2주차 자음과모음님 강의 정리

<입지 결정요소>

1. 일자리(직장)

   -3대 업무지구: 강남, 광화문,여의도

2. 교통

   - 강남접근이 1시간이내인가? door to door기준

   - 역세권인가? 도보15분이내까지 괜찮음.

   - 서울 하루 대중교통 이용건수 930건

   - 2호선: 성동구 광진구, 송파구

   - 9호선: 강동구 고덕까지 연장 호재있음

   -신분당선: 수지 분당

    

3. 학군

   - 국가 학업성취도 평가 85%이상인 곳(아실접속-학군탭-지역별 평균 보면됨)

     - 전체학군우수: 강남구,서초구,분당,수지(가성비)

     - 상위학군우수: 강남,서초,분당,양천구,수지,영통,평촌,송도

   - 초중고/학원가 몰려있는 곳이 좋음

     - 학원가에 상가 잘되어있나 보기 1층 패스트푸드 2~5층학원 6층 스터디카페 good

        게임방이나 모텔 bad

     - how?

     - 학급당 학생수 체크: 네이버부동산-학군-배정단지-학년별학급수,학생수

     - 학원가 체크: 호갱노노- 학원가 누르면 나옴 

   → 직장/교통/학군의 교집합을 찾아라!

4. 환경

   - 편의시설

     백화점,대형마트,스타벅스 단지기준 1km이내 개수 평가

   - 균질성

     나홀로아파트 별로. 아파트 몰린 뉴타운,택지,신도시 good

   -how?

     카카오맵-강남구 백화점 검색

                   - 주변- 대형마트 눌러보기(롯데마트,이마트,홈플러스// 아울렛은 제외)

    

   >>결론: 수도권은 직장,교통 먼저보고 그다음 학군, 그다음 환경순

    

   300세대 이상아파트로 보고, 

   1) 강남접근이 얼마나 좋은가

   2) 환경이 얼마나 좋은가

   3)연식이 좋은가

    

   <내집 스스로 결정하는 4단계>

   1. 에산에 맞는 단지를 리스트업

   2. 교통을 기준으로 소거한다

   3. 추려진 단지의 환경/학교 고려 선호도 파악

   4. 싼지 비싼지 가격확인 - 전고점 대비 하락률 확인

        - 전고점 대비 90%이상 회복한 단지는 제외하기. 싼것중에 더 좋은거 가져가야함

        - 전고점대비 15~20%하락일때 매수

    

   [9억대 예산단지]

   - 송파 거여1단지 추천: 낡긴함, 오를때 파급력크고, 근처 재개발중 새아파트 들어오면 오를듯.

   - 강동 암사동 삼성광나루 아파트 추천: 강남역33분, 암사역 도보8분, 선사초배정

   - 송파 오금동 송파두산위브: 좀 외지긴했지만 연식이 좋음, 아이키우기는 애매, 학원가 별로 없음

      > 지역내 외곽보다 아파트가 더 몰려있는 곳을 선택하는게 거주만족도 좋음

    

    

   <이 외에 부가적으로 확인할 것, 작은 돌맹이>

   - 로얄동: 입구동, 도로소음없는 동, 학교가까운 동

   - 로얄층: 보통 전체층에서 ⅔층이 좋음. 10~15층라인. 2~3층이 제일 별로, 탑층은 결로가 많아 지붕이 있는지 꼭 확인 하기

   - 좋은 뷰: 옆동이 가로막지 않는 뷰, 강/공원뷰 추천

   - 끝라인 아닌 중심라인 1~6호 중 2~5호 선호

    

   < To Do LIST>

   1. 예산단지 리스트업

   2. 단지 비교표 작성 - 교통/학군/환경 비교

   3. 네이버부동산: 호가 알림용 켜놓기

       호갱노노: 실거래 알림용

        목표: 호가알림에 속지말고, 실거래가에 사거나, 그보다 더 싸게사기

   4. 주1회 시세를 보면서 싸게 나온 물건들은 부동산 방문, 실제 물건보기

      tip) 가격협상시 1차 다운됐다면 2차 한번 더 푸시해보기.