[진심을담아서] 네이버 부동산에 나와있는 가격 그대로 1원도 깎지않고 매수했습니다.

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

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최근 1원도 깎지 않고 신축 30평대를

투자하게 되었습니다.

(로얄동,층이긴 했으나 1~3층/탑층 제외 후

최저가도 아니었습니다.)​

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실거주자 중심으로 매수세가 생긴 지역에서

투자자들이 조금씩 몰린 지역에서

아직 투자자 열기가 닿지 않은

그런 단지에 투자하게 되었는데요.

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투자자가 많지도 않았지만

이 단지에 어떻게 확신을 가졌고,

왜 1원도 깎지 않았는지를 적어보겠습니다.

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학교 담당 스승님으로

항상 많은 가르침 주시는

라즈베리 튜터님과

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40분 남짓한 매물코칭 동안

엄청난 인사이트를 나눠주신

주우이 멘토님께

먼저 감사드린다는 말을 전합니다 🙂

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항상 힘이 되어주는

월부학교 8반 감사합니다 :)

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아침, 점심, 저녁 임장으로

확인한 단지의 가치

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제가 이 단지를 살펴본 것은

첫번째, 분위기 임장 때 밤 시간을 통해서

두번째, 단지 임장 때 점심 시간을 통해서

세번째, 매물 임장 때 아침 시간을 통해서​

이렇게 3번입니다.

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분위기 임장을 할 땐,

비교적 앞서서 자리한 단지들에 비해

동떨어진 느낌이라

위치가 아쉽다는 생각을 했고,

​

단지 임장 때는

단지 내 곳곳에 자리한 어린이집과 키즈시설

그리고 학부모들의 분주한 모습으로

가치가 충분히 있다는 생각이 들었고

​

매물 임장을 할 때는

아침부터 쉬지 않고 돌아다니는

단지 내 유치원 차량,

초등학생 아이들이 소풍을 준비하는 모습,​

학부모들이 삼삼오오 모여서 카페로 가거나

커피를 픽업해가는 젊은 부부들,

이런 모습을 확인했습니다.

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다른 시간마다 인근 지역과 함께

발로 밟아 나가니

부정적인 선입견이 긍정적인 확신으로

불확실한 모습이 입체적인 모습으로​

그렇게 다가왔습니다.

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‘아 여기 정말 살기 좋다’

​

‘내가 이 지역에서 일을 한다면

충분히 살만한 가치가 있다’

​

라는 생각이 들었습니다.

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1원도 깎지 않은 이유​

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제가 네이버 부동산에서 나온 가격

그대로 매수한 이유는

깎이지 않은 이유와 깎지 않아도 되는 이유

때문이었습니다.

​

#깎이지 않은 이유

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같은 3억이어도 지역에 따라​

협상이 되는 3억이 있는 반면에​

협상이 되기 힘든 3억이 있습니다.

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이런 분위기는 현장에 있으면

가장 잘 느낄 수 있지만,​

그렇지 못하는 상황이라면

전화임장을 하루에 수십통씩 하면​

느낄 수 있습니다.

​

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제가 올해 초에 투자를 했을 때는​

이미 1억 2천만원을 손해보는 매도인에게​

1천만원을 추가 네고할 수 있었는데요.

​

물론 지역이 아예 다르지만​

몇 개월만에 1천만원은 고사하고​

'몇 백만원도 협상하기 힘든 시장이 되었구나'​

라는 것을 느끼고 있습니다.

​

투자자는 아직 본격적으로

진입하지 않았지만,​

실거주 매수세가 살아나서

급한매물이 사라지는 시점으로​

협상의 폭이 점점 줄어드는 시장이었습니다.

​

그러던 중 세가 비교적 높게 껴있었으나

매매가가 일단 저렴한 구간이었고​

동호수는 단지 내에서 가장 좋은

매물을 찾게 되었습니다.

​

그리고 과거에 다른 매수 후보자가

500만원 협상을 시도했다가​

물건을 거둬들였던 히스토리까지 들으니​

'1~200만원이라도 깎으면 다행이겠다'​

라고 생각하고 있었습니다.

​

#깎지 않은 이유​

​

그리고 등본을 들여다봤습니다.

​

근저당 n억이 있었는데,

현재 세입자의 전세보증금을 더할 시

현재 매도가를 훌쩍 넘는 금액이었습니다.

​

집주인이 하락장 기조가 짙어질까봐

주택담보대출을 실행하셨던 것입니다.

​

그리고 매도인은

그 대출금액을 이자만 내면서​

한푼도 안 쓰고 있었고

바로 근저당 말소 신청이 가능하다고

하시더라구요.​

​

그러나 그건 매도인의 상황이고

저는 그 매도인의 말이 사실인지 아닌지를​

판단할 수 있는 근거가 없었고

매도인과 부동산 사장님이

요구하는 가계약금 5백만원은

제게는 너무나 큰 금액이었습니다.

​

조금 깎고 500만원 가계약금을 줄 바엔,​

아예 깎지 않고 시원하게 매수하면서​

가계약금을 100만원 이내로 주고​

마음 편하게 리스크를 헷지하는 게

더 좋다고 생각했습니다.​​

​

​

"특약 사항으로 xx월xx일까지

근저당 말소되지 않으면

이 계약은 무효가 되며

배액 배상이 진행된다"

​

라는 특약을 넣어서 진행할 수 있지만

​

부동산 계약은 사람이 하는 특성이 있는지라​

배액 배상도 항상 특약 문구처럼

진행되지 않습니다.

​

그렇기에 제게는 5백만원이 리스크나

정신적 에너지 소모 관점에서

많이 무겁다고 생각했습니다.​​

​

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매물문의, 매물코칭

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월부학교에서는 담당 튜터님께

매물문의를 받고 컨펌 된다면

정식으로 매물코칭을 신청해서

담당 튜터/멘토님 외

다른 분께 코칭을 받을 수 있습니다.

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저는 담당 튜터님이신

라즈베리 튜터님께 매수 컨펌 받은 후,​

주우이 멘토님께 추가로 매물 검토를

받을 수 있었습니다.

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두 거인의 인사이트를 통해서​

저평가라고 판단한 이유와 생각을​

튜터, 멘토님과 한글자 한글자

비교해 볼 수 있었고

​

제가 놓쳤던 지역 전체에서의 시장흐름도​

같이 체크받을 수 있었습니다.

​

결론적으로는

이 물건을 현재 가격 그대로 매수해도

충분히 좋다고 말씀주셨습니다.

​

그리고 이 물건의 가장 큰 함정,​

‘과한 근저당’에 대해서도​

주우이 멘토님께서는

제가 생각한 시나리오 대로 하되

​

‘혹시라도’ 2~300만원이 깎인다면

500만원 가계약금을 넣는 것도​

충분히 좋다고 말씀해주셨습니다.

​

그리고 마지막으로

주우이 멘토님 조언에 따라서​

근처 단지 모든 부동산에

바로 돈을 넣겠다는 뉘양스로​

전화를 돌리며 마지막으로

놓친 물건은 없는지 체크했습니다.

​

투자를 염두한 단지 뿐만 아니라,​

그 근처 단지 부동산,

나아가서 아예 다른 지역인데도​

그 지역 물건을 보유한 부동산까지

전화를 해봤습니다.​

(사실 현장에서 더 봤어야했는데,

시간이 너무 부족했습니다 ㅠ​

저의 반성할 점이네요…)

​

가격적으로는

매력적인 장부물건을 브리핑 받기도 했고,

​

이미 본 다른 매물을 더 깎아주겠다는

부사님도 계셨지만

​

동호수, 가격, 세입자 상황 등을

종합적으로 따져봤을 때

제 물건이 조금 더, 혹은 훨씬 낫다는

생각이 들었습니다.

​

매수 의사가 확실해졌고​

협상을 시도했습니다.

​

역시나 물건에 대한 애착이 큰 매도인은​

1원도 깎고 싶어하지 않았습니다.

​

분양권부터 보유한 사람답게​

자신의 물건이 로얄동/호수에

단지 내 최저가 수준임을 알고 있었고 ​

이 가격 아니면 버틴다는 마음이 강하더라구요.

​

저는 관계가 틀어질 바에​

몇 백보다 훨씬 소중한 리스크를 위해서

1원도 안 깎을테니 계약금은

100만원으로 제안했고

그 제안은 분위기 좋게 수락해주셨습니다.

​

근저당 말소도 순조롭게 되었고,​

그리고 계약일과 잔금일을 같은 날에 진행해서​

최대한 속전속결로 진행하였습니다.

​

그리고 부동산 가격은

1원도 깎지 않고 진행했지만 법무사 비용은

법무통, 부동산 사장님, 동료님 등을 통해

최대한 수소문하고 집요하게 협상하거나

혹은 낮은 자세로 불쌍하게 부탁드리면서,

​

최초에 제안받은 법무사비용에서

30만원을 깎고 진행할 수 있었습니다.

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투자에 적극 참고한 것과

그렇지 않은 것

제가 이 지역을 투자할 때​

적극적으로 참고한 것은

​

- 지역적인 위상​

- 지역 내에서 생활권이 가진 위상​

- 단지가 주는 느낌 ​

- 현재의 가격 수준​

​

이었습니다.

​

반대로 참고는 하되,

크게 고려하지 않은 것은​

전고점과 다른 지역과

그래프를 붙이는 것입니다.​

​

지방은 지난 2~3년 하나의 시장처럼

같이 오르고 같이 떨어졌지만​

큰 시계열 속에서 보면

지역별로 각각 다른 시장이었습니다.

​

또한 지난 2,3년 안에서도

시장, 나아가 단지 별로 분석한다면​

조금씩 다른 상승/하락 특징이 있었습니다.

​

그렇기에 전고점을 비교하고

다른 지역과 가격을 붙이는 것은​

참고 정도만 했고

​

- 이 지역과 다른 지역과의 현재 가격 수준

- 손품으로 파악한 이 지역의 위상

- 발품으로 느낀 현장 분위기​-

​

이것들을 중심으로 의사결정을 내렸습니다.

​

그리고 지난학기 몽부내 튜터님 강의와

이번에 라즈베리 튜터님께서 배운​

‘상식적으로 봐도 저렴한가’​

이 부분도 의사결정에 도움 되었습니다.

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인구 100만이 훌쩍넘는 도시에서​

소득 수준도 뛰어난 사람들이 사는​

신축 30평대가 이 가격대라는 게

합리적이지 않다는생각이 들었습니다.

​

그리고 한 가지 더,​

저는 이번 물건이 근저당까지 있는

특수한 물건이었기에

​

가격이 충분히 저렴하다면​

협상의 대상은 가격이 아니라

리스크일 수도 있다는 생각이 들었습니다.​

​

이번 가계약금 100만원은

근저당에 대한 리스크 대비와 더불어

팔지말지 갈팡질팡 하는 매도인에게서​

빠른 잔금일을 통해서

얼른 소유권 이전을 마치고 싶은​

제 마음이 담긴 협상 금액이었습니다.

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비정상적인 삶

그리고 비슷한 프로세스​

​

지난 2주 동안

8월 원씽인 실전투자를 위해서

​

비행기 티켓을 6번 끊고

(왕복 티켓 포함)

​

KTX를 6번타고

​

숙박은 최대한 저렴한 곳에서

4박을 했습니다.​

​

교통비 숙박비만 해도

50만원 정도 들었고,​

현장에서 발생한 밥값 등을

포함하면 그 이상이었습니다.

​

2주 동안 임장비용이 50만원이라니

투자자의 삶을 모르는 사람이 보기엔​

정말 극히 비정상적인 지출과

생활패턴이었습니다.

​

그럼에도 이번 의사 결정이​

투자금 임장비용 그 곱절을 벌어다

줄 것을 믿고 있습니다.

​

그렇기 때문에

임장비용에 아까워 하지않고​

종자돈을 조금 덜 모으더라도​

계속 돌아다니길 잘했다는 생각이 듭니다.

운이 좋았던 이번 투자도​

첫 투자와 아주 비슷한 패턴으로​

의사결정을 진행했습니다.

​

첫 투자와 달라진 점이 있다면​

점점 짙어지는 저평가에 대한 확신입니다.​

​

아는 지역이 더 많아지고,​

튜터님과의 생각을 비교하고​

자주 틀리기도 하면서​

생각을 교정해나가고 있습니다.

​

그리고 이번에도 첫 투자 때처럼​

2일 가량을 투자후보 단지를 포함한

주변 지역을 모두 걸어보면서​

가치를 발에다 욱여 넣었습니다.

​

저 역시도 비교평가는 어렵고 의사결정 시엔

많은 검증과 생각을 필요로 하지만

​

비교할 수 있는 지역들이

많이 생기기 시작하면서

​

한달 동안 투자할 수 있는

여러 지역을 돌아다니면서​

​

여러 단지들 간 비교와 함께​

현장에서 계속 분위기를 살피니​

제 투자에 대한 확신이 첫 투자보다

더 확실하다는 생각이 들었습니다.

/

감사합니다​

​

이번 물건을 결정할 때​

여러 관점에서 실질적인 조언 주시고

멘탈이나 건강 등 세심하게 신경써주신

​

정말 닮고 싶은 라즈베리 튜터님

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/

​

물건의 장단점에 대해서

엄청난 인사이트로 나눠주시고​

계속 질문하라고 배려해주신

​

주우이 멘토님

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/

​

그리고 월부학교 8반 투자에 진심인 반원들과

언제나 따뜻하게 응원해주는 블로그TF,

그리고 뛰어난 동료분들

​

자극 받고 성장할 수 있는 환경이

9할 이상이었다고 생각합니다.

​

무엇보다도 이해하기 힘든 삶을​

이해해주기 위해 노력해주고​

부족했을 생활비에서도

더더 아껴서 종잣돈 모아준 아내와

​

힘든 상황에서 고생하고 있는

우리 부모님과 장모님

​

특히 감사합니다.

​

종자돈 열심히 모아

다음 투자 경험담으로 뵙겠습니다 :)