내마기 강의 1

이번 강의에서 배운 내용을 정리하고 소화해 보겠습니다.

중요 단어 정리

-PIR (Price to Income Ratio). 현재 집값을 객관화 해서 보게 도와준다.

평균사람이 평균아파트 집사는데 월급으로 얼마나 걸리는지에 대한 비율. 

-전사가율 = 전세/매매. 

전세가율이 높으면 매매전환이 많이 된다. 

-LTV 집값대비 어느정도 대출 받아?

-DTI 소득대비 담보대출 얼마나 받아?

-DSR 소득대비 (모든) 대출 얼마나 받아?

집살시기는?

-전세가율이 60%보다 높고, PIR이 12년보다 낮을때. 

(요즘 집살 때) 주의 해야할 점은?

-전고점 대비 90% 이상 회복한 단지는

로얄동 로얄층 기준으로 이전 실거래가 대비 깎아서 (후려쳐서) 사기

-전고점 대비 90% 이상 회복 못한 단지는

고점대비 -15% 가격 (20%면 안전)으로 사기

인구가 줄면?

- APT가격 양극화될 것

무엇을 살까?

-APT (비APT는 사지말자.)

-서울에는 구축, 신축 다 괜찮

-광역시는 신축

내집마련 순서

1. 방법선정
2. 예산확인
3. 후보지역 선정 (예산으로 살 수 있는 집은 다 알아보겠다는 마음으로)
4. 입지분석
5. 매물확인
6. 현장확인
7. 거래하기

청약할까?

-60점 넘으면 해라 (서울/광역시 상급지). 

-2자녀 3자녀 넘으면 해라

집값만이 예산이 아니다 

-매매대금, 취등록세, 중개수수료, 등기비용…

대출활용 순서는?

주담대-마통-신용대출

상환방식 순서는?

핵심: 돈의 가치는 시간이 지나면  떨어지니, 최대한 늦게 갚는게 유리 (물론 계속 돈을 굴려야)

-만기 일시상황 (Best), 원리금균등상환, 원금균등상환(Worst)

변동/고정금리?중 뭘 선택할까?

-금리 인하기 = 변동금리

-금리 인상기 = 고정금리

예산은 어떻게 설정?

- 예산= 종잣돈 + 대출가능액

자영업자, 프리랜서는 카드 사용금액을 통한 소득 유추 방법은?

- 유추 신고 소득 = 23년 카드사용액 / 0.455 x 0.9 < 5천만원

어떤 대출을 받을까?

1. 정책 자금 대출 (eg 디딤돌, 신생아…)
2. 카뱅 토스 케이뱅 - then, 1 금융권

신생아 특례 대출

• 대상: 순자산 4.69억 이하, 23년 1월 이후 출생 신생아, 무주택/1주택, 부부합산 세전소득 2억이하, 외벌이 1.3억이하
• 대출한도: 5억
• 소득 6천이하 2.45%, 8천5백이하 2.7%, 1억이하 3%
• 시세 9억 이하
• 85m2 이하 (33평형 이하)
• Q: 출생 후 2년까지 대출받으면 가능?

LTV, DSR 2025년 1월

-규제지역인 용산, 서초, 강남, 송파는 LTV 50에 DSR 40 (소득 9천이하, 대출 총액 6억한도 LTV + 20%)

-비규제지역 그 외 서울은 LTV 70, DSR 40

서울의 급지

1. 용산 강남 서초 송파
2. 마포 성동 광진 양천
3. 영등포 동작 중구/종로 강동
4. 강서 서대문 동대문 성북 은평 관악

• 내 돈으로 최대한 서울에 가까운 것을 사자

정리하다보니 궁금증이 더 많아지네요 ㅎㅎ