서투기 11조 마음먹은대로 4강 후기

내 앞마당이 아닌 강동구, 송파구에 대해 대략적으로 알게 되었다.

추후 임장을 가서 파악하는데 도움이 될 것 같다.

송파구는 모든 입지요소(직장, 교통, 학군, 환경)에서 강동구보다 좋은 가치를 가지고 있다.

송파구는 지하철 노선이 5개라 왠만한 대부분의 단지가 역세권 안에 들어간다.

위치적으로 강남 옆이라 가깝고 대부분 교통이 좋다.

=>즉, 이런 지역에서는 역이 얼마나 가깝냐 보다는 그 외에 학군, 환경이 더 선호요인이 된다.

주변 지역에서 송파구로 들어오려는 수요가 계속 있다.(ex. 강동구, 하남미사, 강북지역 등)

중요한 내용.

상급지 구축 vs 하급지 신축 무조건 이런 프레임으로 비교하면 답이 안보인다.

단지 대 단지로 비교해야 하며, 같은 구 내에서도 생활권마다 레벨이 천지차이이다.

또한, "그 생활권 내에서 사람들이 좋아하는 것"이 굉장히 중요하다.

상급지지만 사람들이 안좋아 하는 단지보다 하급지에서 사람들이 가장 좋아하는 단지가 더 나은 선택이다.

월부에서 말하는 저환수원리중에 '원금보전' 항목에 전세가율 70% 이상 기준이 있는데 

현재 시장에서 앞마당 만들면서 보니 서울에 왠만한 단지들은 전세가율 대부분 50%~선이고,

60%이상이면 높은 수준이다. 

그래서 그 기준으로 필터링하면 남는 단지가 거의 없었는데 자모님이 명확하게 짚어줘서 좋았다.

"지금은 서울 전세가율 낮으니 그거 보지말고 저평가 여부를 보세요"

=> 물론 전세가율이 높아야 투자금이 적게 드니 좋지만 현재 시장이 그러하니 그거에 맞춰서 투자를 할 수 밖에 없고 전세가율이 전반적으로 낮은 시장에서는 매매가의 저평가 여부와 단지별 비교평가를 통해 투자물건을 선정해야겠다.  

적용할 점.

시세그룹핑을 매매 가격별로도 하고 투자금별로도 하자.

매매 가격별 → 가격 고정시 더 좋은 단지 판별

투자금별 → 이 투자금이면 여기가 더 좋은데? 판별