48,000원 쓰고 전세금 1,000만원 더 받았습니다. [호히헤]



안녕하세요, 호히헤입니다.

오늘은 얼마 전 마무리했던 전세 재계약과

관련된 이야기를 공유해보려고 합니다.

전세를 재계약하기 전까지 어떤 과정을 거쳤는지

기록해두면 앞으로 비슷한 상황에서 참고가 될 것 같아 정리합니다.



• 1호기를 매수할 당시

1호기는 제가 매수하기 전에 이미 전세계약이 체결된 상태였습니다.

매매가는 비슷하게 저평가 되었다고 생각했었고

전세가가 높은 수준이었던 물건으로,

전세 만기는 2025년 1월까지 남아있었습니다

매수 당시 저는 전세 만기를 2025년 5월로 연장하려고 했습니다.

부사님과도 만기 시점을 2025년 5월로 변경하는 조건에 대해 협의가 끝났었고

1호기의 계약 시점이 5월이었기 때문에,

제가 투자를 시작하는 시점부터 2년 동안의 새로운 갱신 계약을 체결하려는 계획이었습니다.

하지만 당시 전세 시세가 2억 초반으로 매도인 부동산에서 세입자의 눈치를 많이 봤었고

4월 만기로 변경할 경우 전세 대출을 받은 세입자는 다시 또 은행에 방문을 해야한다는

번거로움이 있었기에 전세계약의 만기를 2025년 1월로 유지하게 되었습니다.

그 당시에 저는 전세 만기가 1월이든 혹은 5월이든

4개월 차이는 리스크가 크지 않다고 판단했고 그대로 매수를 진행했습니다.

하지만 지금 다시 되짚어보면 아쉬움이 조금 남습니다.

25년 1월이나 5월 모두 당시 주택의 공급은 없었기 때문에 큰 차이가 없었지만

이를 빌미로 더 나은 조건들을 협상할 여지가 충분히 있었다고 생각됩니다.

당시에는 저는 투자에 대한 열망이 너무 강했고,,

부동산 사장님의 제안을 깊이 고민하지 않고 그대로 받아들여 투자를 진행했습니다.

지금 돌이켜보면 조금 더 신중하게 접근했더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 듭니다.

→ 매수 과정에 발생하는 모든 이슈들은 협상의 카드로 활용할 수 있다.



• 전세만기 + 7개월

아무튼 그렇게 그 당시 투자를 마쳤고

만기가 7개월 정도 남았던 시점이 되니 자연스럽게

투자한 물건의 전세가 조금씩 걱정되기 시작했습니다.

만기가 너무나 많이 남았던 시점이였지만 주변 동료들과 뉴스에서의

역전세 소식을 심심치 않게 듣다보니 저도 모르게 전세를 맞추는 것에 대한 불안감이 커져갔고

혹시나 나도 전세를 못빼거나 잔금을 해야하는 상황이 생기면 어쩌지라는 노파심이 생기며

투자단지와 주변의 전세 시세 그리고 매물 개수를 자세하게 트래킹 하기 시작했습니다.

만기가 10개월 정도 남은 시점 제가 투자한 단지 주변에는 경쟁 매물이 많았습니다.

특히 제가 투자한 단지 내에 매매와 전세 물건 모두가 많은 상태였고

주변 단지들도 비교적 소액으로 투자가 가능했던 시기였기 때문에

매매 매물들이 전세 매물로 전환되고 있었습니다.

그래서 특이하게도 전체적인 지역의 전세는 감소하고 있었지만

제가 투자한 단지 주변에서만 전세 매물이 늘어나는 현상을 보였습니다.



하지만 아직 만기까지 시간이 많이 남아 있었고, 차분히 기다리는 것이 필요하다고 판단했습니다.

또한, 전체적으로 지역의 매물들이 점차 줄어드는 단계였기에 서두르기보다 상황을 지켜보기로 했습니다.

그리고 그 사이에 부동산 사장님께 가끔씩 전화를 드리며

지역 전세 분위기를 파악하는 데 집중했습니다.

→ 만기+7개월 전 / 지역, 지역구, 행정, 법정동의 전체적인 전세 매물이나 추이 파악

한편으로는 상위급지 단지들의 전세가가 어느 정도 수준에서 거래되고 있는지도 함께 검토해봤습니다.





상위급지의 전세가를 파악했던 이유는, 만약 제가 세입자 입장이었다면,

상위급지 단지들의 전세가가 비슷하다면 자연스럽게

사람들이 상위급지로 이동할 것이라고 생각했기 때문입니다.

그리고 임장을 할 때 선호도를 잘 파악하는 것이 정말 중요하다는 점을 다시 한번 깨달았습니다.

2024년 6월 당시, OO 지역의 상위급지 단지들은 전세 물건이 거의 없었고,

전세가도 이전 6개월보다 조금씩 올라가는 모습을 보였습니다.

그중에서도 선호도가 가장 높은 A단지는 확연하게 전세가가 올라가고 있었고,

비교적 선호도가 떨어지는 B/C 단지도 전세가가 상승하는 듯한 느낌을 받았습니다.

그러나 제가 투자한 지역의 선호도가 가장 높은 대장단지는 큰 전세 상승 흐름을 보이지 않았습니다.

하지만 전세 매물이 많지 않아서 '곧 오르지 않을까?' 하는 뇌피셜을 돌리며 기다렸습니다.

"인근 신축 아파트를 선두로 전세 물건이 매우 빠른 속도로 소진되고 있었다.

그렇게 2017년 말로 접어들자

그 신축 아파트의 전세가는 입주 개시 당시의 저렴한 물건의 전세가보다 무려 1억 원이나 상승했다.

단 4,5개월 만에 벌어진 일이다.

~ 결국 새 아파트 입주 초기 저렴한 전세 물건이 순식간에 사라지면서, 전세 호가가 5억 원에 이르렀다.

그렇게 되자 드디어 상대적으로 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건이 소진되기 시작했다."

월급쟁이 부자로 은퇴하라

• 전세만기 + 4개월

시간이 조금 더 지나고, 전세 만기 시점이 4개월 정도 남은 시점에 접어들자,

드디어 우리 동네의 전세도 지역의 전체적인 분위기와 비슷하게 전세 매물들이 점차 사라지기 시작했습니다.





그리고 저는 저의 1호기의 전세가 오르지는 않았으나

매물이 많지 않으니 가격이 오를 가능성이 있다고 생각했습니다.

그리고 명절이 지나고, 임차인분께 연락을 드렸습니다.



재계약에 대한 여부가 궁금해서 연락은 드린것이긴 하지만,

목적을 바로 이야기하기보다는 혹시나 수리할 부분이 있으면 최대한 협조를 해드리며

자연스럽게 내가 원하는 방향으로 이야기를 풀어나가는 것이 좋겠다고 생각했습니다.

그래서 먼저 거주하면서 불편한 점이 없으신지 여쭤보았습니다.

그런데 아니나 다를까, 가스렌지에 문제가 있다고 말씀해주셨습니다.

그래서 일단 가스렌지의 교체를 고려하며, 신규로 구매했을때 가스렌지가 얼마 정도 하는지 찾아보았습니다.



그리고 찾아보니 가스렌지 교체 비용은 그렇게 비싸지 않은 수준이었습니다.

대략 10~30만원 정도로 해결할 수 있었고 그래서 교체를 해드리는 것도

제 입장에서는 크게 부담되지 않는다고 생각했습니다.

하지만 그와 반대로 내가 얻을 수도 있는 편익은 +2년의 전세 재계약 연장이었기에

충분히 합리적인 결정이 될 것 같았습니다.

저는 이 시점까지도 전세 재계약에 대한 이야기는 꺼내지 않았습니다.

주변 단지들의 전세매물도 점차 줄어들고 있는 추세였고,

서둘러서 전세계약에 대해 이야기할 필요가 없다고 생각했습니다.

만약 전세 매물이 많아 하루라도 빨리 전세를 정리해야 하는 상황이었다면,

거주자를 설득해 계약 연장을 유도하거나,

전세 금액을 낮춰서 전세를 빼고 역전세로 돌려줘야 할 금액을 마련하는 방법,

내가 가능한 대출 수준을 확인하는 방안 등을 고려했을 것입니다.

이런 상황들을 생각하며 투자는 결국 대응의 영역이라는 것을 또 한번 느꼈습니다.

어쨌든 제 입장에서는 임차인분이 특별한 이유가 없으시다면

그대로 계약을 연장해서 거주하시는 것이 더 나은 선택이라고 판단했고,

그래서 임차인분의 니즈를 먼저 해결해드린 후,

제가 원하는 목적을 제안하는 것이 더 효과적일 것 같아

수리나 교체를 해드리는 방향으로 이야기를 진행하게 되었습니다.



그렇게 교체를 진행하기 전 A/S를 요청했었고

A/S 요청 당일날 기사님이 수리를 해주신 덕분에 48,000원으로 가스렌지 교체를 마쳤습니다.

그리고 A/S가 마친 당일날 전세 재계약에 대한 이야기를 드렸습니다.

사실 이때 전세를 그대로 유지해야 할지, 아니면 전세금을 올려받아야 할지 고민이 되었습니다.

당시 전세 매물이 부족한 상황이었지만, 제가 원하는 증액 수준만큼 전세 실거래는 높게 찍힌 것들이 없었고,



전세금을 올리더라도 시세보다 약간 높은 수준(1천만 원 정도)이었고,

매수 당시에도 임차인분께서 시세보다 높은 전세로 거주 중이셨기에

말을 선뜻 꺼내기가 어려웠습니다.

(그 덕분에 제가 적은 투자금으로 투자를 진행할 수 있었...)

그리고 전세금을 올리겠다고 이야기를 꺼냈다가

자칫 임차인분의 기분을 상하게 하지 않을까 걱정도 되었습니다.

하지만, 이런 상황에서 이야기를 꺼내는 것 역시 투자자로서 해야 할 일이며,

불편한 상황을 마주하고 극복하는 것도 중요한 경험이라고 생각했습니다.

그리고 용기를 내어 천만 원 정도의 증액을 요청드려 보았습니다.

당시 저는 임차인분께서 이 동네에 계속 거주하기를 원하신다고 생각했습니다.

(직장을 이유로 떠나기 어려운 상황이라고 생각함.)

그리고 천만 원 정도 증액을 요청드리는 것이 크게 무리한 요구는 아니라고 여겼습니다.

다른 집을 알아보는 수고로움

+ 이사비용(100만~150만원)

+ 신규 전세계약에 대한 부동산 중개 수수료(100만원)

+ 인터넷이나 기존에 거주하는 것들을 옮겨야 하는 수고스러움을 고려했을때

1000만원 정도는 합리적인 수준이라고 판단을 했습니다.

(지금 돌아보니, 다소 희망회로의 느낌이네요.. ㅎ_ㅎ)

어쨌든 그렇게 말씀을 드리고, 시간이 어느 정도 지난 후 임차인분께서 증액을 해서

신규계약을 하자는 이야기를 주셨습니다.





이번 경험을 하고 나면서 운이 좋았다고 느꼈습니다. 그리고

투자자에게는

사람과의 관계 그리고 불편한 상황에 대처해야하는 능력까지 포함된다고 느꼈습니다.

그리고 이런 경험들이 쌓여가는 과정이 진정한 성장의 과정이라고 생각했습니다.



"한 번의 투자 경험과 네 번의 투자 경험으로 얻는 교훈과 지혜는 차이가 날 수밖에 없다.

경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자."

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