관련 강의
서울투자 기초반 - 다시 온 서울투자 기회! 2억으로 잡는 법
제주바다, 주우이, 권유디, 자음과모음
역시! 자모님의 강의는 마지막까지 마음을 다잡는 데에 최고입니다.
게다가 이번 강의를 통해서 제가 정확하게 있던 것을 제대로 얻어갑니다.
단지를 계속 지켜보던 곳이 다소 이해가 안되던 부분이 있었는데. .. 강의에서 딱!! 등장.
그리고 그 단지를 분석해서 평가해주시는 한마디에 생각이 확!! 정리가 되네요.
왜 그 단지를 그렇게 보시는지 생각을 말로 풀어주심에
다른 단지들도 어떻게 바라보고 계속 지켜보며 어떻게 투자 결정을 내려야 할 지가 명확해짐을 느낍니다.
이번 강의를 통해 저에게 녹여볼 요소는 다음과 같습니다.
#뭔가 확신이 들지 않고 잘 안보인다?
결론은, 임장을 더 나가자!!
결국 내가 손으로 눈으로 발로 익힌 것이 확신을 준다.
확신이 없다는 것은 제대로 보지 않았고, 확실히 알지 못한다는 것!
임장을 늘려야 겠습니다.
#내가 봐야 할 바운더리
입지 좋은 신축(나에게 너무 비싸!)
입지 보통인 신축/ 입지 좋은 구축/ 입지 보통인 구축(이 안에서 잘 찾아보기)
입지 떨어지는 신축
입지 떨어지는 구축(제외하자. 지금은.)
결국 올라갈 때는 무섭게 올라가는 서울 시장에서 특히, 올라갈 때 좋은 것부터 올라가는 서울에서
나는 생활권 내에서 선호되는 단지를 사는 것이 중요하다!!
특히 B지역의 두 생활권의 단지 비교에서 어랏! 하는 부분이 있었습니다.
자모님의 사고 과정을 따라가려고 다른 지역에도 같은 방식으로 접목해봐야겠습니다.
대출 규제의 향방, 각종 주택 대출 금리의 향방을 잘 보고 있기/ 전세가의 흐름 잘 체크!!
기회가 잡히면 투자할 수 있도록 앞마당을 늘려가며 지역내, 지역간 비교평가를 통해서 저평가 단지를 많이 리스트업 하겠습니다.
또한 시세그룹핑을 제대로 해보겠습니다.
지금까지는 지역 내에서 그룹핑만 해봤는데, 알려주신 방법으로 엑셀을 이용해서 매매 가격대별, 투자금액별 그룹핑도 제대로 해봐야겠습니다.
1월에 꼭 놓치지 않아야 할 저의 큰 목표입니다!!
#투자하려면?
-감성으로 투자하지 말기(지역 가치 제대로 알고 제대로 분석해서 편견빼고 투자!)
-강남 1시간 이내 경기 포함 구축도 투자 범위로 가능! 단, 그 중 연식, 선호 좋은 것을 고르는 것이 실력!!
-지역 내 선호단지, 내 투자금 범위에 들어오는 단지를 필수로 단지분석!
-생활권 순위-단지 순위(상/중/하 붙이기, 중에서 미세한 차이는 구조 등에 따라 단지마다 세밀하게 차이 체크)- 지역간 선호 아파트 순서 맞춰 비교-땅의 가치 비교/단지 가치 비교해서 각 지역 내 더 선호하는 단지를 먼저 픽!!
#지역분석 임보에 다음 달에 녹여낼 부분
-인구수 , 세대당 인구수 보며 가설세운 부분 임보에 기록
-이를 바탕으로 분임, 단임 등 순서에 반영하기
-동료 임보가 아닌, 강의 자료 BM하기
-업무지구는 몇 개와 연결가능? 얼마나 가까운가? 체크해서 임보에 기록
-500인이상 대기업수 작성해서 계속 활용하기
-각 구별 거주 마지노선 체크해보기(내집 마련하는 사람들의 수요 찾아보기)
-모두가 쌀 때는 실거주자가 선호하는 곳/ 뒤죽박죽일 때는 덜 오른 것중에서 실거주자가 선호하는 요소가 있는 곳/ 다 오르면 남아있는 곳 중에서 저평가된 곳 찾기!!
-산업별 사업체수에서 금융 및 보험업, 전문과학 및 기술 등 고연봉 산업 체크
-고연봉 산업 종사자는 상급지 자체, 4급지 내 선호단지, 교통접근성이 좋으면서 환경이나 학군이 좋은 베드타운 선호(단, 4급지에서는 학군은 선호 요소에 포함 안됨)
-10년치 소득을 계산 해서 이 돈이면 어디로 가려고 할까? 생각해보기
-지하철 노선이 많이 지나는 지역은 역세권의 의미가 약함. 대부분 역세권이기 때문에. 학교나 환경 요소가 더 중요.
오히려 역세권 아니라도 수요를 끄는 요소(역세권 대단지 연식 입지) 중 다른 것을 많이 가진 곳이 선호되기도!
-교통 호재가 가격에 반영되었는지 확인 후 저평가 된 것만 투자로 보기
-위치 자체가 강남에서 가까운 지역은 역세권, 교통 가까운 곳보다 단지 자체가 살기 좋은지, 선호요소를 많이 가진 곳인지를 종합적으로 판단해서 선택!! 단지분석을 더 많이 해봐야!!
-그러나 사람들이 좋아하는 대다수의 아파트가 오르면, 교통만을 이유로 차선책을 선택할 수도 있음.
#생활권 분석
-구 전체 지도/ 생활권 구분/ 우선순위/ 의견 미리 써두기
-각 생활권별 한장 지도/ 주요 요소 입력/ 입지가치 및 특징 옆에 써두기/ 분임 후 느낌을 포함해서 생활권 우선순위 결정하기
-생활권별 랜드마크 가격 흐름 살펴보기 위해 써두기/ 호가가 높아지나? 낮아지나? 그럼 그 다음 단의 가격 흐름 기준 될 수 있다.
- 투자의견 간략히 써두기
-단지 배정학교, 학생 수 써두기/ 대략 가격대 파악
-가격비교 전용 면적 별 시세그룹핑하기/ 같은 가격대 물건 비교평가하기(생활권 우선순위-지역 내 단지 선호도 종합적 판단하기)
-엑셀로 절대가별 단지시트, 내 투자금 맞는 단지 시트 만들어서 그 중에서 매임하기
#기억할 것!!
-지역 내 사람들이 좋아하는 단지 고르기
-그 단지들 내에서 내 투자금에 맞는 단지 고르기
-그 단지를 투자했을 때 앞으로 일어날 수 있는 일을 알고 투자하기!!
#비교 평가의 필요성
-결국 실력대로 번다! 실력을 쌓기 위해서 시간과 노력을 들여 공부하자!!
-안목!!을 기르기 위해서 더 열심히 임장!!
-내 목표에 맞는 노력이 중요!!
이제, 변화에 대한 마음으로 1월의 목표치를 상향해서 잡아가겠습니다!!
양과 질을 함께 늘리기!!
꾸준히 반복하기! 원씽!!
지금 시점에 다시금 읽어야 할 책을 깨달았습니다.
이번 자모님의 강의!
이번 관악구 임장의 마무리를 제대로 지을 수 있도록 구체적인 방법을 알려주셔서 감사합니다.
1월
독: 원씽 주요부분 필사하며 재독
강: 서투기 내것으로 소화하기
임: 강동구 단지 임장부터 다시 이어가기
투: 투자코칭 후 구체적으로 틀잡기
월부 환경 안에서 일단 서울 2채 집중하겠습니다.!!
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