 맛을 본 시간, 재투자

4년자: 3년차와마찬가지로 모은 돈과 상승분으로재투자

5년차:매해 투자했다면, 상승분의 크기가 커지기 시작하는 시간

성장이 정체된거같을때, 이전과 다른 방법으로 아웃풋을 해봐도 좋다.

누군가에게 나의 공부를 나눠주는 것

나누는 과정에서 가장 많이 배우는 건 결국 스스로 / 조를 리딩하는것이진짜 좋은게 기회들도 있음. 

Q) 진짜 가족을 지키는 것

진자 가족을 지키는게 무엇인지 생각해보자

가늘고 길게 이도저도 아닌 시간을 보내고 지금 해야 할일을 이어나가지못하면, 또 같은 고민을 다시하게된다….

가족들에게 주고싶은 모습을 그려보자/ 막연한건 서로에게 좋지않다

배우자가 힘들어한다 = 투자를 멈춘다만 있는게아니라

힘들어한다=나아지는 방법을 찾고 투자를 계속해나간다라는 선택지도 있다.

어떤 선택을 할지는 여러분의 몫이지만, 시간이 지나 가장 후회가 덜 할 선택하기 

하지않앗을 때 후회가 헸을때의 후회보다 클 것이다 그러니 하는 선택

비교가 아닌 배우겠다는 마음으로 하겠다고 마음먹고 행동하면 충분

그리고 너무 얻으려만 하지말고 나도 할 수잇는 것을 나누면된다!

지금은 어려울 수 있지만 절대 계속 어렵지않다.

치열함속에서도 소소한 행복을 잃지 않으려면 나라는 사람을 많이 알아한다.

나 뭐좋아하지? 나라는 사람이 무엇을 할 때, 행복해하는지?

소소한 행복을 찾으며 앞으로 나아가자. 

분명 시간이 지나 다음시장이 되면 임장도 투자도  웃으면서 할 수 있다. 아직 때가 되지않은 것일뿐!

몇개월간 진지하게 고민하고 공부하면서 제일 고민되고 어려운 부분이 많이 있었습니다. 

질문할 수 있는 기회가 주어졌음에도, 무엇을 모르겠는지조차 알 수 없어서 기회를 못잡고 있는게 답답해서

내가 무언가 해보지 않아서 그런가? 라는 생각에 경험을 해보면 조금씩이나마 질문들이 생겨났기 때문에 

조금씩 노력해본 한달이었습니다. (첫 매임의 경험, 전임 10번의 경험, 단지분석틀 바꿔보기, 임보에 생각담아보기, 질문생각해보기, 다이어리적으며 생각정리해보기, 매물임장 2주연속 가보기 etc) 

그리고 내가 무엇을 모르는지 안다고 착각했던것은 아니었는지, 진짜 배운대로 행하고 있는게 맞나? 끊임없이 고민하고 생각하며 한달을 잘 보냈다는 생각이 듭니다. 

많은 위로를 받을 수 있던 마지막 강의시간

이 한달의 실전반 경험을 통해 앞으로 제가 나아갈 방향을 한단계 업그레이드 시키고 위로받으며

실전반을 잘 마무리 할 수 있을 것같습니다. 

항상 함께 응원해주는 동료들과 깊은 깨달음을 주신 강의를 준비해주신 강사님께 감사합니다~!