[실준반65기 31조 해피아티]2주차 강의 후기

코크드림님의 강의를 한마디로 얘기하자면 

언니가 동생한테 꿀팁 알려주는 시간 같았어요.

너무 진솔하게 정감가게 얘기해주셔서 어떨 땐 웃고 마지막에는 코가 찡~했답니다.

초보 투자자에게 마음의 부담을 덜어주고자 하는 마음, 격려해 주는 마음이 느껴졌습니다.

인테리어는 넘 재미있었습니다. 기본 정보를 알고 있으니 큰 무기를 가진 기분입니다.

좋은 강의 감사합니다.

<깨달은 점>

1.내게 맞는 임장지 선정법:투자자로 실력을 쌓기 위해 필요한 과정

1단계(앞마당 3개이하):마침표 찍어 보기, 임장 자주 갈 수 있는 지역 선정

2단계(앞마당 4~6개):수평적 비교, 급자나 인구규모가 비슷한 지역(연식, 평형 동일하게, 그 전에 얼마까지 올랐나 보기)

3단계(앞마당 7개 이상):수직적 비교, 기존 앞마당과 연결성을 갖는 (상, 하급지) 지역

1단계: 자주 갈 수 있는 지역으로 임보 완료 경험, 임장 용이, 익숙한 지역이라 부담이 적다.

투자자의 시선으로 지역의 가치와 가격을 아는 것!

2단계:비슷한 가치, 조건을 갖춘 지역 간의 비교, 저평가 판단.

수도권은 1~5군으로 나뉘고 지방은 인구 규모로 광역시, 중소도시를 구분한다.

지방은 인구수가 가치이자 수요이다. 지방은 공급량과 연관성이 높아 공급량에 따라 지역의 가치 대비

저평가 되는 시점이 매수 기회이다.

3단계:기존 앞마당과 수직적 비교 가능한 지역, 같은 라인 비교하면 수월하다.

가치가 높고 전고점 대비 하락률 높은 곳.

지역 내 최소2개구 보고 다른 지역으로 넘어가기

1등 지역: 지역의 선호도 파악, 가격 상한선 기준을 알아야 한다.

가성비 지역:전세가율 70%이상 지역 주에 평단가 높은 순

임장지 3개월 정도 미리 계획하자.

2.자산가치를 키울 수 있는 투자 선정하는 법

다수의 사람들이 집을 살 때 우선순위로 여기는 핵심요소를 몇개나 가지고 있는가? 지역따라 선호요소가 다른다.

입지:직장, 교통, 학군, 환경

상품:신축, 1군 브랜드, 대단지,?

다수가 좋아하는 아파트 요소를 알고 집을 매수해야 더 큰 자산으로 돌아온다.

수도권: 직장, 교통이 중요, 연식보다 입지(직장, 교통)중요

광역시: 1등 학군, 연식보다 입지(학군)중요

중소도시:환경이 중요, 입지보다 연식이 중요

환경은 편의시설, 택지규모, 균질성, 커뮤니티

땅의 가치가 낮은 곳은 연식이 중요

비슷한 아파트 가격, 투자금→전고점 대비 하락률 보기

광역시1, 입지 좋은 신축 2, 입지 좋은 구축 3, 입지 않좋은 신축

중소도시1, 입지 좋은 신축 2, 입지 안좋은 신축 3,입지 좋은 구축

사지 말아야 할 저가치

수도권은 경기 최외곽 선호도 떨어지는 구축 아파트(금촌동, 탄현동, 평택 이충동, 경기 파주, 고양 일산)

지방은 지역 내 선호도 떨어지는 구축 아파트, 21년 이전 전고점보다 오르지 못한 그래프.

시세조사하며 시세높은 군, 비선호 요소 파악

투자금 단지와 투자 불가 단지를 단임 전에 파악해서 단임하기

저평가: 매매가가 가치 대비 싼 것

수익석:적은 투자금

리스크:감당가능한가: 매매가의 30% 마련 가능한가?2년 뒤 역전세 대응 가능한가?

투자 기준에 부합하는 후보 단지 선정

그 중에 임장 때 파악한 선호도 높은 단지부터 집중 매물 확인

비슷한 투자금이라면 입지, 연식 좋은 것을 선택하지만 투자금이 부족할 때는 내가 살 수 있는 것 중에 

최선의 투자 실행한다.

비교평가-가치평가-가격비교-투자금비교-전고점하락률비교

전고점이 어떤 상태가 찍혔나 확인.

협상력을 키우기 위해 알아야 할 것

시장분위기: 보합, 하락장일 때 매수자 우위 시장, 적극적 협상 시도

물건 상황: 협상에 용이한 물건인가?매도자가 원하는 것, 내가 줄 수 있는 것, 얻을 수 있는 것 무엇?

내 상황:여러개의 협상 물건을 동시 협상 진행하여 더 좋은 협상 가능.

무리한 협상은 기회를 놓친다. 매도자가 현장에서 가격을 올려도 올린 가격이 싸다면 매수 할 수 있어야 한다.

3. 투자의 완성, 전세 셋팅과 인테리어 실전

전세셋팅에 필요한 조건을 사전에 협의해서 리스크를 줄 일 수 있음, 전세 못 맞출 경우 추가 비용 발생.

매물에 따른 전세 셋팅 유형

임차인 승계: 수요의 한계로 타매물 대비 가격 저렴, 시세보다 낮은 보증금이면 투자금 더 소요

만기일 언제인지, 계약 갱신 사용했는지, 만기 후 추가 2년 더 보유할 지, 확약서

투자금은 있지만 잔금여력이 안되는 경우 투자금이 더 들더라도 잔금리스크 줄이는 세낀 물건 선택

주인전세: 시세보다 높은 전세 가능, 매매가 조정 어려움

전세 매물이 쌓이고 전세 가격이 하락하는 시간 주인전세 선택

신규 임차인:시세대로 전세가 설정, 매매 잔금 리스크 있음

전세셋팅:전세가, 수리범위 결정(단지 내 비교, 전세호가 확인, 전세 실거래가 확인, 주변단지비교)

세입자 양해 구하기

부동산에 기한 정해주기

전세 홍보:주변 부동산 리스트 업, 문자 홍보

내 물건 경쟁력 파악, 우선 순위 안 되는 이유 파악

기간별 대응:기간별 대응 및 잔금 계획은 투자 결정하기전에 반드시 선행

전세 셋팅 성, 비수기 알기

평형, 구조별 선호 수요층, 입지우선순위 알기

전세자금대출 이용유무 확인까지 계속 세입자 구하기,

전세계약금 10% 받기

인테리어를 알아야 하는 이유

1단계: 매임 시 수리여부, 수리비용 실투자금 계산

2단계:1등 뽑기 시 수리여부에 따른 적정 가격 차이 파악, 더 좋은 물건 선정

3딘계:매물협상 시 내부 상태에 따른 가격 협상 가능, 더 싸게 매수

4단계:매수 후 인테리어 진행 시 결과물은 좋고 수리비는 낮출 수 있다.

임대 줄 건데 인테리어 해야 하는 이유

투자금 최소화, 수리비 이상의 전세가 상향

경쟁력 강화, 전세셋팅 매도 시 1순위, 역전세 재계약할 때도 중요

관리용이:노후화로 인한 잔공자, 누수예방

가치있는 자산을 장기 보수하기 위한 선택이 아닌 필수!

수리비용 암기하기

수리비용 큰 항목 중심을 확인

샷시 교체 여부, 공포의 체리색, Ubr욕실, 씽크대, 누수

매물임장에 따른 수리여부, 수리범위 판단하는 법

단지년식(90년대 샷시 올수리, 2000년대 올수리, 2010년 일부수리) 지방이면 샷시하지 마라

물건상태(수리를 언제했는지, 어디까지 했는지)

경쟁전세매물(다른 전세 물건 비교해보기)

1등 뽑기

내부상태의 약점을 파악하고 부수비용 알면 추가 협상 시도

매임 후 가격협상되면 1번 더 가서 보자.  공간별 더 자세히 체크하기 

“수리해야 해서 사진 좀 찍을 께요.”

“수리햐야 해서 비용드니 가격조정 좀 해주세요.”

선잔금-후입주

신혼부부, 분가하는 사람들은 입주 조정하기 좋다.

인테리어 전 과정

공사범위 정하기(경쟁전세매물확인), 컨셉결정(심플, 무채색, 관리용이하게), 견적받기(10개 업체 견적받기, 단지 낸 업체, 월부동료 추천, 네이버 타일보수 검색), 업체선정(주택가격 높은 지역 견적 높다, 업체 사장님이 직접 시공하는 공정이 있는지 확인, 책임감 있고 소통되는 업체 선정, 하자보수 10% 미리 얘기), 공사(작업현장 매일 나가기)

임계점 돌파

비효율적인 구간을 버텨야 한다.(보통2~3년 소요)

성공은 선불이다. 

왜 투자공부를 시작하게 됐는지 스스로 물어보고 대안이 없다면 그냥 해라.

롤모델 정하고 조모임하기

혼자가면 멈추지만 함께 가면 빨리 멀리 간다.

<적용할 점>

1. 3개월 임장스케줄 짜기
2. 인테리어 비용 외우기
3. 투자가능단지와 불가단지 구분하여 담임하기