[수박설탕 루틴] 칼럼필사 #27 [매너남]님 전세 못 맞춰서 잔금치면 땡일까요?

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안녕하세요 매너남입니다.

급증한 코로나 바이러스와 추워진 날씨에 

건강 관리 잘 해나가시길 바랍니다.

오늘은 전세를 맞추지 못하고 잔금을 진행했을 경우

전세를 최대한 빨리 맞추는 것이 좋을지,

아니면 원하는 목표 전세가로 올라올 때까지

기다리는 것이 나은지에 대해 알아보려고 합니다.

잔금 되니까 괜찮겠지 뭐…

최근 투자를 진행한 물건은

중소 도시의 10년차 이내 30평형

1군 브랜드 아파트였습니다.

3억 2천이 안되는 금액에 매수를 했고,

매수를 하고 얼마 되지 않아

3억 1천만원의 전세 실거래가

신고가 되면서 충분히 적은 투자금으로

전세를 맞추고 마무리 할 수 있겠다 생각했습니다.

특히 제가 매수한 물건은 거주 중이시던

집주인 분께서 먼저 짐을 빼 주시기 때문에

집을 깔끔하게 수리 해 놓고 공실로

전세 손님을 맞이 할 수 있는 조건이었습니다.

게다가 12월에 입주가 예정되어 있던 단지도

1월로 입주가 연기가 되면서

손님만 온다면 충분히 전세를 맞출 수 있겠다

생각을 했습니다.

그런데 추석이 지나고,

하루하루 시간이 지나도

집을 보러 온다는 손님의 소식을 

들을 수 없었고,

설마 설마 하면서

직접 방문한 부동산에서는

황금같은 토요일 오후에

방문 손님은 고사하고

전세 문의 전화 한 통 없는 상황이었습니다.

(정말 20군데 이상 돌았을 때 전화를 하고 계신 사장님이 안계셨습니다)

보러 오는 사람이라도 있다면

가격을 조정해서라도 전세를 빼겠지만

상황은 여의치가 않았고,

주변 신규 입주 아파트의 전세도

쏟아지면서 전세금은 계속해서 

내려가고 있는 상황이었습니다.

결국 잔금을 준비하게 되면서

이런 생각이 들었습니다.

“잔금 되니깐 기다렸다가 전세 맞추면 괜찮겠지 뭐…”

비용은 얼마나 드는 걸까?

과연 잔금을 하면 괜찮을까요?

잔금을 진행하고 들어가는 비용을 계산해보겠습니다.

매수가 3억 2천에서 2천 만원은 계약금으로 지불을 했고

잔금 3억이 남은 상황이라면

주택 담보 대출 2억을 대출 받고

1억을 마이너스 통장을 이용해서

잔금을 진행한다고 가정해보겠습니다.

1. 주택담보 대출 비용

대출 금액 2억원으로 35년 만기 연 이자율 4%라고 한다면

매월 88만원의 비용이 발생합니다.

납입원금을 제외하면 약 66만원 이상의 비용이 발생한다고 생각할 수 있습니다.

2. 마이너스 통장 비용

금리 4% 1억원의 마이너스 통장을 사용하여 나머지 잔금을 하게 된다면

한달에 약 33만원 정도의 비용이 발생합니다.

3. 관리비

등기가 넘어온 이후에는 빈 집이라고 하더라도 기본 관리비가 나오게 됩니다.

보통 34평의 300세대 이상 되는 단지의 전기 수도를 사용하지 않았을 경우

10만원 정도의 비용이 발생합니다.

4. 중도상환수수료

이후 전세를 맞추게 된다고 한다면

일반적으로 전세 잔금과 동시에

근저당을 말소시키는 조건으로 진행이 됩니다.

그래서 대출을 받은 두 가지 중에

마이너스 통장을 이용한 대출의 경우

중도상환수수료가 발생하지 않지만

주택담보 대출의 경우는 중도상환 수수료가

발생합니다.

당연히 35년간 빌리면서 이자를 주겠다고

약속을 했는데 이를 변경하게 되면서

나오는 은행의 손실을 보상해 줘야 하기 때문입니다.

은행이 아닌 생보사의 경우

상환 금액의 50%를 면제하고 중도상환수수료를

계산하는 경우가 있으나 일부 은행의 경우 10% 정도를

면제를 해주는 경우가 많습니다.

(대출 규제가 심해지면 생보사의 주담대 할당 정도가 크지 않습니다.

왜냐하면 보험 약관 대출 대상자가 최우선으로 되기 때문입니다.)

중도상환수수료는 약 230만원 정도로 예상할 수 있습니다.

위 들어가는 비용을 계산해 적용해 본다면

잔금 후에 들어가는 최종 비용이 340만원부터

매달 100만원씩 늘어나게 됩니다.

기다려야 할까? 바로 전세를 맞춰야 할까?

그럼 전세금이 다시 올라올 때까지 기다려야 할까요?

아니면 최대한 빠르게 전세를 맞추는 것이 좋을까요?

매달 들어가는 비용을 역산해 보겠습니다.

일반적인 전세계약 기간 24개월과 연 이자 4%로 계산을 해보면

잔금 후 1개월이 지나고 들어가는 비용은

전세금 4000만원 낮게 받는 것과 같은 효과입니다.

즉 매매가 3억 2천에서 전세 3억으로 맞추려고 했던 계획이

잔금을 하고 1개월이 지난 비용을 계산하면

3억 2천에서 전세 2억 6천으로 맞추는 것과 같게 됩니다.

즉, 예상한 비용에서 4000만원 더 낮은 전세금으로

맞추게 된다고 생각하시면 됩니다.

전세가가 2억 6천보다 안좋은 상황이라면

기다리면서 전세금이 더 올라주길

희망해야겠지만

그런 상황이 아니라 2억 8천, 2억 7천이라도

전세 손님이 있다면 바로 전세를 맞추는 것이

맞는 선택입니다

결론적으로 말씀드리면,

잔금을 진행하시더라도

최대한 빠른 시일 안에 전세를 맞춰서

마무리 하시는 것이

가장 좋은 선택이라고 말씀드립니다.

저 역시 이런 비용을 계산해보고

최대한 빠르게 맞추기 위해

집을 모델하우스처럼 꾸미고

임차인 분을 잔금 후 2주 뒤에

입주하시도록 진행을 했습니다.

투자에 있어서 어려운 상황이 왔을 때

항상 편익과 비용을 직접 수치적으로 계산해보면서 

더 좋은 방향으로 선택하시길 바랍니다.

그리고 진행 중인 투자가 있으신 분들은

무탈하게 잘 마무리 되시길 응원합니다.

감사합니다.

매너남 드림.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️