지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 14기 22조 꿀곡우마]

안녕하세요, 꿀곡우마입니다.

지방투자기초반 1주차 강의 후기 작성해 봅니다.

한줄 정리: 찢었다. 그 어떤 강의보다 알찼습니다.

지방광역시와 중소도시를 비교하여 투자 기준을 잡는 법을 알려주신 부분이, 이번 개편된 강의에서 가장 만족스러운 점이었습니다.(그동안 광역시만 다루었습니다.)

B지역(광역시)과 G지역(중소도시)의 입지 평가 요소(인구수, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통)를

명쾌하게 비교해주셨습니다.

중소도시 투자 장단점

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흔히 드는 의문점이 인구수가 줄어드는 이 시점에서, 중소도시에 투자한다? 인 거 같은데요,

맞습니다. 선호도가 있는 핵심 단지가 아니면 매도가 쉽지 않을 거 같습니다. 장단점이 확실하죠.

장점: 수도권보다는 종잣돈이 덜 들어간다.

수도권: 억대 V.S. 중소도시: ~5천

단점: 잘못 판단했다가 본전도 못 찾는다.

수도권처럼 탄탄한 우상향도 아니고, 인구수는 줄어들기 때문에 확실히 선호도가 있는 단지를 잘 찾아야 한다.

하지만 그럼에도 불구하고 지방에 해야하는 이유는?

수도권보다 사이클이 빠르기 때문입니다. 돈을 빨리 모을 수 있다는 뜻이죠.

수도권은 10년 주기라면 중소도시/광역시는 더 빨라 수익도 빨리 낼 수 있습니다.

수도권에 투자할 수 있는 기간을 단축시키는 거죠.

(사실 그냥 돈이 없어서 선택지가 없습니다^^)

기승전'선호도'

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성공적인 투자를 하기 위해서 그동안 정량적인 지표들을 봐왔다면,

현재 시장에서 중요하게 봐야할 거는 조금 더 주관적일 수 있는,

발품으로 체감할 수 있는, '선호도'입니다.

강의를 한 단어로 요약하자면 '선호도'일 정도로 강조하셨습니다.

선호도의 기준은 균질성, 편의시설, 언덕, 학교 등 많지만 결국에는 임장을 통해 직접 확인해 봐야할 거 같습니다.

가격이 다 말해주고 있을 거 같습니다.

가격이 뭔가 잘못됐다? 그때부터 저평가인지 고평가인지 생각할 거 같습니다.

저평가인가 저가치인가? 데이터가 답을 말해준다.

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사실 돈이 없으면 매전갭이 작은 곳에 현혹되기 쉽죠.

하지만 저렴하다고 무조건 잘 산 게 아닙니다. 저평가된 게 아니라 저가치를 매매했다면 후회가 클 거 같습니다.

이러한 현혹에 넘어가지 않기 위해 투자 전 반드시 확인해야 할 데이터 3개가 있다고 생각합니다.

✔️공급물량 확인하기

시, 구 단위로 공급물량을 확인하며 동시에 전입/전출이 많은 상관 지역도 함께 봐줍니다.

또한 실제 투자까지 다짐했다면, 월별로 공급물량을 확인하여 잔금 계약일자 시기를 잘 맞춰줍니다.

제가 임장하는 지역의 공급물량은 23년이 피크였으며 24년에도 상반기에도 조금 있는 편입니다.

때문에 내년에 투자한다면 전세가가 하락할 가능성이 있고, 매매가도 같은 방향으로 움직일 거 같습니다.

하지만 25년부터는 공급이 줄어드는 양상이라, 재계약 연도인 26년에는 이미 물량을 충분히 소화하고

전/매가를 높여 받을 수 있겠다라는 행복회로를 돌릴 수 있을 거 같습니다.

✔️지난 10년간의 매매가 확인

B지역 단지 매매가를 보면 21년 불시장 때 잠깐 가격 상승이 있다가 현 시점을 보면 10년전과 비슷한 가격대를 형성했습니다. 매전갭이 3천 언더라 굉장히 혹할만 하지만,

현 시점과 전고점만을 보고 투자했다가는 계획한대로 가격이 흘러가지 않을 수 있을 거 같습니다.

전고점의 함정에 빠지지 말기.

상승기 시장에 4억까지 찍었다고 하더라도, 지난 10년의 데이터를 함께 보며 해석해야 할 것 같습니다.

✔️해당 지역 선호입지의 구축/신축 가격과 비교평가하기

비선호 지역의 신축 VS 선호 지역의 구축

둘의 가격을 비교하며, 투자하고자 하는 지역의 땅의 가치가 얼마나 있는지를 수치로 확인해 봅니다.

결국에는 가격이 거주민들이 어디를 선호하는지, 그 정답을 말해주니까요.

BM Point

1. 향후 임장할 때 인구수는 찾아보고 움직이기
2. 통계청 통해서 각 구 직종 확인하기
3. 1등 뽑을 때 지난 10년 매매가 확인하기