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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민 등/ 와이즈맵
읽은 날짜 : 25.1.5-1.13
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #대장단지가격 #N파고 #공급
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
- 책 소개
김경민이라는 저자는 부동산 연구로 하버드대학교에서 박사 학위를 받은 사람이다. 다소 따분할 수 있다고 생각했지만, 신뢰할 만한 데이터와, 객관적인 자료 해석을 바탕으로, 저자의 견해를 나타내고 있는 책이 다소 신뢰할 만하다는 생각이 들었다. 부동산 트렌드 xxxx(해당년도)라는 큰 책 타이틀을 갖고 있지만, 부제는 매년 달랐다. 이번에는 <서울 아파트 슈퍼사이클 진입>이라는 부제로, 하락장을 지나고, 상승 모멘텀을 예측하는 시나리오, 그 당위성에 대한 근거와 주장으로 가득했던 책이었다.
이 책을 지난 학기에 샀었는데, 그 때에는 너무도 어렵게 느껴졌다. 이번데 다시 읽어보니, 이해가 조금 올라간 것이 신기했다. 아마도, 지난달 서울투자를 해서 그런게 아닐까라는 생각을 해본다. 저자와 뭔가 얼라인이 되어서 읽어 본 서울 시장에 대한 해석은 대부분 배웠던 대로 공급 부족이라는 서울 시장에 대해서 논하고 있고, 이와 더불어, 아직 상대적으로 상승이 오지 않은 구에 대한 통찰력도 좋았다.
아직 12개 대장 단지 상세 리포트의 part 4에 대한 부분은 크게 와닿지 않았다. 이 또한 서울 투자를 더 심화 공부하다보면 더 가깝게 느껴지는 날이 오겠지 않나싶다.
2. 책의 줄거리 및 내용
15p 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들이 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다.
17p 2025-2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어들 것은 너무나 명약관화하다.
36p 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안 된다.
40p 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.
45p 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.
47p 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다.
65p 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.
71p 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.
91p 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.
109p 부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적이 패턴 분석에 오해를 불러 올 수 있다. 따라서 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는 게 의미가 있다.
113p 전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 그렇다면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 즉, 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.
137p 하지만 2027년 아파트 입주 물량은 약 9,700채에 불과하다.
149p 서울 내 다른 지역(특히 서북권과 서남권)은 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.
153p 부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 부동산 수요란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다.부동산 공급은 주택수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하느 주택의수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다.
154p 서민들의 체감 경기는 안 좋으나 부유층을 위한 공간은 게토화되면서 주택 시장의 양극화는 더욱 거세졌다.
155p 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승하다.
161p 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내) 에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1) 역대급 공급 부족이 3-4년간 지속될 것이고, 2) 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 모든 지표가 상승을 가리키고 있다.
167p 따라서 N파고의 달성이란 직전 최저가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.
171p 다만 거래량 추이는 직전 1-2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다. 전체 기간 대비 특정시점의 거래량이 얼마나 증가/감소했는지에 대한 분석은 결과를 오도할 수 있다.
3. 글의 적용점
<대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트> 234p
- 대장 단지들이 저 고점을 돌파하며 상승중이다.
⇒ 강남아파트와 신축아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나는 중.
2. 금리 인하는 시간문제다.
⇒ 금리인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.
3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
⇒ 이는 부동산 시장 구매자들의 집값 상승에 대한 기대 심리가 반영된 것이라고 볼 수도 있다.
4. 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.
⇒ 재건축을 통해 큰 수익을 거두기 어려운 환경에, 미래보다는 현재를 중시하는 2030세대의 소비경향이 반영되면서 신축 아파트가 인기를 끌고 있다고 한다.
5. 신축아파트의 상승세가 퍼져나간다.
6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
=> 결론 적으로, 현대 가격이 어느 정도 회복한 대장단지를 통해, 부동산 가격이 상승을 향해 있다는 점이다. 길고 길었던 하락장속에서 부동산 공부를 해왔던 나는 하락장에서 공부를 하고 있었고, 이제 상승 모멘텀으로 변화하려는 시점에서 매수를 하고자 하고 있다. 가장 놀라운 점은, 부동산 시장안에 있으면 그 하락장이라는 것이 생각보다 크게 와닿지 않는다는 점이다. 반대로 상승장도 크게 와닿지 않은 상태에서 누구나가 달려나가는 그 시점을 추후에 나도 맞이하게 될 수 있다는 것이다. 그것도 생각보다 더 빠르게…
그렇다면 내가 취해야 할 액션은 무엇일까?
- 상승장 때 달려나갈 수 있는 실력을 갖추어야겠다.
- 상승장 때 달려나갈 수 있는 돈이 마련되어야겠다.
즉, 꾸준히 공부하면서, 기회가 있을 때마다 자산을 심고, 그 자산이 상승분으로 전환되어 나에게 돌아올 때, 또 다시 매수를 할 수 있도록 꾸준히 공부하며 실력을 쌓는 방법 밖에 없겠다.
돈은? 나올 수 있는 구멍들 그리고 심어놓은 자산의 회수 시나리오를 짜서 액션플랜을 계속 업데이트하고 촘촘히 기회를 마련해야겠다는 생각이 든다.
4. 느낀점
매순간 할 수 있는 선택을 해야겠다. 향후 알 수 없는 미래를 생각하면서, 지금 상황에 매수를 하고, 전세기한을 설정을 해보고, 회수 금액을 생각을 해 보는 것은 좋으나, 미래 때문에 지금 선택을 지연하거나 하지 않으면 안되겠다는 생각이 들었다. 밖에서는 시장이 차갑다고 하지만, 그 중심에서는 매수, 매도 거래가 활발히 일어나고 있다. 즉, NOT A BUT B해야한다는 점이 이 모든 것을 포과하는것이 아닐까하는 생각이 들었다.
나는 not a but b 하고 있나? 매순간 기억할 것.
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