4주차 자음과모음 튜터님 강의후기[서투기13기 109조 여행17]

안녕하세요^^

부동산 투자자로 여유로운 행복을 이룰 여행17입니다!!^^

서투기 마지막 4주차… 

역시나 자음과모음 튜터님께서는 

마음을 담으신 진정성있는 강의를 해주셨습니다! 

다시 한번 감동하고 반성하며 의지를 다잡을 수 있었습니다!!^^ 

현재 잘 안되고 있는 것들과 앞으로 해야 할 것들에 대해

콕 찝어 분명하게 말씀해주신 만큼 마음에 새기겠습니다!
다음 달은 지금과 달라지고

그 다음 달은 더 달라지면서 성장하는 투자자가 될 수 있도록 노력하겠습니다!!

시세트래킹하고 전수조사만 한다고 투자가 되는 것이 아니다!!

투자금에 맞는 물건 리스트업 & 물건 평가 & 임장을 더 나가야 한다!!

1년이 넘은 월부생활에서 매임을 제대로 나가 본 것은 2~3번 뿐이었습니다.

월부 오기 전 전셋집 구하고 내집마련을 위해 매임한 것 외에는

24년 5월 지투기 대구 앞마당 만들 때  
김노래 조장님께서 개별 연락을 주시고 매임을 잡아보라고 해주셔서 
용기를 내서 월부에서의 첫 매물임장을 할 수 있었습니다!^^
그 이후 실전반에서 다랭튜터님과 조원분들께 인천 연수구 매임하며 많은 것들을 배웠고
이후 대구 달서구 매임, 갈아탈 단지 매임, 그리고 이번 송파구 매임.. 

이렇게 총 4번의 매임이 전부였던 것 같습니다^^;

1년 6개월의 월부 생활 동안 고작 4번 매임 간 것이 부끄럽지만
그럼에도 매물임장을 하면서 부사님을 직접 만나 정보도 듣고
주인분들과 이사하시는 이유 이야기도 나눠보고

가격도 깎아보고 협상도 해보면서

직접 현장에 나가서 매물을 알아보는 것이 

얼마나 중요한 지를 확실히 느낄 수 있었습니다^^

아직은 많이 부족하지만 

부사님과 어떤 이야기를 나누어야 하는지

매물을 볼 때 무엇을 봐야하는지

조금씩 감을 잡아가면서 더 재미도 느끼고 있습니다!

자모튜터님께서 왜 현장에 나가야한다고 말씀하시는지

이번 송파구 매임 시 확실히 느낄 수 있었습니다.

네이버부동산에 올려진 가격보다 더 많이 깎을 수 있다는 것과

부사님들도 가격 네고에 매우 적극적이심을 알 수 있었습니다.

왜 투자자는 발로 뛰어야 하는지 몸소 느낄 수 있었습니다.
 

아쉬운 점은 이번 4주차에도 역시 시간이 부족해서ㅜㅜ

(시간이 문제가 아니라 제가 문제이겠죠?ㅜㅜ) 
다른 앞마당 시세트래킹과 전임/매임을 못했습니다…

후기를 빠르게 쓴 후 

내 투자금에 맞는 앞마당 단지들 리스트업을 한 후

시세트래킹 및 전임, 매임을 하며 가치를 다시 평가해보면서

송파구 1등과 비교평가를 해보겠습니다.
 

BM
1.  주 1회 날을 정해 루틴처럼 앞마당 시세트래킹하기
2. 단임, 전임, 매임 등 임장 더 많이 해서 가치 제대로 파악하기
 

상승장이냐 하락장이냐 시장을 판단하기보다는
현장에서 싼 물건을 찾아 기회를 잡아야 한다!!

전세가가가 올라올 때까지 기다리기보다는 
전세가를 체크하면서 저평가 된 단지라면 투자해라!!

역시 위에서 하신 말씀의 연장선이라고 생각합니다.

임장과 현장의 중요성을 여러 번 강조하셨다고 받아들이겠습니다.

이번에 송파구 매임을 다니면서

0호기 매도 후 투자금이 조금 부족함에도 

더 좋은 단지에 투자하고 싶은 마음에
지금 시장 분위기가 안좋으니

조금 기다리면 가격이 더 떨어지지 않을까 기대하기도 하고
그러다 다시 오르면 어쩌지? 시장을 판단하려고 하면서

아직 덜 오른 물건이 아니라 

더 떨어지길 기다리며 더 좋은 물건에 투자하고 싶은 제 모습을 볼 수 있었습니다^^;; 
반성하며 이미 오른 단지보다는
아직 덜 오른 단지, 그 중 더 가치있는 단지, 더 깎을 수 있는 단지들을 찾아보며

현장에서 기회를 잡아보겠습니다!!

BM 

기회를 기회라고 알아볼 수 있는 투자자의 눈!
아직 덜 오른 가치있는 단지들을 알아볼 수 있는 눈!!

으로 투자하겠습니다!!

같은 가치라면 더 적은 투자금으로 투자할 수 있는 단지를 많이 알아야한다!

내 투자금에 맞는 앞마당과 

그 보다 위,아래 가치를 가진 앞마당들을 포함하여

앞으로 3~6개의 앞마당을 빠르게 만들어 

더 많은 단지들을 알아가겠습니다.

단지를 많이 아는만큼 비교평가를 통해 

같은 가치지만 더 적은 투자금으로 투자할 수 있는 단지를 찾아내어 

투자할 수 있도록 노력하겠습니다.

BM

1~3월 성동구, 광진구, 마포구, 강동구 앞마당을 빠르게 만들고 

더 많은 단지들을 알아가고 비교평가하면서

같은 가치라면 더 적은 투자금으로 투자할 수 있는 단지에 투자하겠습니다. 

지역분석을 제대로 해야한다. 

그래야 지역의 가치와 투자범위를 정할 수 있고

다른 지역과의 비교평가를 통해  더 좋은 단지에 투자할 수 있다.

송파구와 강동구를 비교해주시면서

인구 형태, 직장, 교통, 학군, 환경 입지를 분석해주시고

그로부터 지역의 가치를 어떻게 해석해야하는지

자세히 강의해주셨습니다. 

단지 대 단지로 비교평가하고 투자 단지를 고를 때

쉽게 선택하지 못하는 이유 중 하나가 바로

해당 지역의 가치,

해당 생활권의 가치,

해당 단지의 가치를

제대로 파악하고 있지 않기 때문임을

다시 한번 되새기겠습니다.

사실 생활권별/동별로 시세지도를 작성하면서

해당 생활권의 직장, 교통, 학군, 환경, 공급의 입지를 분석하고 

특징을 정리하고 가격감을 가지고자 정리했었는데

시간이 너무 오래 걸려서 요즘에는 그냥 넘기자했었습니다.^^;;

시간과 노력을 들인만큼 

제대로 지역분석을 하고 투자할 수 있음을 되새기겠습니다.

BM

임보 작성 시 

지역의 가치, 생활권의 가치, 단지의 가치를 모두 넣어

가치를 제대로 분석하겠습니다.

가치있는 저평가 투자 단지 고르는 프로세스 3단계

월부에서 공부하는 동안 

24년 9월 실전반 수강 전까지는

사실 비교평가 하며 제대로 결론을 작성해본 적이 없었습니다!!

솔직히 말해 부족한 시간을 핑계로

결론에 그만큼 노력을 기울이지 못했던 것이 원인이겠지만,

기초 강의에서는 비교평가하거나 결론을 작성하는 방법을 

자세히 알려주지 않아서라는 생각을 은연중에 했던 것 같습니다^^;;

지금 생각해보면 강의에서 알려주셨다하더라도 

내가 직접 고민하며 작성해보지 않아서 

기억에 남지 않았던 것이 아닐까 싶습니다.

이번 자모님 강의에서는

서투기 기초 강의임에도

결론을 작성에 필요한 비교평가 방법과 

저평가 단지 고르는 프로세스 과정을

알려주셨던 점이 좋았습니다!^^

제가 나름 적용해본 방법은..

1. 시세그룹핑 표를 만들어 단지들을 배치한다.

   (유진아빠님의 엑셀시세표를 활용하면 쉽게 만들수 있습니다.)

2. 같은 가격대별(억대별)로 단지들을 비교평가하여 더 가치있는 단지를 고른다. 

   이 때 생활권 순위, 단지 입지, 단지 선호도를 바탕으로 평가한다.

3. 해당 단지들이 충분히 싼지 확인한다.

   이 때 가치 대비 싼지, 전고점 대비 하락률은 얼마인지 확인하여 저평가 단지임을 파악한다.

4. 저평가 되어있다면 투자금이 얼마드는지 확인하여 투자금 대비 1등을 뽑아본다.
5. 다른 앞마당을 시세트래킹하고 비교평가하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지는 없는지 한번 더 확인한다. 

시세그룹핑을 꼭 해보라고 해주셔서 이번에 적용해보았는데 

시세그룹핑에 올려놓고 보니 비교평가를 생각보다 쉽게 할 수 있었습니다! 

그 동안 안하고 시세지도만 겨우 그렸었는데

자모님의 숙제 덕분에 적용할 수 있어서

감사했습니다!!^^

‘포기하지 않으려고 많이 힘들지? 힘내자!’

힘들 때마다 ‘나를 일으켜 세우는 말’을 나에게 해주면서 

포기하지 않고 꾸준히 반복하고 나아가서 

‘잘한다’의 경지에 도달하겠습니다!!

마지막 4주차 강의를 해주신 자음과모음 튜터님~ 

입지분석, 임보작성, 비교평가, 투자, 마음잡기 등

모든 면에서 도움이 되는 강의를 해주셔서 감사합니다^^