안녕하세요, 삼토시라고 합니다.

우선 제 소개를 하자면, 월부와는 오랜 인연이 있습니다.

월부 팟캐스트 최초 외부 게스트가 저였고, 그 이후 네이버 월부 카페에서도 객원전문가 칼럼에서 오랫동안 글을 써왔습니다. 월부 외적 활동으로는 지금까지 부동산 관련 서적을 7권 출간했었고, 네이버 2024 올해의 블로그에 선정되었으며, 조선일보 땅집고에도 비정기적으로 기고하고 있습니다. 이번에 월부닷컴에 처음 발을 들이게 되어 영광입니다. 

그럼 최근 부동산 시장을 강타하는 이슈에 대해 제 의견을 말씀드리면서 월부닷컴에 올리는 제 첫번째 글을 갈음코자 합니다.

2026년이 시작된지 벌써 1개월이 지났습니다. 그동안 부동산 시장은 서울 전역 및 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역으로 지정한 10.15 대책 이후 풍선 효과가 빠르게 번져나가고 있는 모습을 보여줬습니다.

2026년 한 해의 부동산 시장을 관통하는 키워드라고 한다면 “공급 감소”라고 생각했으나 그만큼 중요한 이슈가 바로 “부동산 세제”라고 생각합니다. 부동산 시장을 움직이는 매물은 “신축”과 “기축”으로 나뉠텐데, 공급 감소는 신축에 대한 이야기이고 부동산 세제는 기축에 대한 이야기가 되기 때문입니다.

보유세와 양도세에 변화를 시사하는 발언들이 정부 고위급 관리 입에서 잇따라 나오던 시점에서 마침 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 연장 불가 방침을 천명했고 그 뒤를 이어 보유세 강화를 시사하는 발언들을 언급했습니다.

오늘은 그 이야기들을 중점적으로 다뤄보고자 합니다.

# Part.1  다주택자 양도세 중과 유예 연장 불가

다주택자 양도세 중과 유예 기한이 5월 9일이죠. 통상적으로는 매년초 발표하는 경제정책 방향에서 양도세 중과 유예 방침을 언급해왔습니다. 그런데 지난 1월 9일 "2026 경제성장전략" 발표때 다주택자 양도세 중과 유예 연장 여부를 언급하지 않으면서 시장에 더더욱 큰 혼선을 주고 있었던 찰나, 이재명 대통령이 자신의 생각을 밝혔습니다.

"이번 5월 9일 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있습니다"

차라리 속시원합니다. 밍기적밍기적 대는 것보다 차라리 이렇게 방침을 확고히 밝혀주는 게 시장의 혼선을 줄이는 데 도움을 줄 터이기 때문이죠. 다만 하나 걸리는 부분이 있습니다.

다주택자 양도세 중과가 부활하면 시장이 어떻게 흘러갈지는 그간의 역사가 보여줘왔습니다.

다주택자에게 양도세를 중과시키면 중과 시행전에 다주택자들의 시세차익 매물이 늘어납니다. 그래서 시장이 잠시 안정화되는 느낌을 주죠. 그러나 양도세 중과 시행 이후는 매물이 크게 감소하면서 시장이 폭등으로 반응합니다. 2006년과 2018년의 시장이 그랬습니다.

간단한 예로 2017년과 2018년의 부동산 시장을 비교해보겠습니다.

① 기준금리 : 2017년 1.25% → 2018년 1.50%

② 신규 주택담보대출 금액 : 2017년 76조원 → 2018년 50조원

③ 가계부문 통화량 증가율 : 2017년 +6% → 2018년 +4%

④ 아파트 입주량 : (전국) 2017년 39만호 → 2018년 48만호, (서울) 2017년 3.0만호 → 2018년 4.3만호

⑤ 아파트 중위 매매가 상승률 : (전국) 2017년 +6% → 2018년 +10%, (서울) 2017년 +14% → 2018년 +23%

이상하죠.

2017년에서 2018년으로 넘어오면서 ① 기준금리는 올랐으며 ② 신규 주택담보대출은 줄었고 ③ 가계부문 통화량 증가율도 줄었으며 ④ 오히려 입주 물량은 늘었는데, 신기하게도 집값은 2018년 들어 상승폭을 훨씬 키웠습니다.

무엇 때문일까요.

다주택자 양도세 중과에 따른 매매 유통 매물 급감 외에는 달리 설명할 길이 없습니다.

제가 평소에도 누누히 강조해왔던 것 중의 하나가 "다주택자가 감소한 시기에 집값이 폭등했고, 다주택자가 증가한 시기에 집값이 안정화되었다"는 것입니다. 실제 서울 기준으로 "다주택자가 증가한 2017년까지 부동산 상황"과 "다주택자가 감소한 2018년부터 부동산 상황"을 떠올려본다면 쉽게 이해가 되실 겁니다. 연도별로 봐도 다주택자가 크게 감소한 시기인 2018년, 2021년에 부동산이 더더욱 폭등했습니다.

이는 두 가지 측면에서 해석할 수 있는데, 시장을 안정화시킬 만한 매물은 다주택자로부터 나와야 하는데(1주택자가 무주택자로 돌아가기는 쉽지 않은 선택이 되므로) 양도세 중과로 인해 다주택자로부터 매물이 나오지 않으면서 유통 매물이 급감하는 것이 하나, 다른 재화는 소수의 시장참여자가 매점매석하면 그 가치가 급등하지만 주택은 다주택자가 매수하면 다른 재화와 달리 "임대"를 놓기 때문에 전월세가가 안정화되면서 중장기적으로는 오히려 집값의 상승에 제약 요소가 되는 것이 둘입니다. (전월세가가 안정화되는데 매매가가 나홀로 급등을 이어가기는 쉽지 않죠.)

그런데 다주택자 양도세 중과를 부활시킨다고 합니다. 그렇게 되면 양도세 중과 이후 기축 매물이 감소하는 상황을 맞이하게 됩니다. 문제는 현재가 신축 공급도 감소하는 구간에 들었다는 점이죠. 신축 공급이 감소하는 구간에 집값을 안정화시키려면 기축 매물이 원활하게 유통되게 해야 되는데 기축 매물도 감소시키는 규제를 시행한다는 것이 문제입니다.

유동성 확대에 신축 공급 감소. 여기에 기축 매물 감소를 유발하는 규제를 시행한다면 어떤 일이 벌어질지는 명약관화입니다. 



# Part.2  장기보유특별공제 축소



뇌관은 이뿐만이 아닙니다.

또 하나의 뇌관은 바로 “장기보유특별공제 축소”입니다.

최근 김용범 정책실장이 보유세뿐 아니라 양도세에 대해서도 누진율을 높여야 한다는 발언을 했습니다. 장기보유특별공제 축소 가능성을 시사하는 발언이었는데 여기에 이재명 대통령이 추가 발언으로 힌트를 줬습니다.

"자기가 살지도 않으면서 투기용으로 또는 투자용으로 오랫동안 부동산을 가지고 있다고 왜 세금을 깎아줘야 하느냐."

"다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용 아닌 투자 투기용이라면 장기보유했다고 세금 감면은 이상해 보입니다. 장특공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴이다."

"주거는 하나만 하는 것. 하나만 가진 사람은 보호해줘야 한다"

다주택자뿐 아니라 1주택자의 장기보유특별공제(이하 장특공)도 축소를 시사하는 발언입니다. 추정컨대 최대 30%까지 적용되는 다주택자 장기보유특별공제는 추가 축소 또는 폐지가 예상되며, 최대 80%까지 적용되는 1주택자 장기보유특별공제는 현행 최대 40%인 보유기간 공제 수준을 축소하고 현행 최대 40%인 거주기간 공제 수준을 유지하거나 확대하는 방안이 시행될 것으로 보입니다.

어찌 되었든 장기보유특별공제는 축소 수순을 밟을 것으로 예상됩니다. 이는 각종 규제로 다주택자가 힘을 발휘하기 어려운 환경 속에서 최근 수년간의 초양극화 및 서울 일극화 현상이 사실상 1주택자의 상급지 갈아타기를 원동력으로 삼아왔다는 진단에서 나온 것으로 보입니다. 그런데 과연 뜻대로 될까요.

앞서 언급한대로 2026년은 부동산이 상승할 수밖에 없는 환경이 조성되고 있습니다. 신축 공급 감소는 정해진 미래입니다. 거기에 다주택자 양도세 중과 부활로 기축 매물 감소도 정해진 미래가 되었습니다. 토지거래허가제도는 매수세도 줄이지만 매물도 줄이는 규제입니다. 투기과열지구 지정으로 조합원 지위 양도도 쉽지 않습니다. 고로 정비사업지 매물도 줄어듭니다.

그런데 장기보유특별공제 축소도 토지거래허가제와 마찬가지로 매수세도 줄이지만 매물도 줄이게 됩니다. 자기 집을 팔고 상급지를 매수하려고 했는데 장특공 축소로 양도세가 예정보다 크게 올라가버리면 기존 집을 매도하기가 어려워지죠. 갈아타기도 쉽지 않아지지만 기존 주택 매도도 어려워지기 때문에 매물도 감소하는 것입니다.

이렇게 되면 보다 명확해집니다.

현 정부가 출범한 이래 시행한 규제들 모두가 "매물을 감소시킵니다".

여기에 730조원에 육박하는 슈퍼 예산으로 촉발되는 정부발 유동성 확대,

그리고 코스피 5000 돌파 및 반도체 업종 초호황으로 촉발되는 민간발 유동성 확대.

"매물 감소"와 "유동성 확대"가 만나는 구간이 곧 2026년, 그리고 그 이후.

# Part.3  보유세 강화

그런데 결국 정부의 의도는 계속 드러나고 있습니다. 정부 고위 관리의 발언을 잠시 소개합니다.

구윤철 경제부총리

"미국처럼 재산세를 1% 매긴다면 50억원 주택 보유자는 1년에 5000만원씩 내야 한다"

"50억원 짜리 집 한 채를 보유한 이보다 5억원 짜리 세 채를 보유한 사람이 세금을 더 많이 낸다고 하면 과연 이게 형평성에 맞느냐"

김용범 정책실장

"1주택이라 하더라도 10억, 50억, 100억은 같을 수 없다"

"같은 1주택이라 하더라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억원 등 구간을 더 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하자는 제안이 있는데 진지하게 고민해봐야 할 문제"

"똘똘한 한 채의 보유세와 양도세 과세 표준 구간을 세분화하고 누진율을 더 높이는 방안을 검토해야 한다"

그렇습니다. 보유세 강화는 이제 기정사실로 봐야 합니다. 그런데 기존과 조금 다른 점이 눈에 띕니다. 바로 다주택자뿐 아니라 "똘똘한 한 채"도 정조준하기 시작했다는 점입니다. 마침 위에 언급했듯 집값을 올리는 여건이 여기저기서 조성되고 있습니다. 이는 역설적으로 "보유세 강화"의 명분도 착착 세워지고 있다고 볼 수 있습니다.

다음 총선이 2028년 4월이죠. 그때쯤이면 2026년부터 3년째 지속되는 공급 감소 속에서 매매가와 전월세가 상당폭 올랐을 가능성이 대단히 높은 시점입니다. 즉, 부동산으로 민심이 어지러울 가능성이 대단히 높은 시점이란 이야기입니다. 정부 입장에서는 총선 승리를 위해 부동산 상승의 원인을 다른 쪽으로 돌리려고 할 수밖에 없고, 이를 위해 "보유세 강화" 카드를 꺼낼 가능성이 매우 높은 것이죠.

그런데 정부 입장에서 한 가지 꺼림칙한 부분이 있습니다. 바로 "1주택자"를 적으로 돌리기 어려운 과거 이력입니다.

지난 20대 대선에서 이재명 민주당 후보는 윤석열 국민의힘 후보에게 25만표 차이로 졌는데 서울에서 31만표 차이로 진 것이 치명타로 돌아왔습니다. 특히 19대 대선에서 서울은 문재인 민주당 후보가 홍준표 국민의힘 후보에게 140만표 차이로 압승했던 것을 뒤돌아보면 5년 뒤인 20대 대선에서 민주당 후보가 31만표 차이로 진 것은 굉장히 뼈아팠을 것입니다. 그 원인을 복기해보면 부동산 증세로 서울 1주택자를 적으로 돌렸기 때문이라는 분석도 했을 것입니다. 그러다보니 21대 대선에서 이재명 민주당 후보는 "실거주 1가구 1주택이 고가라는 이유로 압박하고 제재하는 방식을 동원하는건 옳지 않다", "평생 벌어 집 한 채를 마련한 1가구 1주택자에 굳이 종부세를 거둬야 하느냐" 라는 발언을 통해 1주택자에게 유화적인 제스처를 취했습니다.

21대 대선에서 이재명 민주당 후보가 승리했지만, 서울에서의 득표율이 20대 대선 45.7% → 21대 대선 47.1%로 불과 1.4%만 상승한 것도 민주당 입장에서는 눈여겨볼 대목일 겁니다. 개혁신당 이준석 후보(9.9% 득표)가 출마하지 않았다면 서울에서의 승리를 자신하지 못했다는 이야기죠. 그런 관점에서 다시 서울 1주택자를 적으로 돌릴 보유세 증세는 쉽지 않은 선택입니다. 특히 지난 총선 결과를 보면 서울 48개 지역구에서 민주당은 37석, 국민의힘 11석으로 민주당이 3배나 압도했는데 전체 득표율은 민주당 52%, 국민의힘 46%로 큰 차이는 아니었습니다. 이는 곧 격전지에서 민주당이 대부분 승리했다는 것을 의미합니다. 다르게 말하면 보유세 강화로 다시 1주택자를 적으로 돌릴 경우 격전지에서의 승리를 장담할 수 없으며 서울에서 압도적으로 우위인 국회 지형도 무너질 수 있다는 이야기입니다.

보유세를 강화하고 싶은데 서울 1주택자를 적으로 돌리긴 싫다면... 결국 선택지는 고가 1주택자에 대해서만 핀셋 증세를 하는 방안이 유력하게 거론될 수밖에 없습니다. 이미 최근 아래 발언에서 볼 수 있듯이 정부는 군불때기를 시작한 것으로 보입니다.

이재명 대통령

"시중에 보유세를 일률적으로 시행하면 국민들에게 부당한 부담을 줄 수 있으니 50억 넘는 데만 하자는 '50억 보유세' 이야기를 들어보셨을 것"

어차피 지난 대선에서도 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ용산구는 이재명 후보의 손을 들어주지 않았습니다. 1주택자 중에서도 고가 1주택자를 때리는 선택은 정치공학적으로도 민주당에 손해볼 일은 아닌 셈입니다.

따라서 보유세의 구간별 누진적 적용은 시간의 문제일 뿐 시행될 수밖에 없습니다. 다만 서울 1주택자 전체를 적으로 돌리지 않기 위해 정교한 핀셋 증세가 이뤄질 것입니다. 어쨌든 위에 언급한대로 다주택자 양도세 중과 부활, 신축 공급 감소, 유동성 확대의 3가지 조합은 집값을 올릴 가능성이 높기 때문에 유권자 중에서 한 줌에 불과한 최상급지 때리기는 부동산 상승 책임 전가를 원하는 입장에서 매력적인 선택지입니다.

그런데 어딘가 기시감이 있다는 생각이 드시는 분들도 계실 겁니다.

집값이 오르니 다주택자에게 집값 상승의 원인을 돌려서 양도세를 중과시킵니다. 그래도 집값이 오르자 종부세 등 각종 세금 부과로 규제를 강화합니다. 그렇게 해도 상승이 멈추질 않으니 (고가) 1주택자도 타깃팅합니다.

그렇습니다. "우리는 이미 이 게임을 해봤습니다"

(오징어게임 시즌2에서 주인공 이정재의 대사에서 비롯된 유행어)

여기서 하나 추가되는 상황이 바로 아래입니다.

# Part.4  공급 부족

서두에 올 한해 부동산 시장을 관통하는 메시지 중 하나가 “공급 부족”이라고 말씀드렸습니다.

수도권 아파트 착공 물량이 2020년 24.1만호를 정점으로 2022년 13.6만호, 2023년 10.8만호, 2024년 15.0만호, 2025년 15.4만호로 이어지면서 사실상 2025년부터 공급 감소 구간에 들어섰다고 해도 과언이 아닙니다. 

이런 공급 부족을 해소하기 위해 정부는 2025년 9월 7일과 2026년 1월 29일에 잇따라 공급 대책을 발표했는데요, 결과적으로 두 공급 대책 모두 시장의 공급 부족을 해소하기에는 역부족이라는 판단입니다.

우선 9.7 대책은 LH를 중심으로 한 공공주택 위주 공급 확대를 천명했는데요, 지난 5년간 공공 비중은 착공 13.7%, 준공 15.6%로 부족하기 짝이 없습니다. 게다가 LH 부채는 2025년 170조원, 2026년 192조원이 예상되는데 LH가 주도적으로 나서서 공급을 확대하기란 쉽지 않을 것으로 보이는 게 사실입니다.

시장에 별 영향이 없을 것으로 보이자 정부는 부랴부랴 후속 공급 대책으로 1.29 공급 대책을 내세웠습니다만 이 역시 맹점이 많습니다. 우선 정부에서 발표한 6만호 공급 계획 중에 2027년 착공 예상 물량은 5%에도 못 미치는 수준인데다 대부분 2030년 착공에 집중되어 있습니다. 그나마 이것이 “목표”이고 더 지연될 가능성도 크죠. 그렇게 보는 이유는 대부분의 공급 물량이 집중되어 있는 용산구와 과천시 등 지자체의 반발이 극심하기 때문입니다. 인허가권을 지닌 지자체의 반발은 그 자체로 사업 속도를 저하시키는 요소입니다.

이러한 점들을 고려해보면 결론은 명확해집니다.

다주택자 양도세를 중과시키면 중과 직전까지는 다주택자로부터 매물이 나와서 시장이 안정화됩니다. 그러나 중과 이후는 매물이 감소하면서 시장은 상승 압박을 받습니다. 

1주택자마저 장기보유특별공제를 축소시키면 기존 주택 매도를 통한 갈아타기가 어려워지면서 매수세도 줄어들지만 매도세도 줄어듭니다. 어차피 갈아타지 못할 바에는 눌러앉게 되기 때문이죠.

보유세 강화는 확실시되나, 다주택자 및 고가 1주택자에 그 부담을 집중시킬 것으로 보입니다. 이 경우 그동안 오버슈팅된 핵심지는 상승 압력이 훼손될 것이 예상되면서 상승폭이 축소될 것으로 보이나, 풍선 효과는 지속될 것으로 예상됩니다.

문제는 공급 부족과 결합되는 상황입니다. 공급 부족 상황에서 보유세 강화는 필히 조세의 전가를 초래합니다. 즉, 증세된 부분을 세입자에게 전가시키는 움직임이 일어날 수밖에 없습니다. 

이러한 점을 종합해보면 다양한 세제 변화 속에서도 공급 부족 상황은 변치 않기 때문에 부동산 상승 가능성은 높다고 판단됩니다. 단, 그동안 매우 가파르게 상승해온 핵심지는 상승 여력이 많이 축소되지 않을까 하는 생각입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 또 다른 글로 찾아뵙도록 하겠습니다.