*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
구로구 개봉동 두산아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
구로구 종사자 수 총 240,689 명
2. 교통
강남 49분 / 여의도 34분 / 시청 41분
3.학군
경인중 76.3%
4. 환경
코스트코 고척점
구로 성심병원
5. 공급
호반써밋개봉 190세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 개봉동 두산 (1997/561세대/25평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 05월 | 2019년 04월 | 2024년 12월 |
| 매매가 | 61,000 | 29,500 | 50,550 |
| 전세가 | 35,000 | 24,666 | 34,333 |
| 투자금 (전세가율) | 26000 (57%) | 4834 (84%) | 16217 (68%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -40% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -10,450 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 435% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 21,050 | ||
✅현장사진
사진첨부가 안돼요 ㅠㅠ
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 20% 저렴한 가격이라 시세는 괜찮다고 판단됨
2) 환금성 : 개봉동 기준 거래량 8등이라 아주 적은 수준은 아니지만 다른 높은 순위의 아파트들도 함께 둘러봐야겠다는 생각이 듬
3) 수익률 : 현시점 매수하면 전고점 회복시 약 1억 정도의 시세차익을 기대해볼 수 있을것 같음
4) 원금보존 : 전세가율이 68%에 미치는 점, 최근 5년 이내 저점이 2억대였던것으로 보아 원금보존이 힘들수도 있을것 같음
5) 리스크 대비: 공급이 많지 않아서(190세대) 전세가는 지탱해줄 수 있을것 같음
나의 투자 결론 : 두산아파트를 조사하며 보니 같은 동네에 거래랑이 활발한 매물들과, 아직 전고점을 회복하지 못한 매물들이 많이 보여서 주변 아파트를 함께 임장하면 좋을 것 같다는 결론이 났음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 무작정 임장을 하기보다는, 수익률 분석 보고서를 다양하게 작성해서 임장계획을 세워보면 좋을것 같다는 생각이 들었음. 단순히 매전갭만 보고 판단하는것이 아니라 여러 입지와 공급등 상황을 고려하여 가치평가를 필히 해봐야겠다는 다짐을 했음
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