[임이재] 첫번째 투자 나무를 심다

2023년 12월 열반스쿨 기초반을 수강하면서 단계별 목표가 생겼습니다.

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1단계 : 유튜브, 카톡방, 친구정보를 듣고 투자하지 않기

부동산, 재테크 유튜브를 지겹도록 봤지만 실질적인 투자까지는 이어지지 못했습니다. 여러 유튜버 및 전문가들의 말을 들으면 종합적으로 판단해서 더 좋은 선택을 하지 않을까? 라는 생각을 잠시 한 적도 있었으나 현실에서는 서로가 너무 상반된 이야기를 할 때도 있어서 오히려 혼란스러웠습니다. 부동산 정보를 공유하는 카톡방에도 들어갔었는데 많은 정보를 얻을 수 있다는 장점도 있었지만, 저는 반대로 너무 많은 정보로 인해서 피로감을 느꼈던 것 같습니다. 친구정보는 다행히도(?) 부동산에 관심있어 하는 친구가 없었네요 ㅎㅎ

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이렇게 1단계는 순조롭게 달성하였습니다.

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2단계 : 5번의 강의, 10권의 독서

열기를 수강하기로 마음 먹었을 때부터 월부의 커리큘럼대로 정규강의를 모두 수강해보고 싶었습니다. 그래서 하나씩 수료하게 되었습니다. 강의를 듣고 중간에 쉬게되면 다시 돌아오지 못한다는 동료분들과 강사님들의 말씀을 듣기도 했지만, 저는 오히려 제 자신을 너무 몰아붙이면 역효과가 날 것을 알았기 때문에 저의 속도에 맞춰서 수강하게 되었습니다.

남들보다 조금 느리긴 했지만 정규 기초강의 5개를 수강할 수 있었습니다.

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그 다음, 10권의 독서는 열중반 때 열심히 읽긴 했으나 1호기 복기글을 쓰고 있는 지금까지도 달성하지 못했습니다. 이제 투자금도 없으니 독서에 좀 더 신경써보려 합니다 ㅎㅎ

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2단계는 5번의 강의만 완료하여 50%만 달성했지만 10권의 독서를 채우기 위해 투자시기를 늦추는 것은 제 조급한 마음이 허락하지 않았기 때문에(ㅋ) 3단계로 넘어갔습니다.

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3단계 : 50일의 임장, 5개의 앞마당

5개의 앞마당은 정규 기초강의를 수강하면서 동료분들과 함께하거나 강의에서 배운 내용들을 토대로 혼자서 실행하다보니 어느새 7개의 앞마당을 만들 수 있었습니다.

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추운 겨울에 시작하여..

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매미소리가 시끄러운 여름을 지나..

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시원한 가을바람을 맞으며..

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다시 겨울이 되기까지 참 여러가지 감정들을 경험했던 것 같습니다.

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포스트잇에 목표를 쓰며 호기롭게 다짐을 했던 순간,

조원분들과 따뜻한 마음을 나누던 순간,

기차 안에서의 외로웠던 순간,

터널 안에서 낙서를 하며 외로움을 달래던 순간,

단지를 자유롭게 드나드는 고양이가 부러웠던 순간,

내가 지금 뭐하고 있는건가? 의문의 들었던 순간,

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보이지도 않는 밤거리를 헤매이며 '그냥 갈까?' 망설이던 순간,

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23일 간의 임장을 하면서 당시엔 너무 힘들었지만.. 1호기 복기글을 쓰는 지금 이 순간, 돌이켜보니 강사님의 말씀대로 힘에 부쳤던 그 시간들 역시 즐거웠던 추억으로 변해가는 것 같습니다.

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3단계도 5개의 앞마당만 완료하여 50%만 달성했습니다. 50일의 임장 일수를 채우기 보다 실제 투자 경험 1번이 더 중요하다고 생각하여, 드디어 마지막 4단계 1개의 투자 나무심기에 들어갔습니다.

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4단계 : 1개의 투자 나무심기, 10개 투자 과수원

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1) 잘못된 방법으로 힘을 빼다 찾아온 무기력감

7개의 앞마당 중 투자금이 넘사벽인 서울을 제외하고 6개의 앞마당 시세 전수조사를 시작했습니다. 2주가 걸려서 완성한 시세를 가지고 배웠던 투자기준을 적용해 엑셀 필터로 단지들을 선별해나가기 시작했습니다. 그렇게 뽑아낸 몇개의 단지들... 하지만 제일 중요한 저평가에 대한 비교가 쉽지 않았습니다.

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분명 강사님들께서 저평가를 먼저 확인한 후 '환수원리' 를 체크하라고 하셨는데 저는 전고점을 이용한 절대적 저평가까지만 적용하고 상대적 저평가는 마지막에 파악하려고 하다보니, 이미 거르고 걸러진 단지들 안에서 상대적으로 저평가되었는지를 판단하기가 어려웠던 것 같습니다.

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분명 이 방법으로 하면 나의 투자금으로 할 수 있는 단지 중에서 가장 좋은 단지가 '뿅!' 하고 튀어나올 줄 알았는데.. 허무함과 동시에 자존감이 급락했던 것 같습니다. 

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분명 할 수 있을 줄 알았는데.. 

어쩌면 할 수 없을지도 모를 것 같다는 생각이 들자.. 

아무것도 하고 싶지 않다는 무기력한 감정이 찾아왔습니다.

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2) 동료분들로부터 힘을 얻다

하지만 저에겐 훌륭한 동료분들이 계셨지요 ㅎㅎ 가격이 생각보다 많이 깎일 수 있으니 투자금의 천장을 좀 더 높게 설정하라는 말씀도 해주셨고, 매물임장에 소극적이었던 제게.. 매물임장을 하면 투자조건이나 상황이 많이 달라지니 꼭! 매물임장을 하고 물건비교를 하라는 말씀도 해주셨습니다. 또 언제나 꾸준히 투자활동을 하시는 분들과 같이 있다보니 잃어버렸던 힘을.. 동료분들을 통해 다시금 얻을 수 있었습니다.

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다시 시작했습니다!

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하나씩,

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가장 싸지만 가장 좋다고 생각한 광역시부터 상대적 저평가 여부를 따져나가기 시작했습니다.

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그렇게 어렵게 선별한 단지에 첫번째 매임예약을 시도했지만 투자자에게 냉랭한 부사님을 만나면서 다시 풀이 죽기도 했던 것 같습니다. 하지만 몇 달간의 노력을 겨우 쌀쌀 맞은 전화 한통에 그만두는게 너무나 아깝고 창피하고 억울하다는 생각이 들어 더이상 상처 받지 않기 위해 ㅋㅋ 대본을 만들어 감정을 빼고 로봇처럼 매물예약을 했던 것 같습니다.

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그랬더니 투자자를 반겨주시는 부사님들도 많이 만날 수 있었습니다. 그렇게 매임예약을 잡고 광역시로 출동했지만 이미 너무 낮아진 가격에서 더 깍아야만 제 투자금으로 해볼 수가 있었는데 더이상 가격을 낮추기는 어려워보였습니다. 정말 어려울 것 같아서 가격을 깍는 시도를 안해봤는데.. 지금 생각해보니 "그래도 던져라도 볼 껄.." 하는 아쉬움이 남네요. 왜냐면 한달정도 지나니까 제가 생각한 목표매수가로 실거래가가 올라오더라구요..ㅎㅎ;;

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우쨋든 그 당시에는 그런 생각을 못했기 때문에 광역시는 포기하고 공급리스크는 좀 있지만 적당한 인구의 투자 가능성이 가장 높은 중소도시로 향했습니다. 입지가 좋은 준신축, 준구축, 입지가 애매한 신축, 이렇게 3개의 단지를 후보로 놓고 매물을 털기 시작했습니다. 생각보다 저의 조건(세낀, 주전세, 주전세 후 전세)에 부합하는 매물을 찾는 것이 어려웠습니다. (저는 기존 대출로 인해 잔금이 불가능한 상황입니다.)

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사전에 예약한 부동산에 다 가봤지만 조건이 좋은 물건을 찾을 수는 없었습니다. 그래서 사정상 예약은 못했지만 전임할 때 반겨주시던 부사님들께 인사는 드리고 싶어서 계속해서 부동산 문을 열었습니다. 처음에 문을 열기까지 쉽지 않았지만 의외로 반겨주시는 부사님들을 연달아 만나다보니 자신감이 더 붙어서 냉랭했던 부사님도 만나보자! 혹시 모르잖아? 라는 생각으로 찾아가봤지만 역시나 ㅋ 전화에서 냉랭하던 부사님은 현실에서도 냉랭하더군요ㅋㅋ 무튼 그렇게 스스로 아쉬움이 남지 않는 매물임장을 마치고 돌아왔습니다.

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3) 첫걸음인데 어렵게 가지 말자

그리고 이어진 매물비교.

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첫번째는 입지가 좋은 준신축이었습니다. 집주인이 거주하고 있었는데 매도후 12월내에 이사가 확정이었기 때문에 투자하기 위해선 주전세후 정해진 기간내에 신규 전세계약을 체결해야만 했습니다. 전세물량은 많이 없었지만 그럼에도 정해진 기간내에 전세를 맞출 수 있다는 보장이 없었고, 매도자와 신규 전세입자에게 저의 투자방식을 이해시켜야 했기 때문에 어려움이 있다고 판단했습니다.

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두번째는 입지가 좋은 준구축이었습니다. 공실이었기 때문에 전세대출 규제로 인해 현금 있는 전세입자를 구하거나 대출이 가능한 일부 은행에서 전세대출을 받도록 유도하는 방법을 써야만 했습니다. 물건 상태는 어두운 고동색 몰딩으로 되어 있어 수리가 필요해보였고 비확장에 에어컨은 없었습니다. 투자금도 신축과 별반 차이나지 않았기 때문에 제일 후순위로 두게 되었습니다.

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세번째는 입지가 애매한 신축이었습니다. 법인 임차인이 시세보다 조금 높게 살고 있었고 만기일도 많이 남아있었습니다. 에어컨 4대, 폴리싱타일, 중문, 줄눈, 탄성코트 등 최초 분양시 매도인이 2년정도 살았기 때문에 옵션도 좋았습니다. 호가는 싸지 않은 적정한 시세로 보였는데 최초 분양자이므로 가격을 많이 깍아도 매도자의 수익은 큰 상황이었습니다. 때문에 가격 협상을 해볼 수 있다고 생각했습니다. 다만 임차인이 거주중이어서 집을 볼 수 없다는 단점이 있었습니다.

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1호기 투자는 어렵게 하고 싶지 않았습니다. 단순하면서 심플하게 하고 싶었기 때문에 세번째 '입지가 애매한 신축' 이 가격 협상만 된다면 매매-전세 차이만 지급하면 되었기 때문에 투자후보 1순위로 선정하였습니다.

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4) 100% 완벽한 투자는 없다

임차인이 거주중이어서 집을 볼 수는 없었지만, 동일한 방향의 같은 평수를 보았기 때문에 중대한 하자만 없다면 문제가 없을거라고 생각했습니다. 그리고 집을 보지 않았다는 점을 내세워 호가보다 3천만원 낮은 가격을 제안했습니다. 부사님은 가격 절충이 되지 않을 것 같지만 된다면 계약금 500만원이라도 입금할건지를 되물으셨고, 저는 입금하겠다고 했습니다.

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출근하자마자 연락했는데 오전내내 연락이 없어서 "안되나보다..ㅠㅠ" 하며 마음을 정리중이었는데 오후 2시가 되어서 부사님에게 전화가 왔습니다. 제가 제안한 가격에서 500만원 인상된 가격에 매도할 의향이 있다는 연락을 받고 저는 조용한 사무실 구석에서 내적 함성을 질렀습니다. 저는 OK를 했고 계약하는 날 집을 보는 조건으로 계약금을 입금하였습니다. 그리고 감사하게도 부사님의 실력으로 200백만원을 더 네고 받을 수 있었습니다. 계약날 집을 확인해보니 다행히 중대한 하자는 없었습니다. 

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결과적으로 5천만원을 투자해 50만이상 중소도시에서 브랜드, 대단지, 신축, 30평대를 투자할 수 있어서 기뻤지만 돌이켜보니 조급함이 불러온 아쉬움들이 많이 있었습니다. 다음 2호기 투자에서는 그런 부분들까지 잘 보안해서 좀 더 나은 투자를 할 수 있는 투자자로 성장해보겠습니다~^^

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잘한점

1. 끝까지 포기하지 않고 결과물을 만들어냈다.

2. 예약하지 않은 부동산에도 방문하여 투자 가능한 물건들을 찾아다녔다.

3. 가격을 더 많이 못 깍은 것에 대한 아쉬움이 크지만 그래도 그 당시로서는 최선을 다해서 가격을 깍으려 했다.

4. 멋진 동료분들에게 찰싹 달라붙어 있었다.

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못한점/개선방향

1. 집을 보지 않고 계약금(500만원)을 너무 많이 넣었다.

= 이번에는 운이 좋게도 중대하자가 없었지만 아무리 신축이라도 집을 보지 않고 계약금을 넣은건 위험한 행동이었던 것 같다. 정말 사고싶은 마음이 있는데 임차인이 살고 있어서 집을 보기 어렵다면 50~100만원대로 계약금을 낮춰서 집을 보고 진행하자.

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2. 위성지도를 통해 주변에 비선호시설이 있는지 찾아보지 않았다.

= 동일한 방향에 있는 세대를 봤기 때문에 뷰가 같을 거라 생각했는데, 실제뷰는 조금 달랐다. 위성지도를 통해서 좀 더 주변을 샅샅이 살펴보고 단점이 있다면 가격협상시 적극 활용하자.

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3. 법무사 비용을 비교해보지 않았다.

= 부사님께 법무사를 불러달라 요청했고 계약날 매도인과 임차인의 일정을 맞추는 부분에서 어려움이 있었기 때문에 불러주신 법무사를 통해 진행을 했는데, 처음 가격에서 10만원정도 네고하긴 했지만 그래도 여전히 비싼 가격이었던 것 같다. 다음엔 법무사와 일정 조율하기 전에 비용을 먼저 비교한 후 적정한 가격으로 등기를 진행하자.

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4. 네이버부동산에서 제일 낮은 호가의 매물들만 살펴봤었다.

= 이번 1호기는 부사님이 높은 호가의 매물을 알려주었고 가격을 최저가에 가깝게 깍으면서 진행이 되었다. 그러니까 높은 가격이라도 협상을 통해 얼마든지 투자가 가능한 물건으로 바뀔 수 있으니 호가가 높다고 해서 배제하지 말고 네이버부동산에 올라온 모든 매물들을 살펴보자. 특히 물건의 조건이 어떤지를 꼼꼼히 체크한 후 접근하자.

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1개의 나무가 10개의 과수원이 될 때까지 단단히 심어 나가겠습니다~^^

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월부의 강사님들, 동료분들 모두 모두 감사합니다~ㅎㅎ