[실전 29기 2기세로 1채 더 등기치기 문제없다랭♡ 레이니J] 비교평가 난제 해결! 열반스쿨 실전반 4강 후기

안녕하세요!

행동하는 투자자가 되고픈 레이니J입니다.

실전반 4강은 식빵파파님의 강의였는데요,

강의해주신 주간이 마침 결론파트를 쓰는 주간이라 

더 집중해서 들었던 것 같습니다.

💡 전고대비 하락율만 보고 판단하면 안됩니다!

귀에 쏙쏙! 들어오는 비교평가 강의의

주요 포인트 복기하며 후기 시작할게요!

하락율만 보면 안됩니다!

단지의 저평가를 판단하기 쉬운 방법 중 하나는

“전고점 대비 하락율”입니다.

쉽고 간단하게 활용할 수 있는 숫자 지표이기 때문에

저 또한 단지를 추릴 때 많이 활용하곤 하는데요,

이번 실전반을 하면서 가장 크게 와닿은 내용이

바로 이 “전고점 활용”에 대한 오류였습니다.

결론을 말하자면,

전고점 대비 하락율은 어디까지나 참고 지표일 뿐이지

맹신해서는 안된다

입니다.

사실 알고는 있었지만 정답처럼 믿고 싶었던 것 같습니다.

다른 정규 강의에서도,

‘전고점 대비 이만큼 하락했으니 무릎 정도의 수준이라고 생각할 수 있다.’라고 했지

정답이라고 하신 적은 없더라구요.

그렇게 말씀주셨던 근거는 23년 초의 하락했던 가격이 전고점 대비 O% 수준이었고,

그렇기 때문에 기준을 해당 수치로 주셨던 것이었습니다.

같은 가격인데, 하락율이 다를경우

하락율이 더 큰 단지를 고르는게, 더 좋은 선택은 아니었습니다.

그렇다면, 저희가 집중해야하는 것은 무엇일까요?

바로 “가치”에 대한 판단입니다.

식빵파파님께서는 같은 가격에서 조건이 다를 경우

어떤 것이 가치가 더 좋은지 판단하는 것에 대한 방법을

여러가지 단지 사례들로 말씀주셨습니다.

특히나, 저희가 대표적으로 가장 어려워하는

질문들의 케이스를 나누어 다루어주셨습니다.

제 맘속을 들어갔다 나오신 것 처럼 네가지 케이스 모두

다 어려웠던 케이스라 넘나 유용했습니다.

이런 케이스들은 단골 질문이라,

임보쓰고 비교평가가 어려울 때 항상 떠오를 질문일 것 같은데

그럴 때마다 파파님 교안의 프로세스를 따라가며 판단력을 키워보겠습니다.

가격보다는 가치에 집중!

 💡그래프는 보조적인 것입니다. 

현장과 내 발을 믿어야하고, 내가 확인한 가치가 제일 중요합니다.

강사님께서 가치 평가를 해나가시는

프로세스를 들으면서 들었던 생각은,

‘앞마당 하나하나를 만들 때, 

단지의 가치를 아는 것에 더 집중해야겠다.’

입니다.

그래야 이후에 임장보고서에서 1등을 뽑고,

투자 결정을 해나갈 단지들을 선정하는 과정에서 

비교평가가 좀 더 수월해지기 때문입니다.

이번에 최임을 쓰고, 결론을 내고

최종 투자 후보단지 TOP3를 추려갈 때

제 앞마당의 여러 단지에서 각기 다른 가치를 가진 단지들이 추려지게 되어서

이 단지들을 막상 비교하려니 어렵고 막막하더라구요 ㅎㅎ

그래서 더더욱 앞마당 하나하나 힘들게 만들 때에

변하는 가격보다는 가치에 더 집중해야겠다는 생각을 했습니다.

가격은 변화하고, 내가 투자할 당시에 가격은 또 변화할 것이니까요.

앞마당 만들 때에 가격에 대한 판단은 프로세스를 익히는 것에 집중하고

가치 파악에 더 집중해보겠습니다!

투자자의 성향

투자 물건을 선택하는 과정에서 

투자자의 성향 또한 판단 근거의 하나가 될 수도 있었습니다.

(물론 저희는 최대한 이성적으로 최선의 선택, 조금 더 좋은 선택을 해야겠지만요!)

강의에는 가치 판단했을 때도 비슷하고,

가격흐름마저 유사해서 어느게 더 좋다! 라고 명확히

결론내리기 어려운 단지들도 존재했는데요,

대표적으로 아래 케이스가 그러합니다.

땅이 좋은 반면 연식이 구축 단지 VS 연식이 신축인데 땅이 덜 좋은 단지

이렇게 비슷한 가치를 가졌다고 생각되는

두 단지를 비교평가 할 때 드는 제 머릿속의 고민들은 이러했습니다ㅎㅎ

• 그래도 서울 수도권은 땅을 사는건데, 구축이라도 입지 좋은 것이 좋지 않을까?
• 연식은 어차피 시간이 흐르면 건물 가치를 잃을 것이니까!
• 그런데 전세가는 신축이 좀 더 받쳐주네..?
• 현장에서도 아이 키우기 좋은 환경은 땅은 덜 좋더라도 신축 택지에 위치한 단지였어!

• 그리고 땅 좋은 구축은 세대수가 땅이 덜 좋은 신축이 비해 단지규모도 너무 작아.. 나중에 팔 때 불리하지 않을까..?

   

아무리 생각해봐도 결론이 나지 않는 고민의 굴레였습니다.

파파님은 이 고민에 대해서, 아래와 같이 말씀해주셨습니다.

 💡저는요, 비슷하게 볼 것 같아요. 이제부터는 투자자의 성향이 들어 갈 수 있어요.

‘신축 뉴타운이 좋아’ 또는 ‘연식 보단 땅의 가치가 좋아’ 라는 식으로요.

이런 측면에서 비교 평가에 공식은 없다는 것을 강조해주셨구나 싶었습니다.

절대적으로 더 좋은 단지 판별이 어려울 경우에는 

돈을 넣는 투자자의 성향이 판단 근거가 될 수 있다는 것.

내가 비슷하다고 판단했으면, 조건이 더 좋거나 그 마저 유사하다면

내 돈을 넣었을 때 불안하지 않고 맘 편히 “보유”해 나갈 수 있는 단지가 어떤 것인지의

관점에서 판단을 해야 하는 것이었습니다.

더 이상 골머리 앓지 말고

“나라면 어디를 갈까?”

의 측면에서 고민해보겠습니다.

비교평가는 항상 어렵지만,

앞서서 치열하게 고민하셨던 파파님의 프로세스를

복습하면서 익혀보도록하겠습니다.

비교평가천사 식빵파파님! 열정 넘치는 강의 감사합니다 😍