지기 2기세로 5지게 임장하고 40억벌조 [1주차 강의 후기 작성 이재]

안녕하세요 게리롱님😍

오늘도 역시 정리를 너무 완벽하게..👍👍👍👍👍

떠 먹여 주시는 강의 감사합니다

저는 이번에 B지역은 아니지만 마치 임장을 다녀 온 느낌입니다.

지방 투자는 수도권 투자와 다르게 봐야 한다는 말씀과

판단이 애매한 B을 자세히 설명해 주셔서,

B 지역이 너~~무 궁금하고

‘아~ 이래서 그런 말씀을 하셨구나’ 하는 즐거움을 느껴보고 싶어지네요..😄

저는 이번에도 집 근처를 신청했습니다

너무 추워 지방을 왔다 갔다 하기도 버거운것도 솔직한 마음이지만

실준반때 어려웠던 임보를 다시 완성 해 보려고 합니다.

임장도 매임도 하고 워크인도 해보았는데,

매임만 하면 왜 그렇게 ‘기’가 빨리는지

매임 하고 오는 날이 임장 10시간 한 날 보다 머리가 더 아프고 피곤하더라고요

그래서 이번엔 임보와 매임, 그리고 결론까지 가보려고 합니다

지방 투자의 좋은 점은

▶상승과 하락의 사이클이 짧고 도시별로 개별적으로 움직이고 소액으로 투자가 가능합니다.

▶하락사이클을 맞아 가격이 싸진 것 중 선호도 있는 단지들을 공급물량이 과도하지 않은 도시에서

전세가율 80퍼센트 올라왔을 때 소액의 투자금으로 투자해서 단기보유(2~4년) 후 매도해서 투자금 대비

2배 이상 버는 투자를 할 수 있다는 것입니다.

지방 투자의 중요한 것은

▶인구 수(수요), 인구가 많은 도시일 수록 아파트는 가치가 큼니다

▶지방은 기본적으로 ‘신축’의 선호도가 높은데, 때론 ‘입지’를  선호하는 지역도 있습니다

▶지방은 수요와 공급이 정직한 도시입니다. 수요는 정해져있지만 공급은 변합니다. 공급이 많으면 주변 가격에 

영향을 줍니다.

지방투자의 핵심기준

▶50만 이상으로 인구 규모가 큰 도시로 

▶학군, 환경이 직장, 교통 보다  더 중요하다. 공부를 잘하는 동네, 환경이 쾌적한 동네인 게 더 중요합니다.

▶3년 간 예정된 공급이 많지 않은 도시를 우선적으로 봅니다.

지방투자의 의사결정

▶광역시는 입지와 연식을 함께 고려해야합니다

광역시에서는 입지 좋은 구축까지도 잘 봐야 합니다

(①입지 좋은 신축, ②입지 떨어지는 신축=입지 좋은 구축)

▶중소도시에서는 연식이 중요합니다. 

(①입지 좋은 신축, ②입지 떨어지는 신축,③ 입지 좋은 구축)

광역시 지역분석은 와이파이 전략으로

지역의 위상> 구별 입지와 특징> 생활권 선호도> 내가 투자할 단지

ⓐ지역에 대표(떠오르는것?)ⓑ 지리적 특성 ⓒ인구의 힘 ⓓ투자범위 

ⓐ권역 구분 ⓑ구별 특징 ⓒ입지분석(인구/ 직장/ 학군/ 환경/ 공급/ 교통)

인구 분석의 포인트는 

어디에 젊은 인구가 많이 살고 있을까?/ 사람들이 좋아하는 생활권?

4인 가족이 많이 사는 생활권은 어디일까?/ 왜 거길 살고 싶어하는 걸까?

일단 인구에서 크게 판을 짜놓고 직장, 학군, 환경, 교통을 분석하며 하나씩 확인합니다.

(꼭 이렇게 해 봐야겠습니다..☺️👍)

직장 분석 포인트는

지역 일자리의 위상 /직주근접& 베드타운은 어디인가?

질 좋은 일자리는 어떤 산업이고, 위치는?/ 구매력이 높은 사람들은 어디 사는 걸까?

학군 분석 포인트는

다른 구에 사는 사람들의 학군 수요까지 끌어들이는 진짜 학군지는 어디일까?(가성비 학군지는?)

학원가의 밀집과 학업성취도를 같이 분석합니다

환경 분석 포인트는

대표 상권의 위치?  쾌적한 거주환경을 갖춘 생활권은 어디일까?

사람들이 살고 싶어할 환경은 어느 동네일까?

지방에서는 신축, 특히 신규택지가 최고이지만, 광역시 지역중 사람들이 선호하는 입지라면 

구축이 신규택지보다 선호도가 더 좋을 수도 있습니다.

공급 분석 포인트는

지역내+ 인근 공급이 얼마나 될까? 언제+ 위치+ 몇세대

투자했을 때 역전세 위험이 있을까?

향후 입지순위가 변할 수도 있을까?

공급이 많진 않으나, 사람들이 좋아하는 위치?

입지 좋은 공급으로 전환될 만한 재개발 진행상황

(관리처분 인가+ 착공 및 분양+ 준공= 6년), 구별 전세가 세밀이 지켜봐야합니다.

교통 분석 포인트는

주요 일자리까지 가는데 얼마나 걸릴까?/ 주거지 선택 시 직주근접이 중요할까?

지방 지하철 역세권은 가치가 있을까?/  역세권을 고려해야 할까?

지하철 이용률이 높은 지역들은 역세권에 위치했다는 점이 단지 선호도에 영향을 줄 수 있습니다.

핵심 입지요소는

지방도시는 상품성(신규택지, 신축 대단지)가 입지(일자리, 학군, 위치)보다 더 중요합니다

광역시에서는 입지(일자리, 학군, 위치)가 상품성(신규택지, 신축 대단지)보다 더 선호도가 높습니다.

지방에서 연식 약 20년 차이인 신축보다, 같은 구 또는 옆에 붙어있는 구에 위치한 신축보다 비싼 구축은

‘입지’가 좋은곳입니다.

월간 게리롱이 20권 넘어서면서부터 언제든 3천만원으로 투자할 수 있는 사람이 되었다는 말씀은

언제나 들어도 멋있습니다…👍👍👍👍👍😄

 '명절에 임장하면서 감사해하고 즐겁다고 하신 말씀'

왠지 저도 느껴보고 싶습니다..😎🤔

무언가 열심히 하는 나이는 지났다고 다들 이야기 하지만

여전히 시간이 주는 힘의 즐거움을 느껴보고 싶습니다.

언제든 3천만원으로 투자할 실력이 존경스럽습니다…🙇‍♀️🙇‍♂️

저도 그런 날이 올거라 생각하면서

이번 지투기도 함 달려보겠습니다…🏃‍♂️🏃🏃‍♀️

이번 강의도 역시 최고였습니다 게리롱님🩷💚💙

고기 맛있게 씹어서 먹겠습니다…🍖🍗🍖🍗