실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 64기 26조 Magnoliaa]

🏦실준반 - 1-1강

매매가와 전세가가 붙어있는 시기

서울 평균 전세가율이 70퍼센트 이상인 시기가 지나야 대세상승상이 펼쳐진다

대세상승장이 아닌 때의 가격은 일년 후에도 볼 수 있다

23년 초반 가격이 쌌다 > 이 때 가격이 나오면 사야함

🏦실준반 - 1-2강

앞마당 : 임장과 임장보고서를 통해 사람들이 좋아하는 동네와 단지의 특징을 파악한 지역

반드시 결과물로 남겨야 할 것은 : 지역 내 사람들이 좋아하는 동네, 단지의 우선순위]

앞마당을 늘려야하는 이유

1.지역간 단지 가치와 가격의 왜곡이 있음을 알고 투자 기회를 포착할 수 있다

2.지역/단지의 비교대상을 늘린다

3.앞마당 지역간 단지의 가치를 비교하고 가격을 붙여 가치 대비 싼 단지를 골라서 투자한다

투자결정프로세스 

저평가+투자금+리스크

정리

투자를 위한 사고프로세스 장착

지역과 아파트에 대한 평가를 통해 할 수 있는 투자

1년뒤 서울 경기 등 내 이름으로 계약 되어있을 것

🏦실준반 - 1-3강

위성지도로 확인(빈땅, 지형, 택지)

빈땅이 많으면 언제든지 건물이 들어올 수 있음.

택지 - 일관된 선이 굵직하 고 큼

주택가 - 선이 가늘고 거미줄 처럼 복잡함.

🏦실준반 - 1-4강

분위기임장 : 지역을 익히고 입지를 파악하는 것

지리를 파악 > 생활권 구분 및 입지파악 > 투자 우선순위 정하는 것

생활권 구분 : 서로 분위기가 다른 동네를 구분하는 것

우선순위 : 동네별 살기 좋은 순위를 평가하는 것

방법 : 1. 생활권을 구분하고 싶은 동네를 정하여 걷는다(초보는 법정동 기준)

1. 아파트 주변 상권의 분위기를 느낀다(상권의 종류, 노후화(신,구축) 등)
2. 구분한 동네의 살고 싶은 우선순위를 정한다.

• 수도권은 모든 동네 분위기 임장 필요, 업무지고 규모, 주요 지하철역 혼잡도(교통), 주요 상권(환경)
• 지방은 하나의 생활권이 형성될 정도로 규모를 갖추지 않는 외곽 동네의 경우 분위기 임장 필요 없음. (예를들어 섬처럼 떨어진 곳에 500세대 미만 아파트가 있다고하면 거기는 임장할 필요 없음) , 아파트 몰려있는지 보는 것이 중요

🏦실준반 - 1-5강

단지임장

1단계-동선구상-목적에 맞는 임장경로 구상

2단계-평일임장-출퇴근길 교통상황 지리를 완전히 파악

3단계-주말임장-생활권별 사람들의 모습, 지역안에서 입지의 순위 파악

4단계-임장복기-지도보며 떠올리고 특징과 우선순위설명’

-비학군지에는 노래방, 당구장 등이 있음. 유해시설이 있으면 학군지가 아니라고 판단해도 무방

-투자하면 안되는 아파트 : 최근 전고점이 그 전 전고점을 뚫지 못함

-선호생활권의 상권 종류 예시 : 병원, 학원가, 대형마트, 유기농마트, 명품의류 편집샵

아실

21년 1월로 선택한다. > 전고점이 높을수록 랜드마크일 수 있다.