[월부학교 가을학기 센쓰있게 10션업☆ 듀크라이크 1호기는 월부학교에서 하십쇼

안녕하세요 듀크라이크입니다.

저의 원씽이였던 1호기를 하는 과정을 기록하고 복기를 하면서 아직 안하신분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠네요.!!

1차 매물털기

출처 입력

항상 1등을 뽑고 현장에 다시 가는일은 없었지만 이번엔 동료분의 매물털기 작성글을 읽고 현장에 가서 최대한 투자할수 있는 물건이 있는지 없는지 찾아보겠다는 마음으로 가게 되었습니다.

제가 갔던 지역은 자실때는 매물을 보기 힘든지역이였는데 정말 투자를 하겠다는 마음을 먹고 전임과 매물예약을 하니 투자자여서 집을 못보여준다는곳은 단 한군대도 없었습니다.

1등으로 뽑은단지 와 투자금 범위에 조금벗어나지만 네고하면 가능할곳들 내가 생각하기에 가격이 낮다고 생각하는곳들 투자금 범위에 들어오는곳 위주의 단지들을 선정하여 처음으로 첫매물을 털기위해 현장으로 가게되었습니다

단지주변 모든단지들의 부동산에 들어가며 제가 보았던 물건보다 가격, 조건이 좋은 단지들이 있는지 샅샅시 뒤지기 시작하였고, 그결과 장부물건도 보게되고 2천만원이 네고되는등 투자가능 단지들을 찾는 성과를 올리고 집으로 귀가를 하게 됩니다.

BM

전임 매임을 할때는 꼭 가격 조건이 좋은 단지가 있는지 더 가격이 낮은 단지가 있는지 물어볼것

(의지를 보여준것이 중요)

1차 매물문의

출처 입력

물건들을 찾은뒤 정리하여 튜터님께 매물 문의를 넣었습니다.

튜터님께서는 현재 가격에서 네고를 하여 00억 또는 그이하로 만들어서 투자를 진행하면 좋겠다고 말씀을 해주셨고 그게 안된다면 조금더넓게 다른 단지들도 보라는 말씀을 거듭강조를 해주셨습니다.

따라서

첫번째 찾은단지 네고.

두번째 찾은단지 네고가 안될시 넓게 다른 단지들도 보는것으로 가이드라인이 세워졌습니다.

BM

지역에따라 연식과 평형대를 고정하지 않기.

협상시도

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매물문의가 끝난후 곧바로 단지 인근 부동산 및 매물을 보고온 사장님에게 해당 가격으로 되는 물건이있는지 없는지 다시한번 물어보았고 그중에서 가장 적극적이신 사장님께 00억까지 하면 지금 바로 내려가겠다라고 까지 하였습니다.

정말 1호기가 너무 하고 싶어서 사장님께 빌기도 하고 매도인의 사정을 들먹이고, 복비를 내가 내줄테니 네고를 해달라는등 머릿속에서 생각나는것들을 다 말하였지만 절대 00가격까지 될수없다는 답변만 돌아오게 되었습니다.

그렇게 1호기를 못하는걸까라는 아쉬움만 남은채 첫 협상 시도는 실패하게 됩니다..

BM

협상을 시도할때 조급해 하지 않고, 감정적 호소보다는 이성적 객관적으로 내가 깍을수 있는 요인이 무엇일지 생각할것

내가 상대방에거 어떤것을 줄수 있을지 그러면 난 어떤것을 받을수 있을지를 생각해서 네고 시도를 할것

2차 매물털기

출처 입력

1차 매물을 털 당시 제가 00을 보고 있을떄 "거기를 왜 보고 있어요?"라며 의문을 표하던 동료분께 제가 잘못 보고 있는걸까요라고 물었었고 동료분은 거기도 좋지만 다른곳도 좋은곳이 많다고 얘기를 해주셨습니다.!

그래서 동료분께 배울겸 같이 매물을 보러 갈수 있는지 부탁을 드렸고 동료분께서는 흔쾌히 허락을 해주셨습니다.!!

(참기버 참기버!)

또한 동료분께 단지를 묻는것보다 제가 그 단지를 찾는것이 더 의미가 있고 실력성장에 더 중요할것으로 판단되어 시간 가리지 않고 매매 전세가격등 매물을 보면서 내가 어떤 맹점을 놓치고 있었는지 반장님께도 조언을 구하면서 어떻게 찾아야 될지 고민을 하며 꼭 단지를 맞추고야 말겠다는 의지를 다지며 매물을 예약하였습니다.

매물 예약을 하고보니 투자로 생각하지 못했던 단지들 평형등 완전 새롭게 해서 매물을 보러 가게 되었습니다.

제가 혼자 할때 와 동료분과 같이 매물을 보면서 느낀점은 저는 단순히 가격이 낮은 매물만 보았다면 동료분께서는 매도자의 상황, 물건의 상황 조건 가격등을 폭넓게 보시고 설사 가격이 높더라도 물건을 네고를 하여 투자로 이어질수 있도록 더욱 폭넓게 물건을 보셨고 진짜 투자자의 아우라가 보였습니다.(저에게도 이런게 필요하네요)

또한 동료분과 매물을 보면서 배운것중 정말좋았던점은 물건을 만든다는 신세계였습니다. 그동안 그냥 매임만 하면 집만 보기가 대다수였는데 처음으로 물건을 만드는것을 보니 신기하였습니다.

전세 기간이 짧게 껴있고, 전세가가 기존보다 낮게 들어가 있다면 이사비를 주고 임차인을 퇴거시키거나 혹은 기존 임차인과 높인 전세금의 차액에 대한 이자비를 지원해주는 명목하에 재계약을 하여 투자금을 줄여 투자를 하는방식등 물건을 만드는 방법을 배울수 있어서 너무 좋았습니다.

BM

나는 꼭 투자를 한다라는 마인드로 갈것

최저가에 꽂히지 말고 조금더 비싸더라도 네고로 투자로 이어질수 있도록 할것

최종코칭

출처 입력

첫 매코라 매우 긴장되고 떨리는 마음으로 기다리고 있는데 새벽보기 튜터님이랑 하기로 결정되었다는 소식을 듣고 매우 좋았습니다 .

새벽보기 튜터님과 매코중 매물문의를 넣은 단지를 어떻게 선정을 하였는지 과정을 말씀을 드리면서, 튜터님께 정말 많은것을 배울수 있었습니다. (매물코칭 너무 좋네요)

제가 선정한 과정을 들으면서 튜터님께서는 하나씩 조언을 해주셨고 궁금증을 해결할수 있었습니다.

(정말 감사합니다.)

저는 항상 여러개의 단지가 있으면 결국 비교비교비교를 해서 소거를 해나가면 결국 하나의 단지만 남게 되어야 하는지에 대한 의문

투자시 조금 덜 저평가 되고 투자기준에 들어오는 단지가 있을경우

투자기준에는 벗어나지만 확실한 저평가 또는 가격이 매우 많이 떨어진 단지가 있다면 과연 조금 덜 저평가 되고 투자기준에 들어오는 단지를 하는게 맞는걸까라는 고민이 항상 있었습니다.

하지만 새벽보기 튜터님과의 매코로 해결을 할수 있었습니다.

1. 처음에는 투자금을 보지 않고 매매가로 저평가를 논한뒤 물건들을 리스트업

2 그 물건들 환수원리조건에 맞는 물건들을 선별

3 1등을 뽑은뒤에 1등 물건의 투자금이 나오게 된다면 과연 이 투자금으로 현재 뽑은 단지가 가장 최고 최선의 선택이 맞을지 생각

4 1등 물건을 투자를 할수 있게 만들어서 투자를 진행을 해야 한다 라는 절차를 알려주셨습니다.

튜터님께서는 이러한 과정들이 처음이라 당연히 어려운것이지만 실력이 높아지다보면 위 1-4절차를 한번에 할수 있는 날이 올수 있다고 하셨습니다.

이말씀을 듣고 아직 가야할길이 매우 멀지만 차근차근 다음에 새벽보기 튜터님을 만날때는 위 절차를 한번에 할수 있는 실력을 키워야 겠다고 다짐하게 되었습니다. (앞으로 나아가야될 방향성에 대해 알게되어 너무 좋았습니다.)

BM

1등을 물건을 뽑은뒤 동일한 투자금으로 현재 매물이 최고 최선이지 꼭 확인할것

가장 좋은것을 하는것이 아닌 투자금 기준에 들어오는것중 가장 좋은것을 하는것

의사결정

출처 입력

새벽보기 튜터님과 매코가 끝나고 저에게는 고민이 있게 되었습니다.

기존에 올렸던 매물A와 제가 1등뽑기 과정에서 소거해버린 단지B 총 2개가 남게 되었습니다.

여기서 저의 실수는 매매가에만 집착을 하다보니 좋은 단지를 1등뽑기 하는 과정에서 소거를 해버리는 실수를 하게 됩니다.

센쓰튜터님께 이부분은 제가 확신없이 끌려가는것이 아닌 저평가로 생각해서 보았지만 1등을 선별하는 과정에서의 실수이기 때문에 괜찬다라고 격려를 해주셨습니다.

그렇게 튜터님과 다시한번 상담을 통하여 최종적으로 B로 결정을 하게 되었습니다.

실제로 B물건은 매물을 터는 과정에서 기존 매물에서 1200만원이나 네고가 된 상태였습니다. 그래도 제값주고는 사고 싶지 않았고 최대한 네고를 시도하려고 정말 튜터님 및 같이 매물을 보러간 동료분께 3일정도 물어보았습니다.. (너무 감사합니다..!!)

평소 성격이 급했던 저는 부사님과 매도자에게 제가 오히려 조급하다는 인식을 주게 되었고 결국 더이상의 네고는 하지 못하고 최종적으로 매수를 하게 되었습니다.

하지만 이선택에 대한 후회는 없습니다 여기까지 오는 과정에서 처음으로 경험한것들도 매우 많고 기존 매물에서 내고된 물건이였고 충분히 저평가라는 생각이 들었기 떄문에 네고되면 좋지만 안되도 어쩔수없는 마인드였습니다.

또한 이러한 의사결정에서 한가지 더 배운 사실이 있습니다.

단지내에서 1등을 뽑을때는 저는 매매가와 조건만 생각을 하였다면 센쓰 튜터님과 대화중에 세낀 매물중에서 세입자의 만기 기간에 해당 단지 또는 인근 지역에 입주 물량이 많은지 그쪽으로 입주를 하는지등으 리스크도 추가로 단지내 1등을 선택하는것에 대해서도 매우 중요하다는 사실을 알게 되었습니다.

BM

튜터님과 선배분들에게 적극적으로 물어본점

1등을 뽑을시 꼭 세입자 만기 기간에 입주물량이 많은지 적은지 확인할것

제가 이번 투자를 하면서 느낀점은 월학은 월학이다라고 생각하였습니다.

1호기의 계약서를 작성하는 순간까지도 항상 변수와 의문점이 생겼는데 그럴때마다 센쓰 튜터님과 반원분들이 정말 옆에 있는것처럼 상시적으로 알려주셔서 대응을 할수 있어 매우 좋았고 안심이 되었습니다.

만약 이러한 일들을 제가 혼자 했었더라면 정말 등줄기에서 땀이 줄줄 흐르더라두요..

물건을 찾는것부터 계약서 작성까지 모두 튜터님과 동료분들덕분에 할수 있었기에 진짜 "아 이래서 월학에서 1호기를 했었더라면 좋았을텐데"라는 글들의 마음을 깊게 공감할수 있었습니다.

모두 많이 도와주셨지만 최종적으로 가장 많이 물어보고 의사결정에 지대하게 영향을 주신 센쓰 튜터님

매물터는 방법을 물어보니 바로 당일에 매물털기 글을 작성해주고 저의 질문 필터까지 해주는 너무고마운

갱지지 반장님

매물 털기부터 시작해서 전임 매임 임보 질문까지 너무 많이 질문을 드려.. 죄송하고 감사한 빈세니님

항상 매물을 잘보았는지 물어봐주시고 걱정해주신 마니님.

1호기를 할수 있다라고 격려해주고 항상 질문에 대하여 잘 알려주시는 토끼님 긍정님 푸르니푸님 너나행님 비어님 너무 감사합니다.

이마음 잊지 않겠습니다. ㅎㅎㅎㅎ