서울투자 기초반 4주차 수강후기 [서투기19기 7전팔기로 저평가 아파트 골라 5십억 벌조 금룡이]

✔️ 배운점 

✨ 느낀점

📌 Key Point

[Intro]

뼈 한번 때리고 갈께요

서울은 잘하려면 6개, 최소한 3개는 있어야 할 수 있는 지역이 보인다.

• 투자가 안 되는 이유는, 

  제대로 안 해서 그렇다. ✨

• 가치판단이 안되고, 불안하고, 확신이 안 서고, 물건이 보이지 않는다.. 면?

  똑바로 안 해서 그렇다. ✨

• 지금의 기회라는 말은, 

  오를 것 같다(X) → 가격이 싸다(O) 

   

• 똑바로 하자.

  - 한 번 더 임장 나가고 

  - 고만고만한 사람들끼리 하지마라, 

  더 잘하는 사람이랑 같이 공부해라

  - 비교평가 할 수 있는 앞마당이 있어야, 된다

    → 강의에 나오는 서울지역은 다 알아야 된다.

   

• 전국 어디를 가든

  내 투자금에 맞는 물건들을 정할 수 있어야한다 

  → 저/환/수/원/리에 따른 물건에 대한 평가 📌

[오늘 자모님이 주신 말씀과 같은 느낌]

1강

• 1등은 당연히 입지가 좋은 신축

• 2순위로

  입지가 부족한 신축(A) vs 입지가 좋은 구축(B)

  - A: 비쌈, B보다는 빨리 오르고, 전세금이 잘 받쳐준다 (투자금 회수는 빠름)

  - B: A보다 늦게 오르고, 전세금이 신축대비 낮기 때문에 가격 또한 저평가된 것이 많다.

         다만 전세상승이 늦어 투자금 회수는 늦은 편.

2강

[E구 vs F구]

• E구

  - 강남보단 확실히 나쁘지만, 마포/성동보다는 확실히 좋은 곳

  - 풍납동은 강동구랑 묶어서 봐야한다.

  - 올림픽공원, 석촌호수를 좋아함.

  - 하지만 석촌동은 싫어함. 빌라인접지역 보다는 아파트 밀집지역 선호

   

• F구

  - 교통이 개선된다면 (현재 나이지고 있음)

  - 동일급지 동작/영등포 보다는 환경이 좋은 곳

  - 돈벌어서 E구로 이동하는 지역 (수요/입주 영향도 직접적으로 받음)

  - F구 → 하남, 미사로 이동 금지 (다음엔 못들어온다)

  - 고덕동 재개발 전/후로 입지가 상승

  - 천호동이 입지는 좋지만 환경(유흥상권)이 가득해서 선호지역은 아니다.

   

• 본인의 감정으로 투자에 접근하지 말자

  → 본인의 감정은 아직 부자의 Mind가 아니기 때문에 아직은;; ✨

• 비선호 구축 외에는 투자해도 안되는 APT는 없다.
• 강남 1시간 이내라면, 좋은 입지!!

• 단지분석과 함께 → 입지요소들을 이해하고

• 시세분석과 함께 → 사람들이 좋아하는 이유를 알아간다. 📌

  => 단지분석과 시세분석이 재미있어지는 단지.

  → 전체를 할수 없다면, 투자가능 지역과 지역내 최선호지역 우선 ✨📌

• 임보는 [월부 표준양식]에 수렴한다.
• 더 많이 할 수 없다면, 표준액기스 내용은 꼭하자.
• 수도권은 도시개발계획 필수!!

[인구]를 볼때, 미리 이해하고 가야하는 내용 ✔️📌

• 동별인구수, 수도권 인구수는 임장 전 미리 파악하고 → 가설을 세우고 간다. ✔️📌

  - 세대당 인구수가 많은지역은 아파트가 많을거같아..

  - 인구수는 많지만, 세대당 인구수가 적은 지역은 빌라가 많을거같아.. => 임장가면 확인해봐야지 ✨

   

• 인구수가 많고, 세대당 인구수가 많으면 지역내 선호지역일 가능성이 높다.
• 임장순서는 거기부터 → 비선호지역을 마지막으로

✨ 여지껏 이걸 안보고, 왜 해야되는지를 모르고 장표만 채우고 있었구나..ㅠ 반성

동료들 임장보고서를 BM하기 이전에

월부 표준 임보양식에 충실한 양식의 내용들을 먼저 채워넣자!!

3강

직장/교통/학군/환경 에 대한 분석

• 다쌀때는

  - 실거주자가 좋아하는 물건

• 뒤죽박죽일때는

  - 실거주자가 좋아하느 물건은 이미 몰랐음

  - 투자자의 시선으로 덜 오른 물건

• 가격이 올라갈때

  - 별로인것들 중에 아직 저평가인 것들

같은 급지안에서도 대기업밀집지역/업무지구 접근성이 좋은 곳은 압도적인 선호요소이다!! ✔️

• 금융 관련 직군 (=고연봉)
• 제조 관련 인구는 많더라도, 연봉이 낮아 구매력이 떨어짐
• 교육 서비스업 (=학원) 밀접해있어도 구매력이 높지는 않다

직장이 가지는 힘 → 직장이 없다면/접근성이 높을 수록 (=교통)

[교통]

• E구는 지하철 노선이 4개나 지나기 때문에 대부분이 역세권이다.
• F구는 8호선 개통이후 가격상승. (그래서, 싸지는 않다)
• F구 역시, 교통이 더 좋은 천호동(유흥산권) 보다는, 고덕(신축대단지)를 선호한다. ✔️

• 둘다, 이미 강남에서 가까움

  - 이미 갗추어진 것들에 대한 의존도는 낮고, 학군/환경에 대한 선호도가 결정된다. ✔️✨📌

[학군]

• F구
  • 중학교 학업성취도률 (85%이상부터는 잘하는 곳) ✔️
  • 사립(주면에서 끌어들이는 힘) vs 공립(가까운곳)
  • 초등학교 학급당 학생수 (28명이상이면 최상위권) ✔️

  • 잠실동/헬리오시티 제외하고는 비슷한 수준

    → 즉, F구 안에서 방이/송파/가락은 학군만으로 가격이 갈리지는 않음.

• E구
  • 학군상급지는 아니므로, 학교때문에 수요를 끌어들이는 수준은 아님.✨
  • 초등학교까지는 머물지만, 중/고는 교육환경이 더 좋은 상급지로 이동. ✔️

[환경]

• 부자들은 백화점/종합병원 가까운 곳을 선호한다.
• 직장/교통이 이미 갗추어진 상태에서 [환경]은 추가선호요소이지, 우선 순위는 아님. ✨

조건이 되고, 구매력이 생기면 F → E 로 이동은 하지만, 

신축이 들어온다고해서 반대로 이동하지는 않는다. ✔️✨📌

4강 

[E구 생활권 분석] ✔️

• 사람들이 느끼는 찐F구는 잠실/신천으로 느낀다.
• (저평가라면, 싸다면) 모두다 투자해도 된다. 잠실이 오르면 키맞추기 한다.
• 풍납은 F군으로 묶어야한다.
• 방이학원가/잠실학원가 가 있지만, 그 내에서는 다 이동거리이며, 상위학생들은 어짜피 대치동간다.

• 단지분석 들어가기전에, 동별 생활권을 나누어놓고, 선호도를 추측해본다. ✔️✨
• 주변을 리딩하고 먼저 상승하는 단지보단, 아직 싼 단지를 찾는 투자자의 시선으로 바라보자.

단지 분석을 마치고나면, 반드시 동일 가격대별 Grouping을 해야 한다. (앞마당간 비교) ✔️📌

5강 

[F구 생활권 분석] ✔️

• 둔촌-고덕-상일-명일이 주요 선호생활권
• 강일은 애매하다, F구내에서는 떨어지는 입지, 그 주변에서는 미사에 뺏기는 환경

• 리딩단지는 현재는 올랐다. 추격매수는 위험

   

• 같은 가격이면 Grouping table 상의 비교평가를 통해, 동일투자금이라면 이왕이면 상급지로!!

• 급지가 높아도, 그 지역내 선호도가 가장 낮은 단지라면, (ex, 길동)

  후순위급지 구축 최선호단지✨가 나을 수 있다. 

  → 그래서 본인 투자금 대비 상/하급지도 같이 알고 있어야한다. (비교평가)

전고점대비 20%하락이라면, 

그전 상승기의 허리, 지금 하락기에서는 최소 무릎이하이다. ✔️📌

완벽한 투자는 없다. 

비교적 만족스럽지 못한 결론이라고 할지 언정, 확신이 있다면, 투자해도 된다. (행동해야 결과도 나온다)

알고도, 행동하지 않는게 최악이다 📌

But 확신이 없으면, 투자는 참아라. 앞마당 넓히고, 실력을 쌓아야한다.

어짜피 확신이 없으면, 버텨야할 때 못 버틴다. ✔️

시장이 좋을때 노력을 많이 하지않고 운좋게 번사람도 있다. 

그렇다한들, 그들 역시 행동했기 때문에 결과가 나온것이다. 행동하자.

하지만, 운은 2번은 없다. 

그리고 다른 사람의 투자와 노력에 대해서 함부로 내가 판단하지 말라. ✨

6강

[앞으로의 방향성]

• 24년 여름, 최악의 선택을 한사람은 : 알면서 아무것도 하지 않은 사람 < 덜 좋은 투자를 한사람

• 비슷한 수준의 동료들보다는, 성공한사람들의 것을 레버리지 하라,

  특히 임보BM

  월부표준부터 하자 ✨📌

• 혼신을 다한 지역 내 1등이라면, 해도 된다. (지역간 비교평가가 있다면 더 좋지만, 앞마당 3개부터라면 해라)

   

[비교평가]

• 절대가가 비슷한 물건들끼리 비교 (초보때는 투자금 기준으로 비교하면, 가치가 다른 매물들이 섞일수 있음)

  : 단, 가격만 볼게 아니라 직장/교통/학군/환경/공급을 꼭 적어넣고 함께 비교하라

• 입지좋은 구축 vs 인지덜한 신축.. 으로 단순하게 볼것이 아니라

  • 사람들이 좋아하는 환경의 신축 옆에 있는 구축
  • 사람들이 싫어하는 유흥상권에 있는 나홀로 신축

  등과 같이 구체적으로, 상세히 비교평가하고 결정해라

[지역 내 비교분석] → [지역 간 비교분석] 하고 결정하자. 

[절대값 기준 비교분석] → [투자금 기준 비교분석] 

✔️ 자모's Mind Set ✔️

운으로 될 수도 있다. 다만, 내 그릇이 아니면 반드시 꼬꾸라진다.

그리고 그 운은 2번 오지 않는다.

노력을 들여서 목표 달성하라. 그래야 어려울 때 버티고 견딜수 있다.

독/강/임/투 하면서 견뎌라. 

열심히 한다(X) => 실력을 쌓는다(O) => 잘한다(Good)

• 죽지 않는 한, 그만둘 수 없다.   (← 유사한 말이지만, 내가 무척 좋아하는 말)
  • 그만 두는 것은 전적으로 내 선택이다.

    • 그러니 

      내 의지로 그만두지 않을 수 있다.

[자모님 숙제]

• 25' 1월에 할 일

   

  • [독] : 미뤄뒀던 Grit 완독

   

  • [강]/[임] : 지방투자 기초반
    • 지투기를 수강하며, [울산]을 앞마당으로 만든다.
    • 임장팀장을 지원하여, 조원들 그 누구보다 해당지역에 대해서 잘 알고 임장한다.
    • 조장의 마음으로, 조원들과 함께 완주한다.

    • 설연휴를 10일 활동을 추가하여, [남구] + [북구]를 함께 돌파한다.

       

  • [투]

    그간의 반마당 안에서라도,

    가본지역

    이해하고 있고

    선호도를 가를 수 있는 지역 中 투자범위 내 들어가는 지역은 후보군을 추려 시스트레킹한다.

     

    그리고 상반기 내에,

    지방 1호기 소액투자를 한다.

     

   

To. 자음모음님 

✔️  3~6개월전 처음 강의에서 뵜들때의 자모님은 모습은

• 투자 오래한, 똑똑한 꼬마 선배님의 모습이었어요.
  • 배울게 많아 보여서 부러웠어요.

(그때는 까만 하늘에 별이 크게 그려진 그림을 보여주셨던거같아요)

✨ 오늘 강의에서 뵌, 자모님의 모습은 

그 사이에 큰 계단을 한칸 올라가신 것처럼 느껴졌어요

• 후광에서 뒤에 너나위님의 모습이 꽤나 선명하게 비쳐보였어요^^
  • 어느새 많이 닮고 싶은 튜터님이 되셨네요

좋은 강의 감사합니다. 울지말고, 건강하세요!!