[실전준비반 64기 2만키로 임장하고 6십억 부자될 조 햄스터D] 실전준비반 1강 강의 후기 wth권유디 튜터님

안녕하세요^^

행복한 투자자가 되고 싶은

햄스터D입니다.

23.10월달에 월부 두번째 강의로 실준 강의를 들었었습니다.

1년 2개월만에 실준강의를 재수강 하게 되었는데

강사님들도 좀 바뀌시고 

너나위님의 강의도 리뉴얼 해서 기대하라고 하시니

너무너무 기대가 되는 한 달 입니다.

개인적으로 월부 강의는 너무 잼있고 빠져들어서

한번 듣기 시작하면 끊지를 못하겠는 단점이..? 있습니다ㅎㅎㅎ

이번에는 강의가 저녁6시에 올라와서 더 목빠지게 기다렸습니다ㅎㅎ

빠듯한 일정가운데 검수해서 강의 업로드 해주신 관계자 분들 감사합니당^^

권유디튜터님의 강의는 처음 듣게 되었습니다.

그렇지만 유투브 구해줘월부를 항상 애청하는 독자로써

내적친밀감은 이미 가득했습니다^^ㅎㅎㅎ

권유디튜터님은 소문으로는 많이 들었었는데요

부드러운 말투과 인자한 미소와는 반대로

투자하실 때는 완젼 로봇처럼 기계적으로 하실만큼 

초고수 실력자라는 소문을 들었었습니다ㅋㅋㅋ

투자 로봇 맞나여? 튜터님? ㅋㅋㅋ

우선 빠져들어서 들었던 실전준비반 1강 강의를 복습하며 느낀점을 남겨보도록 하겠습니다.

이번 강의에서 하나만 가져간다면? 꼭 남겨야 할 건? 

우선순위.

우리가 꼭 남겨야할 건? 

좋아? 더좋아? 덜좋아?

(싫어!안좋아!가 아니다)

그 지역 안에 단지를 다 모른다해도 내가 본 단지라도 생각해볼 수 있다.

사람들이 좋아하는 동네, 단지의 우선순위를 아는 것이 임장의 목표입니다.

내가 아파트에 대해 잘 알고 있나? 

내가 아파트의 가치에 대해서 잘 알고 있나?

 비슷한 가치의 단지가 어떤 건지 알고 있나?‘

가치 대비 싼 가격일까?이 단지가 최선일까?

그냥 아무 생각 없이 아파트를 보는 것이 아니라

계속해서 생각하고 고민하고 비교하면서 임장을 해야

동네, 단지의 우선순위를 명확하게 알 수 있을꺼 같습니다.

그동안 분임을 하면서 생활권 순위를 남기는 것까진 했었는데

단임을 하고 나서도 단지의 우선순위를 매겨보는 연습도 해보겠습니다!

현재 서울 시장의 흐름

21.9월쯤부터 1년간 매매 거래절벽으로 매물증가하고 적체되기 시작했다.

그러다 22년 후반부터 저점을 찍으며 거래가 되면서 호가가 조금이 상승하기 시작했다.

특히 23년 1월에 정책대출이 시작되면서 매매거래가 늘어나고 상승하기 시작했다.

24년 1월에 신생아대출이 나옴면서 거래가 좀 되다보니 매물수가 줄어들었다.

그리고 24년 9월에 스트레스DSR2단계가 시행된다고 했다보니

24년5월~8월까지 거래가 많이 되서 매물이 잠깐 줄어들었다.

좋은 지역, 좋은 단지들이 특히 거래 가 많이 되었고 가격도 많이 올랐다.

24년 9월부터 대출규제가 시작되면서 다시 거래절벽이 시작되었고

다시 급매들이 나오기 시작했다.

호가대로 거래가 잘 안되고, 네이버 매물 호가와 내가 살수 있는 가격이 차이가 큰 시장이다.

우리같은 투자자에게는 너무나 유리한 시기라고 생각한다.

특히 겨울 비수기까지 겹치다보니 더 거래가 끊겼던 듯 하다.

그래도 이 와중에도 싼 매물들은 거래가 되고 있는 듯 하다.

16년 처럼 매매가와 전세가가 붙어 있는 시기, 

평균전세가율이 70%가 넘는시기가 지나야 대세상승장이 펼쳐진다.

그리고 대세상승장은 집이 없는 사람도 집을 사야겠다고 마음 먹는 시기이다.

조금만 돈 보태면 살 수 있으니 그냥 사자!! 이렇게.

지금 같은 상황은 매매가와 전세가가 너무 많이 벌어져 있다보니 

쉽게 집을 사기가 쉽지는 않은 시기이다.

서울이 날아가 버릴까봐 너무 불안하고 속상하기도 하고 그랬는데

유디튜터님의 설명을 듣다보니 조금 위로가 되면서 차분해졌습니다.

지금 하던대로 앞마당 늘리면서 기회를 잡을 수 있다는 생각으로 기다리자.  

아직 다 올라서 못사는 시기가 아니다.서울 투자를 못하는 것인가 너무 불안해하지 말고

실력을 키우면서 기회를 지켜보자!

가격은 단기적으로 등락을 거치며 장기적으로 상승하는 방향으로 움직인다.

꾸준히 임장하면서 앞마당을 얼른 늘려야겠다!!

그렇다고 지금 할 수 있는 사람들은 투자해야하는 시기이다.

지금 좋은 시기인것은 맞기에.

기다렸다가 더 싸게, 더 좋은거 해야지 하다가 

24년 상반기와 여름처럼 가격이 올라가기 시작하면

추격매수라도 해야하나? 또 고민하게 되겠지?ㅠ 

24년도 시장분위기를 잊지말고 잘 복기하자!

다음에 기회가 온다면 무조건 잡자!!

투자에서 제일 중요한 것은 매도와 매수를 손해 보지 않은 시점에 하는 것이다.

싸졌네! 생각이 들면 매수해야 하고

비싸졌네! 생각이 들면 매도해야 한다.

아파트의 가치를 알아야 올바른 판단을 할 수 있다.

보유와 매도를 하기 위해서는 특히나 가치를 제대로 알고 있어야 한다.

지금 지방의 자산을 팔고 서울 투자를 하고 싶은데,

싼 구간에 버티지 못하고 팔고 싶은 마음만 가득한 것 같다.

지금 매도하려는 단지의 가치를 제대로 알기 위해서 고민해보고,

내가 갈아타려는 단지가 싼지를 생각해보면서 비교해봐야겠다.

지금 처음 투자할때는 싸거나 적당한 가격을 사야하지만

점점 하다보면 비싸지 않은 가격(가치가 좋은것 전제)의 단지를 투자하는 때가 올 것이다.

"장작을 쌓아가자.

오를꺼같아서 투자는게 아니라

가격이 싸고 투자금이 내 상황에 맞고 

리스크를 감당할 수 있는 거라면

계속 모아가는거다.

그리고 대세상승장이 오면 불타 오를 것이다"

-권유디 튜터님-

앞마당을 늘려야 하는 이유는?

투자결정을 내리기 위해서다!

투자는 예측해서 할 수 없다.

부동산 상승과 하락을 예측하는 것은 더 혼란스럽게 할 뿐이다.

투자는 예측해서 하는게 아니라 대응해야하는거다.

우리가 더 중요하게 생각해야 하는 것은

내가 이 아파트의 가치를 잘 알고 있는가?

가치 대비 싼 가격일까?

이 아파트가 최선일까?

생각해보고 대응하는 것이다!!

지금 정치적으로 혼란스러워 내 투자 방향성도 혼란스러워졌었는데

예측할 수 없다. 

그저 배운대로 행하고 대응해야 하겠다!

항상 지역간 단지 가치와 가격은 왜곡이 있다.

지역과 단지의 비교대상을 늘리고 

앞마당 지역간 단지의 가치를 비교하고 가격을 붙여서 

가치 대비 싼 가지를 골라서 투자하는 거다.

단지의 우선순위를 매기는 것만 할 줄 알면 

저평가 비교는 저절로 할 수 있다고 하셨습니다

그렇다면 우선순위는 어떻게 매기는 걸까요?

우리는 많은 기사들을 봅니다. 

이번달에는 어느 지역의 아파트 가격이 올랐다. 

분위기가 어떻다. 등등요

그동안은 기사들을 보면서 동요되거나 흔들리기도 했는데,

한발짝 더 들어가서

과천이 올랐다. 기사가 나왔다면, 

과천과 비슷한 지역은 어디일까? 

비슷한 지역 중 아직 덜 회복한 곳은 어디가 있을까? 생각하고 찾아봐야겠다

단지의 가치를 알아갈때에도 

어느게 더좋아? 어느게 덜좋아?를 판단하면 된다.

그렇다면 가격이 싼 것일지 어떻게 알 수 있을까?

이 가격에 다른 지역의 단지들을 찾아서 비교해보면 

같은가격인데 가치가 좋은게 싼거겠지!!

그렇게 비교할 수 있으려면

단치의 가치를 제대로 알고 있어야한다.

임장을 설렁설렁 할 것이 아니라

한 단지 한 단지 보며 어느게 더 좋을까? 어느게 덜 좋을까? 

끊임없이 고민하고 비교해보는 연습을 해야겠다. 

투자 결정은 어떻게 내리는 걸까요? 

8억대 중에 이 단지가 제일 좋을까? 찾아보면 확신을 가질 수 있다고 설명해주셨다.

투자 확신이 들지 않는 이유는 이 단지 하나만 보고 있기 때문이다.

아는 지역과 단지를 늘려갈수록 스스로 투자 판단을 할 수 있는 능력을 가질 수 있다.

아는 지역과 단지를 늘려가는데 집중 하자!

한 달에 앞마당 한개씩! 꾸준히! 꾸역꾸역! 성실하게! 포기하지 말자!

요즘은 아실 그래프에서 아파트끼리 비교로 가격을 붙여보면

대충 어디가 더 가치가 있구나 예상은 할 수 있다.

그렇지만 그래프가 높게 나왔다고

그래프만 보고 투자할 수 있을까? 

NO!

내 소중한 종잣돈을 태우는데 직접 눈으로 보지도 않고 살 수 있는 강심장이 있을까?

뭐, 고수님들을 가능하실지 모르지만

나처럼 새가슴인 사람들은 절대 못할 것이다.

직접 눈으로 보고 가치판단을 하고

어느 단지가 더 좋은지 생각해보고

그래프로도 검증해보며

나만의 확신을 갖기 위한 노력을 해야하겠다.

투자 결정 프로세스

1. 이 단지가 투자할 가치가 있는가?

2. 이 가격과 이 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 이 단지밖에 없는가?

3. 내가 할 수 있는 투자인가?(매매가, 투자금이 감당되는가?)

 제대로 임장하고

제대로 앞마당을 만들고

투자할 만한 가치가 있는 단지를 찾고,

내 투자금으로 할 수 있는 최선을 단지를 찾고, 검증하고

감당가능한 투자인지 확인 후 

확신을 가지고 투자한다!!!

아직 이론으로만 공부하고 있지만,

실제로 투자할때 이 프로세스대로 투자의사결정을 하기 위해서는

지금부터도 계속해서 이렇게 생각하고

후보 물건도 찾아보고

top3도 뽑아보고

모의투자도 하고

내가 스스로 확신이 들때까지 연습하고 또 연습해야 하겠다!!

월부에서 포기만 안하면 10년 뒤 누구나 10억 자산가가 된다는 

말씀이 너무나 희망이 되고 위로가 되고 감동이 되었습니다.

1년 전 너나위님도 같은 말씀을 하셨었는데,

그 말씀대로 빨리 부자가 되고 싶은 조급함을 좀 내려놓고

차근차근 배운대로, 하나씩하나씩, 꾸역꾸역

새해에도 즐겁게 임장하고 성실하게 지내야겠다.  

하루 2시간/ 주말 10시간 완료주의/ 강의부터듣자

어디가 더 좋아? 어디가 덜 좋아?

이 지역을 사람들이 좋아할지? 아닐지를 알기 위해서 임장을 가는거다!

단순히 지역을 구경하러 가는 것이 아니다.

환경, 단지 분위기가 좋은지? 상권의 모습이 어떤지?집의 상태, 점유자의 상황이 어떤지?

집에서 할 수 있는 것은 임장지에서 하지 않고

온전히 눈과 발에 집중하자!

임장은 입지와 가격을 판단하기 위함이다!

고수의 임장 순서는? 

사전준비 →분위기 임장, 입지분석 → 단지임장→단지분석 →매물임장 →보고서 완성 →의사결정 

줌 아웃에서 줌 인 순서대로!!

사전준비는

여행가기 전 맛집 찾는 마음으로~^^ㅎㅎㅎ

너무 기대 되서 

임장가는날 눈이 번쩍!!떠질 수 있도록!!ㅋㅋㅋ

임장에 대해 기대감과 흥미를 가지고 지역에 대해 알아본 후 

현장으로 나가서

부동산 투자자의 시선으로 입지와 가격을 파악하자!!

임장의 순서를 하나하나 알기 쉽게 그리고 튜터님이 하시는 방법 그대로

다 퍼주시듯이 강의해 주셨습니다

튜터님 정말 감사합니다^^

꼭 실력을 갖춘 투자자가 되어서

유디님과 부동산에서 만나는 그날을 꿈꿔보겠습니다ㅋㅋㅋ

독서, 강의, 임장, 임보, 투자, 인맥

어느것 하나 소홀하지 않도록

노력하고 싶지만…

의지 부족으로 항상 중요하지만 급하지 않은 일은

뒷전으로 미루게 됩니다..

이것 또한 훈련이 필요한거겠죠?!!

작심삼일이더라도 또 작심삼일 반복하며

습관이 될 때까지 노력해보겠습니다^^

포기하지 않고 10년 버텨서 꼭 비젼보드에 써놓은 목표를 이루고

경제적 자유를 누리는 그날을 꿈꾸며 오늘 하루를 마치겠습니다~

감사합니다^^