안녕하세요.
‘어제보다 나은 내일을 위해 사는’ 언바운드입니다.
“내가 알고 있는걸 행동으로 적용하고,
내 투자에, 내 임보에,
적용하고 있는지,
이 단계까지 가는 것이 가장 중요해요”
– 식빵파파님의 강의 중
최임을 위해 조금 미뤄두었던 식빵파파튜터님의 강의를 들으면서
비교평가에 대한 막연한 어려움,
내 스스로가 어떤 것이 잘 안되고 문제를 만났을 때는 어떻게 풀어가야 하는지
비교평가의 전체 프로세스를 실전반 강의에 맞는 레벨로 알려주신 강의…
기초강의에만 익숙해져 있는 저에게
진정한 비교평가는 어떻게 해야 하는지
지역내 비교평가,
지역간 비교평가의
개념을 통해 여러단지들의 사례들로 알려주신
이 강의를 통해서 이제는 두려움이 아닌
좀 알겠는데?
좀 재미있겠는데?
라는 생각으로 임장보고서의 뒷부분을 쓸 수 있을 것 같아 조금은 설레입니다.
열중강의에서 만났던 식빵파파님의 강의는 이번에 두번째인데요..
실전 비교평가 강의는 레벨이 달랐고,
역시 파파튜터님의 열정강의에 웃음 지으면서 즐겁게 공부할 수 있는 시간들이였습니다.
“비교평가의 방법적인,
기술적인 측면보다
지금 이 방법으로 투자할 수 있게 만들어드릴거예요.
그리고 여러분은
‘나는 투자하는 결과까지 만들어내겠어”
라는 생각으로 들어주세요”
– 식빵파파님 강의중-
지역내 비교평가 : 지역의 특징을 고려한 지역 내 비교평가
아파트의 비교평가 요소의 3요소!! ㄱ ㅎ ㅎ
1가지만 보고 판단하지 않기!!!!
비교평가는 1가지의 요소가 아닌 종합적인 아파트 가치 요소를 가지고 비교평가하는 것!
늘 기준을 알고는 있지만 막상 직접 해보려면 어려웠던 이유는,
기준 3요소를 스킵하고 전고점 대비 하락률만 보고 소팅해버리는 마법~!
저평가를 볼 줄 알아야 함에도 그 과정들을 스킵하고 엑셀소팅만 하고 있었던 나..
(그러니 비교평가가 안돼지…ㅠㅠ)
특히 이번에..
지역 내 비교평가는 지역의 특징을 가지고 비교평가 기준에서
‘지역별 특징에 맞게 비율을 조정해서 비교평가해야 한다’는 기준이 새롭게 다가왔습니다
(강사님이 파란색으로 이미지 변경을 신기해 하시는 것이 넘 귀여웠다는 ㅋㅋㅋ).
우린 늘 강의에서 배운다. 기준과 방법을..
그러나!!! 실천하지 않을 뿐!! 기억하지 못할뿐!!!
강의에서 배운 건 지금 임장지에서 반드시 적용해보자!!!
지역간 비교평가
: 같은 땅의 가치끼리 비교평가, 같은 땅의 가치끼리 비교평가
지역간 비표겅는 수도권 앞마당을 기준으로 나눠서 설명해 주셨는데요..
앞마당 개수에 따라 임장지 안에서 지역간 비교평가에 대한 기준과
- 비싼 건 비싼 것끼리
- 싼 건 싼거끼리
지금 서울 시장의 흐름은 지역마다 다른 상승의 차이가 있는 곳으로 비싼 곳과 싼 곳이 혼재하는 시장이라고 하셨는데요, 그래서 더 어려운 서울 시장의 비교평가..
비싼 건 비싼 것 끼리, 싼 건 싼 것 끼리
수도권은 같은 급지끼지
- 어디가 학군지의 특성을 갖는 곳인지,
- 어디가 교통이 중요한 곳인지,
- 어디가 연식과 환경이 중요한 곳인지
사람들은 어떤 요인을 중요하게 생각해서 거주를 결정하는지..
그리고 땅의가치를 이길 수 있을만한 어떤 요소를 가지고 있는지에 따라…
각 지역의 특징(동특???? – 파파님의 유행어?ㅋㅋ)들을 이해하면서
각 지역의 특징을 알고 비교평가를 해야만 기준에 맞게 비교평가를 할 수 있게 된다는걸 정리할 수 있었습니다.
정리
(1)동특이 강한지역(입지의 기본요소의 기준이 아닌) ⟶ 비교평가가 반드시 반영되어야 함.
(2)땅의 가치만 보고 좋은 땅이 무조건 좋은 것이 아님을 알 것!
식빵파파님의 최종 투자 의사 결정과정
늘 답을 알려주시지만..
막상 내가 그 기준을 갖고 많은 단지들을 비교하다보면 잘 안되는게 비교평가인데요.
저도 늘 비교평가를 하려다보면…
임장보고서를 덮어버리고 싶은때가 매번 매 순간이였습니다.
늘 강의에서 해주신 그 기준으로 순선대로 해보면 되는걸
그 기준을 지키지 않으면서 어렵네? 를 생각했던 건 아닌지,
여러 번 반복적으로 단지대 단지를 비교해주시면서 같은 조건의 단지들과 비교해보니 넘나 쉬워보이는…ㅎㅎ
다양한 비교평가를 통하 여러가지 방법을 알려주셨고,
실제 투자와 연결지어야 하는 방법을 풀어서 함께 알려주셨는데요.
- 가격을 보지 않고
- 전수조사하여
- 투자가능단지를 분류하고 가치만을 놓고 비교평가해보기
가격은 가장 나중에 붙여서 확인하기!!!!! (선입견이 생기는 마법 제거!)
이번 강의에서 계속 강조해주신 것은
비교평가는 단지 대 단지로 가치 요소를 쪼개서 판단해야 한다고 해주셨습니다.
“비교평가는 공식이나 정답이 없다!
단지 BY 단지비교를 통해
하나하나 내가 발로 밟고, 현장에서 보는 모든 아파트를 확인한 내 발품과
직접 검증해보는 과정안에서 선호요소들을 찾아 파악한 후 비교평가해보는 것이다.
현장의 임장은 헛되지 않다는 것!!
땅을 밟은 나를 믿고 비교평가 제대로 해보자!!!!”
“나라면 어디를 선택할까? 에 대한 의문을 갖고 계속 생각해보기!
정리
투자는 가치 대비 싼 것을 사는 것 그리고 기다리는 것
이미 비싸진 단지들을 보는 것이 아니라,
여전히 싸고 기회를 주는 단지들의 가치와 선호도 알고
비교평가를 통해서 투자 우선순위를 정해야 한다!!!
BM
임장보고서 뒷부분에
반드시 최종 투자 결정단지와 투자결정사유를
저/환/수/원/리 조건으로 정리해서 뽑아볼 것! (매물정보+최종선정이유+투자여부)
마치며..
실전반 시작된지가 얼마 안된 것 같은데, 벌써 마지막 강의가 되는게 좀 실감이 안나지만,
첫 실전반이 저에게는 정말로 어제보다는
조금 성장한 스스로가 되었을거라는 믿음을 갖고
더 노력하는 한단 한달을 만들어서 식빵파파님이 말씀해주신 것처럼
방법적인 것을 행동으로 실천해 낼 수 있는 진짜 실전투자자가 되도록 노력하겠습니다.
늘 어렵게만 느껴졌던 비교평가가 이제는 왜 어려웠는지,
내 머리데 떠다니는 궁금증이 왜 생겼는지,
그리고 그런 의문들이 있을 때는 어떻게 풀어가야 하는지
강의에서 알려주신대로 적용해가면서 진짜 투자에 적용해서 꼭 투자하겠습니다.
식빵파파님의 열정만큼 저도 열정갖고,
비교평가에 진심인 1인이 되도록 더 노력해보고 싶어지게 만들어주셔서 감사합니다.
좋은 강의해주셔서 감사합니다.
# 내가 지치고 엉망진창이 될 때 기억하자!
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