지방투자기초반 강의 후기 15기 101조 머니파일럿

- 지방투자의 가장 큰 특징 : 개별성. 상승한데도 있고 하락도있고 보합도 있음. 왜? 공급사이클이 다르니깐.

부산이 올라간다고 광주가 막 따라 올라간다는 거 같은거는 없음! 그게 지방시장의 개별성을 이해하는 것.

선호도를 아는 것이 매우매우 중요하다. 선호도!!

부산은 상승4년 하락3년

대구는 상승5년 하락3년

천안은 상승3년 하락2년

청주는 상승4년 하락3년

광역시가 중소도시보다 사이클이 길다. 중소도시가 텀이 빨리빨리 돌아옴.

서울은 상승 5년~7 하락5년

중소도시는 수익이 났다고 하면 바로 매도해야함. 광역시1급지는 좀 가져갈 수 있어도..

중소도시가 급격하게 상승한다? 들어가면 좇된다.. 골짜기가 깊음. 중소도시도 5년 보유하면 잃지않음.

가격이 더 내려갈지라도 싸게 사면 잃지 않음.!!

부산! 입지좋은신축vs입지떨어지는구축vs입지떨어지는신축 -> 입좋구가 입떨신보다 나음. 땅의가치가 있다는 것

중소도시는 입지떨어져도 신축이면 좋아하는데, 입지좋은 구축은 덜선호함. 중소도시는 신축이면됨,.

지방투자기준 : 수요 입지 연식 선호도

ex) 인구수 100만인 창원은 땅의가치를 가지고 있는곳도 있음. 오케이 여기는 땅의가치가 있으면 구축도 투자 가능해. 천안은 60만이야 신축위주로 투자하지만 직장도있으니깐 구축까지도 땅의가치가 있으면 가능해. 구미는 40만이야. 땅의가치가 있겠니? 빈땅이 많고. 이런곳은 연식의 기준을 높여서 연식좋은곳 위주로 투자한다. 이게 지방트자의 전부다

대전은 월평동까지의 구축은 갠춘함. 갈마동은 안됨.

중소도시는 땅의가치로 접근하는 것이 아니라 구축임에도 불구하고 선호도를 가지고 판단해야함.

300인500인 이상 사업체 개수는 – 직장의 질을 의미함. 대기업. 연봉

대구는 500인이상 사업체가 별로 없음. 직장은 별로. 서비스업으로 발달했지만 주변 대도시에서 와서 돈을 써줌

지방사람들은 직장을 왔다갔다하는데에는 페인포인트가 없지만 아이를 어디서 키울지는 아주 신경씀

”학교알리미“ - 최근 학업성취도, 졸업생수 늘고있는지 줄고있는지 파악가능

공급이 나의 투자에 어떤 영향이 있을지,, 공급된 후에는 어떤지.. 중요함!

창원-율하지구 공유생활권

부산 영도구는 투자에 제외 가지말기. 해운대구 반영동은 해운대에서 젤 별로인곳.

부산김해창원은 사이클이 아주 비슷하게감.

창원과 김해는 공급물량 같이보기

선호하는 구축의 그래프는 전고점이 전전고점보다 높게 형성되는 경향이 있음.

사람들이 좋아하는 단지를 알고 투자하는 것. 그것이 지방투자의 전부!

구별 연령병 인구를 볼때는 40~50대를 기준으로 기준 잡고 10대들 보기

남천동 – 옛날부터 부자동네 삼익비치 90년대 수영장낀 아파트. 옛날학원가 많음

- 구미 도량롯데캐슬.. 이게 왜 대장인지 이해못하겠지만 초중고가 같이 있어서 대장임! 마찬가지로 남구 용호동도 마찬가지임.

- 동래래미안아이파크보다 럭키아파트를 더 선호함.

- 동래래미안 보다 사직로케를 더 선호함.

김해 내외동 택지 구축인데 선호도 엄청세고 깔끔함. 근데 이런 구축들을 투자 우선순위로 두면 안됨. 구산동삼계동은

율하 1보다는 2!

김해 특성상, 구도심에 사는 사람들은 율하로 잘 안넘어가고 율하사는 사람들도 구도심으로 잘 안넘어감. 그래서 전세 상황도 따로놈.

김해는 베드타운

부산 북구는 학원가 개수만 많고 학군지는 아니다.

부산 내 학군지 : 동래구해운대구남구

초등학교 학급당 학생수가 25명이상이면 많은 것.

김해학군은 율하중, 분성중을 좋아함.

택지보는법: 택지정보시스템

부산입지순서: 해운대 진구 동래구 남구 연제구 수영구

그러나 선호도 순서는 : 해운대 수영구 동래구 남구 연제구 진구 순..

부산은 상승장때 동부상권 먼저 오르면 서부상권에도 바람이 붐

안락동보다 동래쪽이 더 좋음. 해운대랑 가깝다고 안락동 선택하지 않기!

거제1차현대홈타운 사람들이 매우 선호하는 단지