2주차 강의 후기

목표를 세우고, 원칙을 세워서 지키고 반복하자!

[1강]

1. 같은 가격일 때는 무조건 입지 좋은 곳  (하락장일 땐 급지 낮은 곳과 큰 곳의 차이 안 나지만 상승장일 땐 입지 좋은 곳과 아닌 곳의 격차가 큼) -> 쭉 리스트 추린 뒤 직장도 고려해서 선택

2. 최고의 선택을 하려고 선택 미루지 말고, 지금 내 상태에서 최선의 선택해서, 거기서 앞으로 갈아타기 하면 됨

-> 지금 집이 '마지막 집'이 아니라 '시작하는 집' 이라는 마음으로!

3. 입지는 어떻게? (입지는 연식의 거품이 빠지고 땅의 가치만 남는 것을 생각할 때. 신축 거품 빠지기 전에 경기도 신축 팔 생각하기)

(1) 같은 예산이면 될 수 있으면 서울. 경기도 중에 서울보다 급지 높은 곳도 있으니 그런 경우는 경기도 선택해도 ok (결론은 입지)

but 서울 동작구 이상의 구축은 평형 차이 나도 땅의 가치 앞섬. 10년 보유했을 때 win!

(2) 직장, 교통, 학군, 환경 (호재는 +alpha 요소)

[2강]

1. 수도권이면 강남 접근성이 가장 중요.(170만 직장인), 강남으로 한 번에 들어가는 노선이 근처에 있는지(2호선 best, 7,9,신분당선도 있음)> 그 다음이 역세권(역에 '얼마나' 가까운지)

지방이면 역세권보다는 학군과 연식이 중요 (직장 근처보다는 사람들이 몰려사는 곳. 직장까지 차로 30분 이내 거리만 되면 사람들이 집 산다)

지방 소도시 보다는 광역시!

2. 입지에서 호재는 +alpha 같은 거임. GTX-A 처럼 이미 실현이 된 것만 가치 판단의 고려 대상이 됨. (적어도 착공 완료). 직장 호재가 교통 호재보다 강력하다 (판교, 마곡지구, 과천지식정보타운)

3. 상급지 20평 vs. 하급지 30평 -> 내가 생활에 필요한 평수 고려 & 20평 괜찮다해도 그 지역 사람들이 선호하는 곳인지 판단

[3강] 학군(강남, 분당), 환경

1. 수도권: 직장, 교통>학군,환경 종합 (편의시설, 아파트 몰린 곳이 좋음 > 연식: 근데 강남 1시간 이내면 90년식도 ok)

지방: 대도시 -> 학군>환경 (택지, 연식, 브랜드 / 편의시설, 아파트 몰린 곳 > 연식)

-> 특히 외곽 신도시 한 번 나갔으면 신축 거품 빠지기 전에 팔고 중심지로 들어와야 함.

2. 입지 좋은 곳 도저히 안 되면 연식이라도!

3. 모르겠으면 뉴타운 위주로 봐보기 -> 그 중에서도 강남에 가까울수록 가치 높음

아무리 주상복합, 저층 사지 말라해도 그걸 뛰어넘는 입지 가치가 있으면 사라!

★ 관점의 전환

① 나만 좋은 아파트 말고, 타인 기준의 눈을 가질 것

② 생활 가능한지 -> 대출 갚고 나서도 생활비 & 저축액 나오는지

☆ 사이트

1. 학급당 학생 수 -> 네이버 부동산

2. 학원 수 -> 호갱 노노

3. 환경 -> 카카오맵 ('백화점' 검색, 대형마트 확인)

[4강]

1. 지방에 공급 물량 적어지면 전세가 오를 거고, 전세가율 오르면 매매전환 수요도 올라 매매가도 오를 거임

지금은 근데 과도한 공급물량으로 가격이 싸져 있는 상태니까 돌격!

2. 광역시 내집마련 불가한 경우 지방 전세 -> 추후 광역시 내집마련 or 광역시에 보유 개념으로 사두기 (전세 끼고)

3. 수도권에서는 이것저것 따지기 싫으면 4급지 구축 정도도 괜찮다 (입지 좋은 곳 기준 구축)

8-9억대면 20평대 2,3급지 같이 보기. 5급지 볼 거면 같은 가격으로 4급지도 고려.

같은 가격이면 웬만하면 경기도 신축 보단 서울 구축이 낫다

[5강]

1. 같은 예산 내 선정(소거) 순서: 강남 접근성->전고점 대비 15-20% 이상 떨어진 거 -> 학군, 환경

헷갈릴 때는 마지막으로 전고점 절댓값 비교(성적표) & 직장이랑 너무 먼데를 굳이 할 필요도 없다

2. 경기도 30평대 전고점 대비 30% 하락시점임 -> 지금 사도 다음 하락장 대비 허리 이항리 거니까 지금 싸다는 뜻

but 평촌(안양) 이하 경기도는 연식이 압도적으로 좋은 거 아니면 서울 추천 -> 안양은 거의 실패 안 한다고 함

3. 지금은 깎을 수 있는 시장이므로 "예산 + 5천까지" 가격대 생각하기

[6강]

1. 작은 돌 (+alpha): 외곽보다 중심, 로얄동/로얄층, 좋은 view

2. 네이버 부동산 호가 & 호갱노노실거래가 알람 해두고 비교해서 호가보다 싸게 사자

3. 목표와 원칙을 세우자! 앞에서 입지 보는 방법이라던가, 소거 순서라던가!

최악이 어딘지 알고 뺄 줄 알기 (가치) & 오를지 내릴지를 고민해서 선택하는 게 아니라 두 개 중에 고민 중이면 더 싼 곳으로! (가격)

4. 계약 시 가격 한 번 깎고 -> 한 번 더 깎아보기 (근데 여기서 3번째 깎으면 사장님 기분 상할 수 있음)

매물 임장 가서 꼼꼼히 확인하기 (커튼, 화장실 변기, 샤워기, 수돗물, 보일러 곰팡이, 싱크대 & 싱크대 밑 선반-물 새는 거, 서랍장) -> 협상의 요소들이 됨