처음 집을 보러 다니기 시작하면 이런 순간이 와요.
“여기 괜찮다… 근데 이 동네 규제지역이면 대출이 안 나온다던데?”
“조정대상지역이랑 투기과열지구는… 뭐가 다른 거지?”
인터넷을 찾아보면 용어가 더 늘어나요.
조정대상지역, 투기과열지구, (요즘은) 토지거래허가구역까지.
안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
오늘 이 글은 딱 한 질문만 해결해볼게요.
“내가 보려는 집이 어느 지역이냐에 따라,
‘지금 당장’ 무엇이 달라지고 뭘 확인해야 할까?”
규제지역 3종 세트, 한 문장으로 먼저 잡기
비규제지역. 기본 규제만 적용. 대출·청약·세금이 비교적 “기본 난이도”.
조정대상지역. “과열 우려”가 있어 대출 + 세금 + 청약까지 폭넓게 조여요. (법적 근거: 주택법 제63조의2)
투기과열지구. “투기 성행”을 잡기 위해 청약·정비사업·자금조달까지 더 강하게 조여요. (법적 근거: 주택법 제63조)
여기서 초보가 제일 자주 하는 실수는요.
“규제지역=대출만 줄어든다”라고 생각하는 거예요.
현실은 대출(돈줄) + 청약(기회) + 세금(비용) + 전매/정비사업(출구)가 한꺼번에 바뀝니다.
(1단계) 개념. 뭐가 ‘진짜로’ 달라지나요?
(1) 대출. “살 수 있냐/없냐”가 갈립니다
최근 대책 기준으로,
규제지역에서는 무주택자 LTV 상한이
40%로 강화되는 흐름이 반복적으로 나와요.
즉, 같은 10억 집이라도
비규제라면 (조건 충족 시) 더 높은 비율로 가능하지만
규제지역(조정/투기과열)이라면 자기자본이 훨씬 더 필요해져요.
(2) 세금. “다주택자”면 조정대상지역이 특히 아픕니다
조정대상지역은 대출·청약뿐 아니라
취득세/양도세 쪽 규제가 함께 걸리는 구조로 많이 알려져 있어요.
그래서 실수요자도 ‘갈아타기’ 때 계산을 잘못하면 손익이 흔들립니다.
(3) 청약/전매/정비사업. 투기과열지구가 더 강합니다
투기과열지구는 재당첨 제한이 더 길어지는 등
청약 기회 자체에 제약이 커지고,
재건축·재개발에서는 조합원 지위양도 제한 같은
규제가 붙는 방식으로 “강도”가 올라갑니다.
(2단계) 방법. 초보자는 ‘이 순서’로 확인하면 안 헷갈려요
STEP1. 주소로 ‘현재 규제 상태’부터 확정하기
규제지역은 계속 바뀌기 때문에 “카더라”로 판단하면 위험해요.
예를 들어 조정대상지역은 국토교통부 고시로 지정/해제됩니다.
STEP2. 내 케이스에 해당하는 3가지만 체크하기
1. 주택 수. 무주택/1주택/다주택
2. 거래 목적. 실거주/갈아타기/투자(전세 끼고)
3. 자금 계획. “대출이 줄어도 계약금·잔금이 가능한가?”
STEP3. ‘규제지역이면 자동으로 해야 하는 계산’ 2가지
(필수) 자기자본 갭 계산.
“대출 줄어든 만큼 내가 메울 수 있는가?”
(필수) 전입/실거주 의무 가능성.
규제는 결국 실거주 쪽으로 밀어붙이는 경우가 많아요.
(3단계) 실제 사례. “송파에서 집 보고 온 30대 부부”의 막힌 지점
30대 맞벌이 B부부가 10억 아파트를 보고 왔어요.
처음엔 “대출 5억쯤 되겠지”라고 생각했는데,
규제지역이면 LTV 상한이 40% 수준으로 내려갈 수 있다는
뉴스를 보고 계산이 깨졌습니다.
처음 기대. 대출 5억 + 자기자본 5억
현실. 대출 4억 + 자기자본 6억
문제는 여기서 끝이 아니었어요.
대출이 줄면 잔금일 자금동선이 꼬이고,
전세를 끼우려던 계획은 전세대출/실거주 규제와 충돌할 수 있거든요.
B부부가 그날 한 일은 단 하나였습니다.
“주소 기준으로 규제지역을 확정하고,
은행에 ‘내 조건이면 한도가 얼마냐’를 먼저 물어본 것.”
이거 하나로 ‘살 수 있는 집/없는 집’이 갈렸어요.
초보자가 많이 묻는 질문 3가지
Q1. 조정대상지역이랑 투기과열지구, 둘 중 뭐가 더 센가요?
→ 보통 투기과열지구가 강도는 더 세고,
조정대상지역은 세금까지 폭넓게 얹히는 느낌입니다.
둘이 “세트”로 지정되는 경우가 많아 체감은 둘 다 빡빡해요.
Q2. 그럼 ‘비규제지역’이면 아무 걱정 없나요?
→ 아닙니다.
비규제도 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 공통 규제가 있고,
은행 심사로 한도가 달라져요. 다만 “지역 규제”가 추가로 얹히느냐가 차이예요.
Q3. 토지거래허가구역은 또 뭐예요?
→ 한마디로 허가 없이는 거래 자체가 성립하기 어렵게 만드는 장치예요.
토지/주택을 살 때 관할 지자체 허가를 요구하는 식으로 “갭투자”를 막는 성격이 강합니다.
오늘 당장 할 일 체크리스트 (막막함 줄이는 용)
☑️ 보고 있는 집 ‘주소’로 규제 상태 확정(비규제/조정/투기과열/토허제)
☑️ 내 상황 3요소 정리. 무주택/1주택/다주택 + 실거주/갈아타기 + 전세 계획
☑️ 은행에 한 문장으로 질문. “이 주소(규제 상태)에서 제 조건이면 최대 대출 가능액이 얼마예요?
☑️ 자기자본 갭 계산. 대출이 1억만 줄어도, 계약/잔금이 무너집니다
☑️ 실거주 가능성 체크. 전입이 현실적으로 가능한지(회사/아이/전세만기)
오늘 이 글에서 기억할 건 사실 하나예요.
규제지역은 ‘용어’가 아니라 ‘내 계획을 바꾸는 스위치’라는 것이죠.
비규제인지, 조정대상지역인지, 투기과열지구인지에 따라
대출 가능액(내가 살 수 있는 가격), 실거주 가능성(내가 살 수 있는 방식),
그리고 청약·세금·전매 규칙(내가 빠져나올 출구)까지 같이 달라집니다.
그래서 오늘은 공부를 더 하기보다,
바로 행동부터 해보셨으면 해요.
지금 보고 있는 집 주소를 하나 정해서 규제 상태를 확인하고,
그 상태를 그대로 들고 은행에 “제 조건이면 최대 얼마까지 가능해요?”
이 한 문장만 물어보세요.
이 두 가지를 하고 나면,
막막함이 줄고 “내가 볼 집의 가격대”가 현실적으로 정리됩니다.
