실전준비반 1강 강의 후기[실전준비반 65기 31조 해피아티]

권유디님의 실력을 키우는 올바른 발품 팔기 강의를 들으면서 

재수강이라 좀 더 잘리는 것인지

중요하다고 인지되어서인지 

부지런히 집중하고 메모하며 수강하였습니다. 

강의 내용도 내용이지만 초보들의 마음을 잘 다독여주고 배려해주는 권유디님의 마음이 느껴져 

따뜻한 강의였습니다.

너무 디테일하게 알려주셔서 이 루틴대로 하면 되겠다는 생각이 들었습니다.

<깨달은 점>

임장의 필요성: 현장에서 불편함이 없는 상태로 지역, 단지 우선순위를 판단할 수 있다.

상대적 평가를 하는 안목을 가져야 한다.

중요한 건 보유과 매도

보유와 매도를 잘하려면 아파트의 가치를 알아야 판단할 수 있고 판단 후 매도해야 결과를 내는 것이다. 

(비교평가는 앞마당 10개 이상되면 자동으로 비교된다.)

지금 시장은 네이버부동산보다 현장이 훨씬 싸다.

거래 안되어 매수가 유리한 상황이다.

부동산 가격은 단기적으로 등락이 있지만 장기적으로 상승한다.

꾸준히 임장하고 앞마당 늘리자.

현장에서 적극적으로 행동하자.

행동하는 자가 winner!!

매도와 매수를 손해보지 않는 시점에 하는 것이 가장 중요하다.

그럴려면 아파트의 가치를 알아야 한다.

한달에 1개, 두달에 1개의 앞마당을 늘려가면 

매도와 보유를 위해 스스로 판단할 수 있는 능력이 길러진다.

투자자는 가격의 등락에 집중하지 않고 가격에 집중한다. 쌀 때 사고 비쌀 때 판다.

이 마인드만 가져도 자본주의에서 상위 10% 안에 들 것이다.

스스로 지역, 단지를 설명할 수 있는 물건

가치가 좋은데 싸거나 적당한 가격

매수 후 가격이 비싸질 때까지 기다린다.

모르는 물건은 투자하지 않는다. 

투자범위, 가격에 대한 확신은 공부와 노력을 통해 가질 수 있다.

아파트의 가치를 제대로 알면 모두 해결된다.

실전투자를 하려면

사람들이 좋아하는 아파트 선호 순대로 파악하는 능력을 갖는다.

우선순위, 더 좋고 덜 좋고를 아는 것. 안 좋은 것도 버리지 않는다.

실전준비반

같은 가격이라면 어느 지역, 단지가 제일 좋은지 판단하는 능력을 갖는 것.

안 보이면 아는 지역이 충분하지 않아서 이다. 계속 앞마당 늘려라.

앞마당은 임자와 임보를 통해 사람들이 좋아하는 동네와 단지의 특징을 파악한 지역

반드시 남겨야 할 것은 

지역내 사람들이 좋아하는 동네와 단지 우선순위를 정하는 것.

단임, 매임한 단지 내에서 우선순위를 판단한다.

매크로 보다 더 중요하게 생각할 것

내가 아파트에 대해 잘 알고 있는가?

가치 대비 싼 가격일까? 

이 아파트가 최선일까?

앞마당을 늘려야하는 이유

항상 지역간 단지 가치와 가격의 왜곡이 있음을 알고 투자기회를 포착하기 위해

지역, 단지 비교대상을 늘리기 위해

앞마당 단지간 가치비교를 통해 가격을 붙여 단지 우선순위를 매긴다. 

다른의견 기사내용으로 혼란한 시기는

가격이 떨어진 아파트 중 가치대비 싼 아파트를 찾아야겠다는 생각을 해야 한다.

아는 지역이 늘면 판단이 가능하다.

투자결정 내리기 위해 

이 단지 투자할 가치가 있나? (신축은 가치가 있다.)

가치가 있다면 가격이 싼 걸까?

같은 가격으로 다른 지역 단지 찾기

투자확신이 들지 않는 이유

단지 하나만 보고 있기 때문이다. 앞마당 6개까지는 판단이 어렵다.

직접 가봐야 확신 생긴다.

하락장, 지금은 가치 좋은 아파트, 가치 안좋은 아파트 가격이 눌려있다가 상승장에서 제가격 찾아간다.

시간이 지나면 앞마당1개에 50개 단지를 할 수 있다.

투자 프로세스

1. 이 단지에 투자할 가치가 있나? 더 좋은지 덜 좋은지 본다.

2. 이 가격과 이 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 이 단지 뿐인가?

3. 내가 감당할 수 있나?(매매가, 투자금)

투자=저평가+투자금+리스크 3박자가 맞아야 한다.

이 프로세스를 장착하고 내가 할 수 있는 투자를 한다.

월부에서 10년만 있으면 누구나 순자산 10억은 넘는다

될 수 밖에 없다. 확신을 가지고 나아가라

임장을 해야하는 이유

지도 상 강남 접근성이 좋은데 가격이 싼 단지, 실제 현장가면 환경이 안좋다는 알 수 있다. 

이 지역을 사람들이 좋아할지, 아닐지, 판단하는 행위

분임, 단임은 환경, 단지 분위기 좋은지, 상권의 모습은 어떤지 본다.

매임은 집의 상태, 점유자의 상황을 안다.

집에서 할 수 있는 건 임장지에서 하지 않는다. 임장할 때 눈과 발에 집중한다. 핸드폰 보지 않기

임장은 입지와 가격을 아는 것이다. 

입지보다 가격이 쌀 때 투자할지 결정한다. 

1,2개 더 가는 것 괜찮지만 너무 장기로 투자결정을 미루는 건 아니다.

임장순서

준비(산전준비)-조사(분임, 입지분석, 단임,단지분석, 매물임장)-정리, 결정(임보완성, 의사결정)

1>사전준비(손):상상과 예측(1주차)

언제-지역에 가기 전

무엇을-부동산 투자자의 시선으로 지역을 파악(입지와 가격중 하나는 반드시 파악)

어떻게-지도(위성,일반)/지적편집도(빈땅유무)/분위기 예측(나무위키-지역의 과거,현재 상상)

왜-핵심(빈땅유무, 특징)을 파악하여 임장의 기대감과 흥미 유발

위성지도

1.빈땅:새 아파트 쉽게 들어올 땅이 있는지 파악, 논밭이 있는 곳, 외곽-임장 안가도 된다.

2.지형:언덕, 평지 파악, 임장대비, 동네 구분하여 선호도 파악, 산 위치 확인

일반지도

택지, 주택가 구분, 주택가는 임장루트 그리지 마라.

인구구성으로 확인

아파트-10대미만 많은 곳(신축)20대 많은 곳(구축)60대이상이 많은 곳(주택가,구도심)

분임은 사전조사한 것이 맞는지 확인하려 가는 것이다.

지적도 보기

땅의 용도 미리 확인하고 지역모습 상상. 주거지역, 상업지역, 공업지역 위치 확인

나무위키

지역에 대한 흥미유발, 발전 확장 방향 파악

2>분위기 임장:지리파악-생활권 구분 및 입지파악-투자 우선순위

지리와 생활권 파악, 분위기가 반전되는 지점(사는 사람이 바뀐다), 주요시설 기억할 수 있도록 돌아다님

1단계(6개월 미만)생활권 구분, 분위기 바뀌는 지점

2단계(1년 미만)생활권 구분, 생활권 선호도 우선순위

3단계(1년 이상)생활권 구분, 생활권 선호도 우선순위+입지파악

우선순위는 살기 좋은 순위로 평가

초보는 법정동 기준으로 생활권 구분, 아파트주변 상권 분위기를 느낀다.(상권의 종류, 노후화, 신축, 구축)

구분한 동네의 살고 싶은 우선순위를 정한다. 분위기를 온전히 느껴라.

수도권: 중심지가 아닌 외곽이라도 인접한 동네가 같은 생활권 공유하므로 모든 동네 분위기 임장 필요

한국 인구 50%가 사는 수도권의 모든 아파트는 가치가 있다. 모두 투자 대상.

지방:하나의 생활권이 형성 될 정도로 규모를 갖추지 못한 외곽 동네는 교류가 없다. 총 500세대 이하는 분임이 하지 않기. 인구 적고 교류없는 지역 투자하면 안된다.  투자 대상 먼저 파악, 우선순위 파악

분임 시 집중할 것

주요 지하철 교통 혼잡도, 주요 상권, 아파트 몰려있는 곳 모습보는 것 중요.

평일 출퇴근 혼잡도 파악, 주말 생활권 사람들 모습, 돌아 올 때 복기(찍은 사진 보며 지역의 특징과 우선순위 설명)

큰 길 위주로 다니기. 다리 안 아플 정도로 걷기, 30분마다 뒤돌아보며 멀리서 보며 분위기 보기, 상권 사진 찍기

지방은 아파트 몰려있는 택지가 떨어져 있는 경우 택시타고 이동, 구글 포토 깔고 위치 파악하기

지리 익히기:지역 위치, 업무지구 접근성, 대로변으로 크게 돌기, 랜드마크 아파트, 지하철 혼잡성, 상권업종, 유해시설, 외제차 많은 곳 파악하기

사람 익히기: 옷차림, 외양, 말투, 표정, 연령대

분임은 1. 지리 익히기 2, 사람과 분위기로 지역 구분 짓기 3, 어느 곳이 비교 우위이니 열위인지 파악

결국 가격에 구애받지 않고 어디를 사겠다 스스로 설명하고 답을 내는 것.

직장: 규모(웅장함) 젊은 사람들(사원증, 작업복, 정장), 출근하고 싶은 느낌인지

→주요 직장 연봉, 직장명 검색(집에서 해라)

교통: 수도권 내 업무지구를 보유하지 않는 지역의 고충, 출퇴근 환경(지하철, 광역버스의 혼잡도), 삶이 질이 다르다. 평일 하루 이틀 정도 시간내서 확인 → 버스노선표, 버스도착간격(집에서 해라)

학군:학원가의 종류(학군지:대치, 광장동, 중계동, 목동:유해시설 없다)(음악학원 많으면 비학군지), 주변 유해시설이 있나?저녁시간 학원가 모습→학업성취도, 특목고 진학률, 초품아 여부(집에서 해라)

환경:아파트 몰려있는지, 사람들이 좋아하는 환경, 신도시 느낌인지, 거주지 상권이 충분한지(세탁소, 편의점, 대형마트) 임장지  사진 촬영, 선호하는 상권 종류(병원, 학원가, 대형마트, 명품의류 편집샵, 정신과, 심리치료)

유해시선(유흥시설, 공장, 교도소, 비행장, 장례식장) 언덕인지, 평지인지, 사람들의 연령대(신혼부부, 중년부부, 어른신)→상가에 입점한 모든 점포 종류 파악하고 의미부여 하지 말기

분임하면서 느끼는 직관 쓰기, 정답은 없다, 자유롭게 써라.

#지리 #생활권 #투자우선순위 3가지 정리되어야 한다.

3>단지임장: 허들이 높다. 단임이 제일 중요하다. 사전조사 마치고 약 일주일간 아파트별 특징과 선호도 파악

생활권마다 선호도 파악하기 위해 좋은 것부터 보기(투자 우선 순위)

1단계(6개월 미만) 선호생활권 단지에 집중한다. 

2단계(1년 미만)모든 동의 선호단지 집중해서 본다.

3단계(1년 이상)모든 단지를 본다(300세대 이상 단지만)

아실, 동찾아 84, 21년 1월~셋팅 전고점 높은 것 보기

1.아파트 방문 순서, 동선 정함(나라면 어느 단지 살고 싶은까?선호하는 단지부터 임장, 분석)

1개당 10~15분 정도 머물며 임장내용은 단지 나서기 전까지 정리(3분 정리)

단순히 보는 것이 아니라 내가 본 단지의 우선순위를 정하는 과정

2.평일 임장: 각 단지별 평일 저녁 모습(주차, 정돈된 상태, 느낌)

3.주말임장:각 단지별 주말 낮 모습(주민, 느낌)

4.임장 복기:지도 보며 모습 떠올리고 단지별 선호도, 특징을 설명

단지 외부-안정성, 쾌적함, 스트레스,역, 정류장, 초등학교 가는 과정이 안전한가? 인도와 차도의 구분이 잘되어 쾌적한가?언덕이 있는가?길이 평평한가? 보수는 잘 되어 있는가?가로등, 보도블록 정돈, 청소 상태

단지 내부-동간거리, 조경, 단지관리, 지하주차자 단지와 연결.동간거리 충분히 넓은지(삶의 질에 영향을 끼침), 나무와 단지 내 도로 등 조경이 잘 되어 있는지, 분리 수거와 쓰레기 상태, 외관 등 단지가 깔끔한지 본다. 주차상태(평일 낮 주차 상태를 보고 퇴근 시간 주차난 가늠, 외제차 여부:여유있는 사람이 사는 곳)

단임할 때 마다 우선순위 계속 파악한다. a>b>c

구축아파트도 단임 열심히 해야한다. 

비슷한 것처럼 보이지만 디테일한 차이가 여러분의 투자 수익으로 연결된다. 

입지를 뛰어 넘는 선호 단지

-대형 평수로 구성(동간 거리 넓음)

-아파트가 밀집된 곳에 위치

-보도 블록, 잔디 상태 관리 잘 되어 있고 조경신경 많이 썼다.

단임정리: 투자와 연결되는 단임

1.단임은 단순히 단지를 보는 것이 아니다.

2.단지 내, 외부 보고 단지별 선호도 우선순위 라는 결과를 도출해야 한다. 

단임분석 쓰면서 자세히 확인하며 수요관점에서 우선순위가 바뀔 수 있다.

→거리, 시간, 측정 관련 모든 행위, 초등학교 접근성, 역 접근성(집에서 해라)

쪽문, 지름김은 전화임장, 매임 통해 부사님 도움 받는 것이 좋다. 

결과

단지별 선호도:단지 하나 하나 체크리스트, 나라면 어디에 살고 싶은가?

결론:선호도를 바탕으로 해당지역 내 단지별 우선순위 정하기

4>매임

단임 후 약 일주일간 투자기준에 부합한 단지를 단지 선호도 순으로 직접 확인

투자여부를 결정하고 가장 좋은 매물을 선별하기 위해 매도자의 상황을 파악하고 협상을 통해 가격을 네고할 수 있다. 인테리어 따라 집의 상태가 천차만별이다. 중대하자가 있을 수 있어 직접보고 판단해야 한다. 조금 수리하고 올수리라고 하는 경우도 있다.

1.단지 선정: 단지별 가장 싸거나 조건이 좋은 물건 2~3개

2.부동산 예약:단지 내 부동산+단지 외 부동산 매물예약

3. 부동산 방문: 공부하러 온 사람이 아닌 투자하러 온 사람처럼 행동

4. 매임:지역 정보 획득, 현장 분위기 및 실제 매물 임장, 아무 것도 몰라요 하며 부사님의 정보 획득

매임우선순위

1.전고점(21.1 이후 가장 높은 가격)대비 하락률 20%

2.전세가율 60%이상

3. 가치가 높은 단지부터(입지 또는 연식)

기준에 부합한 단지가 없으면 좋은 것부터 봐라.

부동산 예약

부동산 광고 7개인 경우, 팔려는 의지가 강한 매도자

수리되어 깨끗하다는데 전화해서 수리상태가 어떤지 물어봐야 한다.

매물정보에서 보증금 정보 확인: 투자금 얼마 드는 지 알 수 있다. 

25.7월 하순 협의가능(임차인이 계약 갱신권 사용예정인지, 퇴거 예정인지 확인)

전임 시 한 부동산에 2개이상 볼 수 있도록 예약

투자자에게 친절한 부사님께 예약

실거주자 컨셉은 전세관련 내용 물어 볼 수 없다.

사람보라, 외제차 키가 안방에 몇개인지, 아이방에 피큐어가 몇개인지, 거실에 안마의자가 있는지, 골프채가 있는지, 여유로운 사람들은 사치제를 집에 많이 둔다. 그런 집이 상승장에 많이 올라간다.

공실은 사람을 볼 수 없어 매임하지 않는다. 꼭 봐야하는 물건이면 실거주로 잔금일, 매도 사유 밖에 물어 볼게 없다. 

부동산 방문

물건리스트 정리 부탁드려도 될까요? 제가 기억력이 안좋아서요.

몇동부터 가시나요? 우선 집중할 매물 정보 확인

부사님과 대화에 집중하고 중요한 것만 핸드폰에 저장하거나 메모지를 달라고 해서 메모

부사님과 관계가 중요하다.

부동산 사장님

-전화 돌리고 있는 부사님:준비 안됨. 혹 매수 성사되더라도 전세는 맡기지 않느다.

-동네 주민과 대화하는 부사님:이 동네에서 얼마나 중개하셨어요? 매도자의 입장 우선

-물건 브리핑하는 부사님:개래하기 좋은 사장님. 매수, 매도 1순위

주의사항 

실력따라 보기

1단계(6개월 미만)부동산 3~4개(5~10개 매물)

2단계(1년 미만)부동산 4~5개(10~15개 매물)

3단계(1년 이상)부동산 6~8개(15~25개 매물)

계약시 복비 깍지 마라. 낙인 찍힌다.

매임 혼자하는 것

내가 투자할 수 있는 단지 보는 것(투자금, 저축액 등)

매임단지가 다를 수 밖에 없다.  

매물보기:오른쪽부터~꼼꼼히 다 체크하고 신발 신을 때"언제 이사가세요?" 점유자 분께 확인. 잔금기간 확보 1달반~2달

다음 부동산으로 이동하며 카톡에 정리(점유자 상황, 집 상태), 3~5개 부동산 1시간 간격으로 보기.

부동산 매물 다보고 카페나 집에서 매물정리

임장 결과

분임:지역생활권 구분+우선순위 파악+입지 파악

단임:생활권 낸 단지 우선순위 파악

매임:투자 기준에 들어오는 것 중 우선순위가 높은 단지의 매물을 확인하여 1등 물건 선별

투자프로세스

부동산 단지별 1등 물건 선별-해당 임장일 1등 물건 선별-지역내 1등 물건 선별-앞마당내 1등 선별

FAQ

돌아서면 기억이 안난다.

초보자라면 매물을 자주 많이 보고 비슷한 가격의 다른 지역을 자주 살펴라(비교평가)

실준반 이후에도 임장이 습관이 되게 하라.

작성 임보 5개 넘으면 임장이 익숙해지면 임보의 완성도를 높이는 것이 우선

임보 10개면 한달에 한지역 수월한 상태가 된다.

투자한 매물이 알려준다. 투자 잘하기보다 투자자 그 자체가 되어야 한다. 

투자자로서 성공한 삶을 살기 위해 시간, 습관 체계적으로 관리하는 것이 중요

임보 하루 2~5장, 임장2시간

투자에 대한 긴급하지 않지만 중요한 일을 계획에 반영하고 몰입하여 행동까지 연결하는 것이 핵심

긴급하지 않지만 중요한 일을 하라.(독서, 운동, 강의수강, 임장, 입보, 경제기사)

임장, 임보는 습관화 중요

계획한 시간이 되면 몸이 먼저 반응할 수 있도록 습관형성이 필요(최소60일 동안)

습관을 유지하기 위한 환경 셋팅 필요, 투자가 취미가 되지 않도록 강제성 부요하는 것,반복하여 임장과 임보 습관으로 만들기(꾸준함과 끈기)

습관을 만들 때 보상이 중요하다. 강도가 아닌 빈도가 중요하다. 작게 자주 보상하라.

잘하는 것이 아닌 하고 있다에 의의를 두라. 완료에 집중하라. 중요한 것은 한다는 것이다.

투자를 하기 위해서는 결과를 남겨야 한다. 최종 결과물(투자)과정의 결과물(임보) 

앞마당 안에서 투자로 지켜 볼 단지들, 이 단지들이 보물이다.

첫 투자하기 위해 초보 투자자가 가져야 하는 자세

1.투자자로 시간 보낸다(투자에 의미있는 행동)

2.투자자로서 행동을 습관화한다.

3. 투자 할수 있는 단지를 손에 쥐고 지켜 본다.(임보에 있는 단지 시세트래킹)

투자 결과 만드는 사람은 포기하지 않는다. 될 때까지 한다. 

리더십의 법칙2.0 존 맥스월

투자를 해야 하는 이유를 항상 생각해야 한다.

<적용점>

1.조급해하지 않기: 분위기에 괜히 마음이 조급해져서 일을 그릇칠 때가 많다. 10년은 한다는 마음으로 차근 차근 하자.

2.일정대로 하기:권유디님이 알려주신대로 해보자. 매임까지 해서 결론 내기

3.일정대로 진행하고 나의 수준을 제대로 보기: 나 수준에 맞는 계획을 세우고 실행하고 수정하자.

4. 나를 위한 남는 공부하자:형식적인 과제가 아닌 실속있는 과제하기

권유디님 덕분에 제가 월부를 근근이라도 하고 있습니다. 진심으로~

알게 된 이상 포기하는 것은 아닌 것 같고, 따라가기에는 벅차고 힘든 저에게 잘하기보다 오래하는 것이 중요하는 것을 알게 해주셔서 너무 감사드립니다.