아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

전주 에코시티 더샵 2차 아파트

✅위치(지도)

전주 랜드마크 아파트

✅입지평가

1. 직장

전주시 종사자수 321,670명

2. 교통

지방은 수도권과 달리 교통이의 중요성이 떨어진다는 점은 참고했다. 자동차로 직주근접이 거의 가능하기 때문이다. 에코시티 더샵2차 아파트를 기준으로 전북의 가장 큰 소도시 3개(전주,익산,군산)의 구도심 중심인 시청까지 걸리는 시간으로 등급을 매겼다.  전주시청 20분(A등급), 익산시청 32분(B등급), 군산38분(C등급) 소요된다. 

3.학군

전라중 55.1%

4. 환경

환경분석 : 반경 1km 이내에 대형마트는 이마트가 있고 이마트 주변에 스타벅스 및 CGV 등의 각종 편의시설이 갖춰져 있다. 또한 에코시티 아파트가 세병호의 공원을 둘러싸고 있으며 더샵2차의 경우 공원과 바로 연결되어 있다는 좋은 환경을 갖추고 있음. 

5. 공급

에코시티 한양수지 26.12/268세대

에코시티 더샵4차 27.1/576세대

전주시 덕진구 총 세대수 844세대

분석: 전주시 덕진구 인구수 대비 적정수요 1,570가구에 비해 향후 2년간 공급될 물량이 총 844세대로 수요대비 공급물량이 거의½ 수준이다. S등급과 A등급 사이라고 볼 수 있다. 또한 전주시 미분양도 20세대 때로 현재 공급이 부족하고 수요는 많은 상황이라고 생각된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개 만으로는 판단할 수 없음

2) 환금성 : 전주 대장아파트로 환경과 세대수(702세대)를 고려할때 환금성이 있다고 보여짐.

3) 수익률 : 100% 수익률 (연평균10%) 위해선 10년동안 13,800백만원 만큼 올라줘야 61,800+13,800=75,600백만원, 현재 가격이 고점 가격보다 8%더 올라줘야함. 가치 있는 아파트로 보고 전고점을 넘어선다고 했을때 전고점대비 8% 이상은 충분히 오를 수 있을 것으로 판단됨. 

4) 원금보존 : 환경의 입지독점성이 있고 공급물량 및 미분양의 리스크도 적음. 전세가율 78%이기 원금보전에는 긍정적으로 판단됨.

5) 리스크 대비: 저점을 기준으로 했을때 현재 시장은 봄 시장이라고 불릴만 하다. 전고점 대비 매매가와 전세가가 많이 올랐기 때문이다. 지방아파트 특성상 수도권의 가치있는 아파트들 처럼 전세가 오를만하면 매매가가 폭등을 하는 아파트는 아니기에 여름이 오기보다 봄이 오면 언제든 가을시장이 찾아 올수 있다는 점을 상기해야 겠다. 특히 전주의 경우 자생적으로 아파트 가격이 오르기보다 주변의 비슷한 소도시의 영향(청주. 진주. 광주2급지. 평택 등)을 주고받기 때문에 전국의 아파트 흐름을 바라보고 적절한 매수 및 매도 타이밍이 중요하다고 생각된다.

나의 투자 결론 : 13,800백만원의 투자금이 있다면 수도권 등의 다른 지역을 더 비교평가 한 후 결정해야겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 괜히 주우님이 아파트 수익률 보고서를 강의가 끝나자 마자 클릭해봐서 쓰라고 했는지 알거같다. 내 주변 아파트를 직접 가보고 써보는 것이라 느낀 것들이 많았다. 특히 환경의 현장감을 느낄수 있어서 작성하는데 많은 도움이 되었다. 이제 임장을 시작하는 단계이지만 오늘이 내가 써본 임장보고서 중에 가장 못 쓴 임장보고서가 될 것이고 앞으로 잘 쓸일만 남았다. 배울수 있음에 많은 감사함을 느꼈다.