안녕하세요.
‘어제보다 나은 내일을 위해 사는’ 언바운드입니다.
실전반을 시작한지 엊그제 같은데 이제 마지막이라는게 조금은 실감이 안나지만,
왜 실전반을 와야하는지 이유를 알게 된 1달이 저에게 아주 소중한 시간이였습니다.
실전반의 마지막 강의는 양파링님의 Q&A 형식을 가장한 지역분석+투자에 대한 전반적인 내용을 흠뻑 담아서 저희가 궁금해하는 모든 것을 담아주신 강의였었는데요,
그동안 궁금한 것들이 조금은 해소되고, 어떤 생각(?)으로 접근해야 하는 지 “감”을 잡을 수 있었던 강의였습니다.
동료분들의 다양한 Q&A로 답을 얻을 수 있었던 소중한 강의였고
저 스스로의 Q&A정리본으로 정리해보았습니다.
Q. 지금 수도권 시장의 투자기회는 있는가?
A.
1) 아직 다 오르지 않은 지역이 많고, 대출규제, 경기상황으로 인해 가격이 보합상태인 단지는 많다.
내 앞마당임에도 다시 확인하고 시세트래킹을 더 꼼꼼히 하자!
2) 서울의 구축 뿐 아니라 경지 지역의 핵심지역도,
-20%가 빠진 단지들이 많으니 핵심지 앞마당을 적극적으로 늘리기
3) 공급이 끝나지 않은 ㅇㅊ
투자금이 많이 들어갈 수 있으니 반드시 매수를 해야 한다면 반드시 서울, 수도권과 비교해서 확인할 것!
Q. 시장 변화에 유연하게 대응하는 투자자란?
A.
A1. 투자를 적극적으로 해야할 때 : 투자금이 적게 들 때, 자산을 싸게 살 수 있을 때
A2. 투자를 보수적으로 해야 할 때 : 단기간 많이 올랐을 때, 리스크를 대비하는게 더 중요한 때
A3. 좋은 것을 모아야 할 때 : 좋은 자산을 싸게 살 수 있고, 내 투자금이 가능한 때
A4. 채수를 늘려야할 때 : 부동산 자산을 이루고 싶다면
부동산으로 우리가 바라볼 수 있는 모습은 전세 상승분으로 2년만다 현금흐름을 가져갈 수 있는 것!
내가 갖고 있는 전세보증금 규모가 어느정도가 되어야 내 수익금을 가져갈 수 있는지 현실적으로 계산해볼 것!
전체 나의 전세금이 10억이면 월 2백의 월세 흐름을 갖는다고 생각할 수 있음.
*전세금 총합 : 20억 ⟶ 5% ⟶ 1억(2년) ⟶ 0.5억(1년) ⟶ 400만원 이상 (=은퇴기간 계산 가능)
KEY : 어느정도 규모가 생겨야 시스템이 생기고 그로 인해 자산의 규모가 형성될 수 있으니 내가 원하는 자산 규모를 갖춰가기 위해서는 챗수를 늘려가는 투자를 해야 한다!!
Q. 우리가 해야 할 투자자의 태도?
A.
지금은 수도권, 지방 모두 돈을 벌 수 있는 시장이다.
같은 수도권 외곽이라도 어떤 단지를 사느냐에 따라 상승을 기다리는 시간이 달라진다.
그러니 나의 투자금과 투자방향에 따라 어떤 것이 맞는지 파악해볼 것!
지방은 싸이클이 짧고, 수도권은 오래 들고 있어야 상승장이 온다는 것을 기억하자!
Q. 임보에서 남겨야 할 중요 3가지는?
A.
1) 순위 : 생활권별, 단지별 순위를 반드시 임장하면서 남길 것!
2) 공급 : 리스크이면서 기회인 때! 지역에 따라 난이도가 다르게 공급을 봐야 함.
3) 결론 : 그 지역을 보고 물건을 골라내서 내가 이 지역의 최종 투자 후보 물건을 찾아 결론내기!
임보를 쓰는 이유를 알고
사람들이 좋아하는 곳, 안좋아하는 곳을 구분해서 선호도를 찾아
“사람들이 좋아할만한 곳이 어디지”를 먼저 먼저 생각해보고
투자자로서 3가지를 제대로 했을 때 우리는 투자할 수 있다!
Q. 가설검증은 왜 하는가? 얻고 싶은 것은 무엇인가?
A.
*가설검증을 위해 해야 할 일은 : 임보 결론 TOP3의 선택 과정과 결과 복기!!
가설검증을 하는 이유는 가격 변화를 확인하면서 나의 선택이 맞는지 확인하는 과정이다.
TOP3를 뽑는 이유도
가설>가격변화>검증
을 통해 나의 선택이 맞는지,
내가 놓친 부분이 무엇은지를 직접 확인하고
“다음 투자에 실수하지 않고 내 투자를 잘하기 위한 것”을 잊지 말 것!!
투자 활동에 의미 없는 것은 단 하나도 없으며,
이런 과정을 통해 투자 인사이트를 쌓아가면서 실력을 키워갈 수 있다.
Q. 매물임장은 어떻게 해야 제대로 하는 건가요?
A.
우리가 하는 모든 임장은 “투자”를 하기 위함이라는 것을 잊지 말자!
“나는 투자한다”라는 생각으로 하는 매물임장은…
Q. 공급이 많은 지역에서 봐야 하는 흐름은?
A.
1) 입주장 초중반으로 갈수록 그리고 입주가 정리될수록 신축의 효과가 반영된다
2) 공급이 많은 곳은 반드시 기회를 살펴서 빨리 투자할 수 있어야 한다.
입주장 후반대, 초반, 중반 앞까지 가격이 비쌈.
3)공급으로 인해 주변 구축,
가성비 있는 단지들은 저평가 되어 있는 시기가 길 수 있으니
구축을 투자할 때는 반드시 우선순위를 갖고 좋아하는 곳을 먼저 투자해야 함.(구축을 투자해야 한다면..)
신축>준신축>구축 등 투자 우선순위를 갖을 것!
** 신축, 구축의 투자가 아닌,
내 투자금이 어떤 투자를 할 수 있는지를 먼저 알고 그 중에서 제일 좋은 것을 투자하는 것
– 투자의 본질을 기억할 것!!
Q. 서울 VS 경기, 30평대 VS 20평대의 비교평가는 어떻게 해야 하나요?
A.
1) 단순히 서울이냐 경기도냐의 기준 비교는 적절하지 않다.
어떤 단지인지, 비교를 하는 목적이 무엇인지가 가장 중요함.
비교를 하기 위한 3가지 기준에 맞게 세부적인
가치, 가격, 리스크 기준으로 단지대 단지를 비교해야 결과를 낼 수 있다.
2)평형은 비교평가 기준 1순위가 될 수 없다.
가치를 알기 위해 가장먼저 해야 할 것!! “가치”를 알려면 평형 고정!!!
마치며..
이번 실전반을 하면서 2강 제뤠미 튜터님, 4강 식빵파파님의 비교평가 방법을 알려주신 대로
비교평가 기준의 요소들을 갖고 단지대 단지를 비교하는 연습을 하면서
지금까지 내가 고민했던 급지별 비교 시 고민, 평형별 비교 시 고민했던 부분들이 조금은 선명해 진 것 같습니다.
“가치”를 제대로 보지 않았던 것!
비교하기 위해서는 어떤 기준으로
현재 내가 비교하는 단지가 어떤 가치를 가지고 있고 그걸 뛰어넘는 요소가 무엇인지를 알아야만 결과를 뽑을 수 있다는걸 경험하면서 이번 양파링님 강의에서의 질문에 대해서 조금은 답을 미리 알 수 있었던 것 같습니다.
Q&A시간이 단순히 다른 수강생분들의 고민을 듣는 시간이기 보다는,
내가 그동안 잘못 생각했던 기준과 방법에 대해서 복기하면서
어떤 것을 잘못하고 있었는지, 앞으로는 어떻게 해야하는지를 복기하고 생각하면서 들었던 강의였기에,
제가 조금 더 성장할 수 있는 시간들이지 않았을까. 라는 생각을 해보았습니다.
질문의 중요성을 누구보다 잘 알기에,
지금 내가 궁금해 하는 것을 찾아가는 과정들이 내가 투자자로서 실력을 쌓아가는 연습의 과정임을 알고,
스스로의 질문에 먼저 답해보고 그 과정들을 검증해 가는 과정들을 앞으로도 좀 더 세세하게 해보도록 하겠습니다.
기억하자!!!
“실력을 제대로 쌓는 다는 것 = 스스로의 자산을 만들 수 있는 사람이 된다는 것”
BM
1) 투자할 떄까지 3가지! 끈기있게 반복하자. (매물임장,협상,앞마당 시세)
2) 임보에 반드시 남겨야 할 3가지로 1달을 마무리 하자! (순위,공급,결론-TOP3)
3) 나의 목표 전세금 총합 현실적으로 계산해보기!
“결정하세요! 위에서 내려올건지 아래에서 내려갈건지,
여러분이 원하는 자산 만들고 내려올건지,
지금 상태에서 그냥 내려갈건지 이건 우리가 정하는거예여.
내가 끝내야 끝나는거고 주변 누구도 끝내라고 말할 수 없어요.
내가 멈출까봐.. 걱정하지 않으셔도 되요.
내가 멈추지 않으면 억지로 멈춰지지 않아요.
목표지점을 반드시 찍고 내려가세요.!”
-실전5강 양파링 멘토님 강의 중-
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