[샤샤와함께] 임장보고서 1등 뽑는 방법 2 (수익률 계산법)

안녕하세요.

글쓰는 투자자 샤샤와함께 입니다.

투자할 물건 1등을 뽑는 다는 것은

여러 단계를 거친 사고가 필요한데요.

결국엔 이 사고방식의 틀을

나름대로 정비해나가는 것이

독립된 투자자로 가는 길에서

가장 중요하다고 생각합니다.

저는 다음과 같은 흐름으로

투자 결정을 위한

1등을 선정합니다.

1단계 : 저평가 되었는가?

2단계 : 수익률이 좋은가?

3단계 : 리스크 대비가 되는가?

지난 번 칼럼에서는 1단계,

즉, 비교평가의 기본은 무엇이고

저평가를 알기 위한

비교평가 방법에 대해 말씀드렸어요.

임장보고서 1등 뽑는 방법1 (저평가 판단법)

오늘은 지난 번에 이어서

임장보고서 1등 뽑는 방법 2탄!

수익률 계산에 대해

알려드리려고 합니다.

수익률이란?

-내 돈 얼마 넣고 얼마 벌 것인가-

열반스쿨 기초반에서는

아파트 수익률 보고서를 작성해보면서

'좋은 아파트'를 '비싸게' 사는 것이 아닌

'썩 괜찮은 아파트'를 '저렴한 가격'사는 것이

훨씬 중요하다는 것을 배우게 됩니다.

수익률 =

수익/투자금*100

예를 들어

1억 투자금을 들여

2억 버는 경우, 수익률은

2억/1억*100= 200%

하지만 5천만원 투자금으로

2억 버는 경우, 수익률은

2억/5000*100 = 400%

이렇게 적은 투자금으로

최대의 수익을 낼 수 있다면

수익률이 두 배 이상

높아지는 것을 볼 수 있습니다.

여기에 절대 잃지 않는 투자를 위한

'원금 보존' 원칙까지 더해보면

투자금이 적을 수록

원금을 보존할 가능성도

더 높아집니다.

왜일까요?

투자금이 적다는 것은

'매매가와 전세가 차이가 적다'

즉, 전세가율이 높다는 의미이고

그럴 경우 전세가격이

투자시점 매수가격을 넘는 시점이

빨리 오게 됩니다.

그럼 초기에 넣은 투자금 회수가

오래 걸리지 않겠죠?

그래서 우리는

1. 저평가 된 물건 중

2. 투자금은 적게 들이고

3. 수익은 높게 낼 수 있는

투자대상을 찾아야 합니다.

미래를 예측하지 말라는데,

얼마나 오를지 어떻게 아나요?

많은 분들이 '수익'을 예상할 때

'얼마나 오를지' 알아야 하니

미래를 예측해야 한다고 생각합니다.

하지만 월부에서는 철저히

현재 가격을 기준으로 판단하는 법을

알려드리고 있습니다.

미래의 가격은 우리가

알수 없는 영역이기 때문입니다.

따라서 수익을 예상할 때는

앞으로 얼마나 오를지가 아니라

현재 얼마나 싼지에 집중해야 합니다.

너무 중요해서

한 번 더 강조합니다.

앞으로 얼마나 오를지가 아니라

지금 얼마나 싼지 입니다.

당신이 뽑은 그 단지,

지금 얼마나 싼가요?

지금 내가 뽑은 단지가

'얼마나 싼지' 알려면

비슷한 입지와 비슷한 상품이지만

가격이 더 비싼 단지를

알고 있어야 비교할 수 있습니다.

반대로

비슷한 입지, 비슷한 상품인데

가격이 더 싼 단지가 있거나

가격이 비슷하다면

'가격이 싸지 않거나'

'적정 가격'이라고도

판단해볼 수 있습니다.

비교 단지가 적합한지

알 수 있는 두 가지 질문

1. 비슷한 입지인가?

직장/교통/학군/환경

(지방: 인구/직장/학군/환경)

2. 비슷한 상품인가?

연식/평형

이 두 가지가 비슷하다면

가격 차이를 살펴보자!

보다 알기 쉽게

예시를 들어보겠습니다.

제가 처음 투자한 아파트는

경기도에 위치하고 있는데요.

당시 제 앞마당이었던 서울 00구

경기도 00시를 비교했을 때

입지가 엇비슷했습니다.

비슷한 입지인가? YES!

그리고 두 단지는

연식도 90년대 후반,

평형도 전용 59로 비슷했어요.

비슷한 상품인가? YES!

하지만 가격차이는

서울 00구 A아파트 5억 초반

경기도 00시 B아파트 3억 초반

약 2억 정도

가격 차이가 나는 상황이었습니다.

비슷한 입지의 비슷한 상품인데

가격 차이가 2억이 나네요.

"지금은 3억이지만

못해도 4억 중반은

되야 하는 입지가 아닐까?"

이렇게 바로 그 시점에서도

가격이 얼만큼 싼지 알 수 있어요.

저는 예상 수익이

약 1.5억 정도 될 것이라는 걸

알고 투자를 진행했습니다.

실제로 이 단지는 6억까지 갔다가

시장이 좋지 않은 지금도 4억 중반의

가격을 형성하고 있습니다.

이렇게 앞으로 얼마나 오를지

예측하는 것이 아니라

현재 '얼마 정도'

저렴한 상태라는 것을

알아채야 합니다.

그리고 혹시, 눈치 채셨나요?

이렇게 입지/상품은 같은데

가격은 다른 단지를 찾는 것은

앞서 저평가 판단법 중

'입지고정법'에 해당됩니다.

그래서 저평가 판단법은

조금 어렵게 느껴지더라도

두 가지 모두 할 줄 아셔야 해요.

그러기 위해서는

다양한 입지의 다양한 연식의

단지를 많이 알수록

맞는 단지 찾기가 수월해지겠죠?

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오늘은 임장보고서 1등 뽑는 방법,

두 번째 시간으로 '수익률'에 대해

알아봤습니다.

임장보고서 1등 뽑기

'수익률' 정리

수익률은

'내 돈 얼마 넣어서

얼마 버는지'

수익률은 미래를 예측하는 것이 아니라

현재 비슷한 입지&상품 중

가격이 '얼마나 저렴한지'를 파악하여

예상해볼 수 있다.

투자는 결국 수익률 게임

같은 조건&투자금이라면

수익률이 좋은 물건을 선택한다.

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1등 뽑기 시리즈 칼럼은

한번 쓱 읽고 이해하고

바로 실천할 수 있는 내용은 아니에요.

하지만 잊지 않게 적어두시고

노트북에 붙여두시고

임보 결론 지을 때마다 참고하시면

막막했던 1등 뽑기에 대해

조금씩 머릿속에 익혀가실 수

있을 거라고 확신합니다 : )

그럼 다음 편에서는

리스크에 대해 다뤄보겠습니다.

또 만나요 ^^

우리의 목적은

좋은 자산을 찾는 것이 아니라

성공적인 매입을 하는 것이다.

따라서 어떤 자산을 사느냐가

중요한 것이 아니라

그 자산에 얼마를 지불하느냐가

중요하다.

투자에 대한 생각 / 하워드 막스