[SG데미안] 월부챌린지 9회 진행중 : 1월 9일차 #9 칼럼필사 [지금 집사면 떨어지지 않을까요..?" 2025년 집값은 이렇게 됩니다

출처 : https://cafe.naver.com/wecando7/11344148

서울 거래량 감소,

지금 집사면 꼭지 잡는 거 아닐까요

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다.

전국 아파트 4주연속하락, 서울 거래량 감소,

한국부동산원의 최근 통계자료로

12월 둘째 주 기준으로 수도권 아파트 값이

2024.5월이후 30주만에 상승을 멈추었다고 발표했습니다

또한 서울을 포함한 전국 아파트 집값은

-0.02% → -0.03%로 하락 폭은 증가하였습니다.

서울아파트 거래량을 보았을 때에도

뜨거웠던 24년의 4월~8월에 거래와 다르게

9월 부터 거래량은

눈에 띄게 줄어들었고 11월에는

급기야 냉랭했던 23의 2월, 10월 11월 수준과 

유사한 수치를 보입니다

12월의 거래량은 아직 

집계가 다 끝나지 않은 시기여서

섣불리 말하기 어렵지만

현장의 분위기를 감안 한다면

많은 지역에서 매수 손님이

뜸 한 것을 알 수 있습니다.

실제로 꽤 많은 단지가

하락 거래. 또는 횡보 거래

또는 거래 끊김 현상도 보이는데요

그러다 보니 폭락장이 올것이다

앞으로 서울 집값은 더 떨어질 것이라 라는

전망하는 분들도 있습니다.

지금 집 사면, 혹시 더 떨어질까요

지금 집을 사려고

준비하셨던 분들 역시 이런 부분에 있어

고민이 많이 되실 겁니다.

지금 집을 산다면 꼭지를 잡는 걸까

혹시 내가 산 다음에 더 떨어지는 건 아닐까?

이대로 대세 폭락장이 오는 것은 아닐까

조금만 더 전세를 사는게 낫지 않을까

많은 고민이 되는 것도 사실입니다

사실 우리는 미래를 알지 못해요

가끔 많은 분들이

오를꺼다 내릴꺼다

토론을 하기도 하지만요

이런 문제를 만났을 때는

전망이나 소문에 귀를 기울이기 보다는

현재 상황에 대해서 판단하고

내가 원하는 것을 이루기 위한

행동을 이어 나가는 게  훨씬 중요해요

현재 아파트 시장 상황

주택 가격에 영향을 주는 외부 요소는 정말 많지만

큰 틀에서는

정책/금리/공급

크게 세가지 요소를 들 수 있어요

대출.세금 등에 해당하는 정책은

집을 사려는 사람들에게

많은 영향을 줍니다

대출 총량을 규제하면서

집을 사는 걸 옥죄이고 있습니다. 집을 사고 싶은데

돈이 부족해서 못사는 사람들이 많이 있다는 뜻이에요

금리: 최근 인하 소식은 들렸지만

여전히 3%대 기준 금리를 유지하고 있고

그러다 보니 시중금리는 5% 이상을 상회하고 있습니다.

아무래도 몇억씩 대출을 받아야 하는 상황에서 금리부분은

부담이 될 수 있는 것 같습니다.

공급: 공급이 많으면 대체적으로 집값은 떨어집니다.

그런데 지금은 전국은 지역별로 공급이 과도한 곳도 있지만

서울 울산 청주 부산 이런곳은

필요한 양보다 공급은 부족합니다.

정리하자면

정책-대출을 받기에 어려운 상황

금리- 대출을 받을때 금리가 아직은 부담이 되는 상황

공급-지역에 따라 다름

이런 상황이에요

무슨말이 나면요~

지금 전국적으로 거래가 되지 않은 것은

정책/금리라는 이슈가 있고

그중 대출 정책이 시장에

가장 큰 심리 위축의 요인으로

작용하고 있는 상황이에요

그것을 알 수 있는 것을

위 거래량에서 본 것을 다시 한번 살펴 볼게요

2022년 하락기를 만난 주택시장에 

활기가 살아 나기 시작한 시기를 나눠서 보면요

(1)의 시기 - 2023.1월말 주택시장 연착륙을 위한

특례 보금자리론이 출시 되었습니다.

이 대출이 시장에 큰 영향을 주었던 이유는

‘보금자리론’이라는 것이 ‘서민’을 위한 대출이었는데

‘소득기준’을 제한을 두지 않았다는 점이에요

따라서 소득은 높지만, 종잣돈은 적어서

내집 마련을 하지 못하는 사람들이

적극적으로 시작에 참여하게 됩니다

9억원 이하 주택이라는 대상 가격을 기준으로

9억 언던의 주택들이 거래가 잘 되었었어요

그리고 그 특례보금자리론 때문에

집값이 올라간다는 화살을 받은 정부는

다시, 이 대출을 중단 시킵니다

그리고 (2)의 시기 - 특례보금자리론을

중단 시킨 후에 ‘신생아 특례대출’을 출시합니다

이제 신생아를 특혜 수요로 두고 대출을 출시한 것에 대해서는

사실 누구도 이견을 내리기 어려운 상황이므로

이 대출은 주택 거래에 꽤 활기를 넣어주었고

 그런 분위기가 2024년 상반기 여름 시장까지 이어졋다고 봅니다

실제로 현장에 가면

유모차와 함께 한 매수인들을

어렵지 않게 볼 수 있었어요

(3) 그러나 3의 시기에 도달하자

불붙는 것 같은 집값에 대해 조치가 필요한 것을 알고

정부는 ‘은행권’의 자체적인 관리를 요구하기 시작했습니다

그래서 2024.9월부터 조건부 전세대출=

그러니까 전세끼고 투자하는 매매 거래에는

전세대출을 해주시 않겠다는 기관,

또는 기존 대출 상황 조건으로 

전세 대출 일으키는 것도 어렵게됩니다

이렇게 되니 시장의 거래가 점점 어려워지면서

거래는 감소되고 조금 차갑게 식어가고 있습니다

어쩌면 하반기 일시적으로

폭주하는 거래량과 심리를 보았을대

이런 상황은 이미 예견이 되어있었다고

할 수도 있습니다.

그런데 언제까지 대출 규제를 할 수 있을까요

복잡하다구요?

왜 이런 이야기를 하냐면요

이런 외부적인 상황에서 눌려진 심리는

그 상황이 제거 되면

다시 살아나게 된다는 것을 말씀드리려고 합니다

극단적인 정책은 길게 운용하기 어렵습니다

특히 ‘전세제도’라는 특수한 시장 상황을

갖고 있는 우리나라에서는

전세대출규제를 강하게 하는데는 한계가 있어요

이것은 사용자인 전세  임차인의 입장에서도 그렇고

대출 마진을 봐야 기업을 운용할 수 있는

은행 금융권의 입장에서도 그렇습니다.

(자본주의는 은행이 망하면 안되는 구주에 있어요!)

시장에서 지속적인 요구가 있을 거고

언제가 될 지 모르지만. 이런 정책이 해소 된다면

사람들은 다시 집을 사려고 할 거에요

오해하지 마세요

집값이 오를테니 지금 사라는 말이 아닙니다

지금이

‘정책’적인 문제를 가장 큰 요인으로 해서 

시장이 얼어 붙어 있고

그래서 매물이 많고

골라서 살수 있는 매수자에게

꽤 유리한 시장이라는 말씀을 드리는 것입니다

그리고 이시기는 언제까지나

지속 되는 것은 절대 아닙니다

(이것은 정말 확신할 수 있어요)

6년 투자하며 시장을 보니

시장은 항상 움직였고

지금 처럼 사람들이 매매하는 것을

두려워하고 물건이 많을때

원하는 조건으로 골라 사는 것이

유리했습니다

그리고 중요한 것은

내가 내 인생에서 내집마련이라는

숙제를 되도록 먼저 끝내는 것이

이후에 인생의 다른 문제들을

해결 해야 할 때 ‘내집마련’이라는 문제까지

함께 안고가야하는

어려움을 피하게 하고

내집 마련했던 것을 기반으로

문제를 해결 해 나갈 수 있습니다.

누구나 ‘어딘가’에는 살아야 합니다

매매를 해서 실거주를 살던

전월세를 살던 어딘가에 살아야 합니다

가족을 이룬후에는

그 어딘가가 조금 더 안정적이어야 합니다

결국 내집마련을 필요할 때 안한다면

전월세를 살게 될 텐데요

2년에 한번 5% 인상하는 전세금은

임대인의 자산을 증식시키는데

도움을 줄 뿐이에요

내 가족이 편히 거주할

내게 맞는 내집 마련은

집값이 떨어질 때나 오를 때나 상관없이

필요하고 가능할 때

감당 가능한 선에서

꼭 해결하는 것이 그 다음에 오는

인생의 문제들을 조금 더 

수월하게 풀수 있게 도와 줄 것입니다

지금, 물건이 많고, 아직 가격이 충분히 싼

지금 이시장에서

적극적으로 마음에 드는 내집을 찾아보세요

내집 마련을 ‘잠깐’이라도 고민하셨다면

고민하는 시간을 멈추지 말고

행동하고, 문제를 해결하는데 집중해 보세요

어렵고 때론 번거로운 일이

깊이 한발 들어가면 생각보다 쉬운 길이

있다는 것도 아시게 될 겁니다.

이글을 읽으시는 분들은

부디 두려움을 떨치고

지금 문밖에서 내가 살 수 있는

싸고 가치가 있는 좋은 집을

마련하시길 응원합니다.

본 내용

◎12월 (24.12.13 작성일 기준) 거래량, 매매가 모두 감소

◎주택 가격에 영향을 주는 외부요소 - 정책/금리/공급 

  1)정책 : 대출 받기 어려운상황

  2)금리 : 대출을 받을 때 금리 부담

  3)공급 : 지역에 따라 다름

  >>현재 가장 큰 심리 위축요인은 대출 정책

◎특례보금자리 출시(23.1월)로 9억원 이하 주택 거래 활발 >> 중단 후 신생아 특례대출 출시로 24년 상반기까지 주택거래 활기 >> 이후 조건부 전세대출(24.9월)로 규제

◎외부적 상황에 의해 눌려진 심리는 상황이 제거되면 살아남

  >> 매수자에게 유리한 시장 , 사람들이 매매하는 것을 두려워 하고 물건이 많을때 원하는 조건으로 사는 것이 유리

깨달은점

-현재는 대출규제정책으로 인해 시장이 얼어붙음

-극단적인 정책은 길게 운용되기 어렵다/전세대출규제를 강하게 하는 데는 한계가 있다(전세임차인, 은행금융권 입장 모두)

-자본주의는 은행이 망하면 안되는 구조

적용할점

-대출규제를 예의주시할 것

-지역별로 공급 빡시게 볼것!

-공포에 사고 탐욕에 팔아라

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️